I ett stambytesprojekt möter styrelsen tiotals begrepp som planerare, entreprenörer och banker använder som om alla kände till dem. Den här ordlistan förklarar 55 begrepp ur bostadsbolagets synvinkel.
Projektets skeden och parter
Anbudsförfrågan Anbudsförfrågan är den helhet av handlingar med vilken bostadsbolaget ber entreprenörer om pris och villkor för att genomföra stambytet.
Behovsutredning Behovsutredning är stambytets första skede, där styrelsen sammanställer byggnadens och användarnas renoveringsbehov som grund för besluten.
Byggherrekonsult Byggherrekonsult är en sakkunnig som leder projektet för bostadsbolagets räkning: upphandlingar, avtal, tidtabell och kostnadsuppföljning.
Entreprenadupphandling Entreprenadupphandling är det skede där bostadsbolaget utifrån färdiga planer begär anbud av entreprenörer och väljer vem som utför arbetet.
Garantibesiktning Garantibesiktning är en besiktning före garantitidens slut, där fel som framkommit under garantitiden sammanställs och man avtalar om hur de åtgärdas.
Garantitid Garantitid är den period från mottagningen under vilken entreprenören på egen bekostnad rättar till fel som framkommer. Vanligen är den två år.
Genomförandeplanering Genomförandeplanering är det skede där planerarna utifrån projektplanen gör ritningar och handlingar för entreprenadupphandlingen och byggandet.
Huvudplanerare Huvudplanerare är den planerare som ansvarar för att planerna från olika områden bildar en motsägelsefri helhet som följer bestämmelserna.
Mottagningsbesiktning Mottagningsbesiktning är det tillfälle då bostadsbolaget konstaterar att entreprenaden är färdig och tar emot den. Garantitiden börjar vid mottagningen.
Projektplan Projektplan är det dokument som definierar stambytets omfattning, kvalitetsnivå, genomförandealternativ, kostnadsuppskattning och tidtabell.
Projektplanering Projektplanering är det skede där en expert definierar stambytets omfattning, alternativ och kostnadsram före den egentliga planeringen.
Tillfällig bostad Tillfällig bostad är den bostad där den boende bor under den tid då det egna hemmet är ur bruk på grund av stambytet. Kallas också ersättningsbostad.
Tioårsbesiktning Tioårsbesiktning är en besiktning som bostadsbolaget låter göra innan entreprenörens tioåriga ansvar för fel efter garantitiden upphör.
Övervakare Övervakare är en sakkunnig som bostadsbolaget anlitar för att på byggplatsen följa att entreprenören utför arbetet enligt avtalet och planerna.
Entreprenadformer
Allians Allians är en samverkansmodell där bostadsbolaget, planerarna och entreprenören ingår ett gemensamt avtal och delar på projektets risker och nytta.
Delad entreprenad Delad entreprenad är en entreprenadform där bostadsbolaget ingår separata avtal med huvudentreprenören och till exempel rör- och elentreprenören.
Grynderbyggande Grynderbyggande är ett förfarande där ett byggföretag grundar ett bostadsaktiebolag, bygger huset och säljer aktierna i bostäderna till köpare.
KVR-entreprenad KVR-entreprenad är en totalansvarsentreprenad där en enda entreprenör ansvarar för hela genomförandet och själv väljer sina underentreprenörer.
Projektledningsentreprenad Projektledningsentreprenad är en entreprenadform där entreprenören leder byggplatsen och arbetena upphandlas i delar öppet tillsammans med bostadsbolaget.
Totalentreprenad Totalentreprenad är en entreprenadform där bostadsbolaget själv låter göra planerna och en huvudentreprenör med underentreprenörer utför arbetet enligt dem.
Teknik och metoder
Asbestkartläggning Asbestkartläggning är en utredning av var det finns asbest i de konstruktioner som ska rivas. Den görs före rivningen i hus färdigställda före 1994.
Avloppsstam Avloppsstam är ett avloppsrör som går genom våningarna, samlar upp avloppsvattnet från lägenheterna ovanför varandra och leder det till bottenavloppet.
Beläggning Beläggning är en metod för rörrenovering där det gamla rörets insida rengörs och täcks med ett nytt vattentätt material.
Bottenavlopp Bottenavlopp är ett vågrätt avlopp under husets nedersta golv som samlar upp avloppsvattnet från avloppsstammarna och leder det ut ur huset.
Hybridrenovering Hybridrenovering är ett stambyte där olika metoder kombineras i samma projekt, till exempel rörbyte och relining.
Kartläggning av skadliga ämnen Kartläggning av skadliga ämnen är en utredning av ämnen i byggnaden som är farliga för hälsan eller miljön, såsom asbest, PAH-föreningar och bly.
Konditionsbedömning Konditionsbedömning är en främst okulär bedömning av hela fastigheten: konstruktionernas och systemens skick och de kommande reparationsbehoven.
Konditionsundersökning Konditionsundersökning är en grundlig undersökning av ett enskilt system eller en konstruktion, där till exempel rörens skick utreds med mätningar.
Linjesanering Linjesanering är en grundrenovering av bostadsbolagets tappvatten- och avloppsrör, där ofta också badrummen och elen förnyas.
Relining Relining är en metod för att renovera avlopp där ett nytt, självständigt rör formas inuti det gamla utan att konstruktionerna öppnas.
Stambyte Stambyte är det vardagliga namnet på ett projekt där bostadsbolagets vattenledningar och avlopp förnyas eller renoveras. Samma sak som linjesanering.
Stamledning Stamledning är ett rörstråk som går lodrätt genom våningarna, för vattnet till lägenheterna ovanför varandra och leder bort avloppsvattnet.
Tappvattenrör Tappvattenrör är de rör som för kallt och varmt vatten till lägenheternas kranar, duschar och hushållsmaskiner i hela huset.
Traditionellt stambyte Traditionellt stambyte är en metod där tappvattenrören och avloppen byts ut helt och badrummen byggs upp på nytt.
Vattenisolering Vattenisolering är ett enhetligt skikt under ytmaterialet på våtrummets golv och väggar som hindrar vatten från att tränga in i konstruktionerna.
VVS- och elsanering VVS- och elsanering är en grundrenovering där man utöver rören förnyar husets övriga installationer: värme, ventilation och el.
Våtrum Våtrum är ett rum där golv och väggar utsätts för vatten när rummet används, till exempel badrum, duschrum eller bastu.
Finansiering
Bolagslån Bolagslån är ett lån som bostadsbolaget tar i en bank för att finansiera stambytet. Aktieägarna betalar tillbaka det som vederlag eller engångsbetalningar.
Finansieringsvederlag Finansieringsvederlag är en månatlig avgift med vilken aktieägaren betalar sin andel av amorteringarna och räntorna på bostadsbolagets lån.
Gottgörelse Gottgörelse är en nedsättning av vederlaget som aktieägaren har rätt till om en tidigare egen renovering minskar kostnaderna för bostadsbolagets stambyte.
Kapitalvederlag Kapitalvederlag är den del av bolagsvederlaget som täcker bostadsbolagets långfristiga utgifter, i praktiken amorteringar och räntor på lån.
Låneandel Låneandel är den del av bostadsbolagets lån som hänför sig till en enskild lägenhet och som aktieägaren i den lägenheten betalar.
Beslutsfattande och ansvar
Aktieägarens ändringsarbete Aktieägarens ändringsarbete är ett arbete som aktieägaren beställer på egen bekostnad i sin lägenhet vid stambytet och som avviker från bolagets basnivå.
Bolagsstämma Bolagsstämma är bostadsbolagets högsta beslutande organ, där aktieägarna beslutar om stambytets start, omfattning, entreprenad och finansiering.
Extra bolagsstämma Extra bolagsstämma är en bolagsstämma som hålls utöver den årliga ordinarie stämman och som sammankallas för att besluta om ett visst ärende.
Långsiktsplan Långsiktsplan, på finska PTS, är bostadsbolagets plan över kommande reparationer, deras tidpunkt och kostnader, vanligen för tio år framåt.
Underhållsansvar Underhållsansvar är fördelningen enligt lag och bolagsordning av vilka reparationer som hör till bostadsbolaget och vilka som hör till aktieägaren.
Underhållsbehovsutredning Underhållsbehovsutredning är styrelsens årliga skriftliga utredning till bolagsstämman om de betydande reparationsbehoven under de följande fem åren.
Avtal och säkerheter
Byggtidens säkerhet Byggtidens säkerhet är en säkerhet som entreprenören ställer och som tryggar att entreprenaden kan slutföras om entreprenören inte fullgör sina skyldigheter.
Dröjsmålsvite Dröjsmålsvite är en avtalsenlig gottgörelse som entreprenören betalar till bostadsbolaget om entreprenaden blir försenad av orsaker som beror på entreprenören.
Enhetsprislista Enhetsprislista är en bilaga till entreprenadanbudet där entreprenören på förhand anger priser för enskilda arbeten med tanke på tilläggs- och ändringsarbeten.
Garantitidens säkerhet Garantitidens säkerhet är en säkerhet som entreprenören ställer vid mottagningen och som tryggar att fel som framkommer under garantitiden åtgärdas.
Reservering för ändringsarbeten Reservering för ändringsarbeten är en summa som utöver entreprenadpriset reserveras i projektets budget för oförutsedda tilläggs- och ändringsarbeten.
Tilläggs- och ändringsarbeten Tilläggs- och ändringsarbeten är arbeten som beställs under entreprenaden och som inte ingår i det ursprungliga avtalet eller ändrar dess innehåll.
YSE 1998 YSE 1998 är de allmänna avtalsvillkoren för byggnadsentreprenader, som nästan varje entreprenadavtal om stambyte hänvisar till och som anger parternas ansvar.
