Behovsutredningen är en sammanställning av byggnadens och användarnas behov. Anlitade experter finns ännu inte med, så man går på grova uppskattningar som preciseras senare.
Hur presenteras behovsutredningen för bolagsstämman?
Styrelsen presenterar årligen en underhållsbehovsutredning på ordinarie bolagsstämma. Stambytet är den största ekonomiska satsningen under hela bostadsbolagets historia, så det lönar sig att behandla det som en separat punkt på föredragningslistan. Saker att fördjupa sig i vid behovsdefinitionen:
Konditionsundersökning genast i början
I byggnader uppförda före 1994 är en asbestkartläggning nödvändig, så att entreprenörerna kan utföra saneringsarbetet säkert. Kartläggningen görs alltid av en behörig inspektör – det lönar sig sannolikt att göra den först i projektskedet, om den inte redan är gjord.
Samla in ritningarna i tid
Byggnadslovs- och arkitektritningar, konstruktionsritningar, vatten- och avloppsritningar, värme- och elritningar – dessa efterfrågas alltid först.
Verkligheten: fullständiga ritningar saknas ofta, eftersom det gått cirka 50 år sedan byggnaden uppfördes. Det lönar sig att inkludera uppmätningsritningar i planeringsanbuden.
Kartlägg övriga renoveringsbehov
Rör, avlopp, värme och el ingår i entreprenaden utan vidare. Badrumsytor behöver ofta renoveras, vilket är anledningen till att detta också är en del av projektet. Gå dessutom igenom åtminstone följande – och besluta vad som inkluderas och vad som skjuts upp:
As Oy Liivis omfattar tre fastigheter, som alla hade kallförråd. I en enkät till de boende erbjöds möjligheten att avveckla alla kallutrymmen. Avvecklingen lyckades inte helt, men behovet var så litet att kallutrymmen bevarades endast i hus B – de övriga husens kallförråd blev vanliga förrådsutrymmen.
Så beaktas energibesparingar vid stambytet
När ett stort projekt ändå väntar lönar det sig att samtidigt fundera på energibesparingsmöjligheter – energibesparing innebär ofta även kostnadsbesparingar. Fråga projektplaneraren och VVS-planeraren om lönsamhetskalkyler och återbetalningstider.
FVP – frånluftsvärmepump
En stor del av bostadsbolagets värme blåses ut i det fria via frånluftsventilationen. En del av värmen i denna frånluft kan tas tillvara med en värmepump – en FVP, det vill säga frånluftsvärmepump. Systemet finns redan i ganska många bostadsbolag och har visat sig lönsamt.
Systemet är tämligen tekniskt, så bostadsbolaget behöver expertutlåtanden för beslutsfattandet.
As Oy Liivis installerade frånluftsvärmepumpar. Styrelsen beräknade återbetalningstiden till cirka 12 år – eftersom systemets förväntade livslängd är minst 20 år konstaterades systemet lönsamt. Tack vare värmepumpens besparingar kunde vederlagen sänkas något.
Solenergi
Solpaneler på tak blir vanligare även i flerbostadshus, men systemen har ännu barnsjukdomar. Elproduktionen är som störst på sommaren, när bostadsbolagets förbrukning är som lägst – utnyttjas elen verkligen? Om bostadsbolaget skaffar en frånluftsvärmepump kan man fundera på om den extra elförbrukningen ska kompenseras med paneler.
Det är fortfarande svårt att fastställa en pålitlig lönsamhetskalkyl – lita inte blint på tillverkarnas kalkyler. Använd projektplanerarens och elplanerarens sakkunskap; även fastighetsskötaren kan ha erfarenheter från objekt som redan har paneler.
As Oy Liivis övervägde också att skaffa solpaneler, men idén kom så sent att man inte hann få pålitlig kostnadsinformation eller fördjupa sig i riskerna.
Bergvärme
Bergvärmepumpar har kommit till flerbostadshus, och trenden är här för att stanna. Byte av värmesystem kräver mycket sakkunskap även av planerarna – konsultera bergvärmeexperter redan i början.
Bidrag: det är möjligt att få bidrag till renoveringen bland annat för energibesparing, tillgänglighet och säkerhet. Disponenten ansvarar för att söka bidrag om sådana finns att få för bostadsbolaget.