I en totalentreprenad, på finska kokonaisurakka, är planering och byggande åtskilda. Bostadsbolaget anlitar planerarna och ansvarar för planerna, och entreprenören förbinder sig att bygga enligt dem till ett avtalat pris. Huvudentreprenören ingår egna avtal med rör-, el- och övriga underentreprenörer och ansvarar för deras arbete gentemot bostadsbolaget som för sitt eget.
Eftersom alla anbudsgivare räknar på samma färdiga planer är anbuden lätta att jämföra, och konkurrensen gäller främst priset. Bostadsbolaget bestämmer själv om lösningarna och kvalitetsnivån i planeringsskedet. Entreprenadpriset är vanligen fast, vilket underlättar planeringen av finansieringen.
Formens svaghet hänger samman med planerna. Om de innehåller fel, brister eller motstridigheter är rättelsen på byggplatsen tilläggs- eller ändringsarbete som bostadsbolaget betalar. Planeringens kvalitet och huvudplanerarens samordning påverkar därför direkt det slutliga priset.
I vardagligt tal blandas totalentreprenad och KVR-entreprenad ofta ihop, eftersom bostadsbolaget i båda har en enda avtalspart. Skillnaden ligger i ansvaret för planeringen: i totalentreprenaden ligger det hos bostadsbolaget, i en traditionell KVR-entreprenad hos entreprenören. Saken bör kontrolleras i entreprenadprogrammet och inte utläsas ur namnet. I entreprenadprogrammet bestäms också hur kompletteringen av planerna under arbetet sköts.
Vad styrelsen bör göra
Satsa på granskningen av planerna före upphandlingen, för i den här entreprenadformen får bostadsbolaget betala för brister i planerna. Be projektledaren och en eventuell sakkunnigmedlem i styrelsen gå igenom skisserna. Kräv en enhetsprislista i anbudsförfrågan med tanke på tilläggsarbeten. Reservera en separat summa i budgeten för tilläggs- och ändringsarbeten och följ användningen i byggmötesprotokollen. Fråga vem som godkänner tilläggsarbeten för bostadsbolagets räkning.
Upphandlingen som skede →Närliggande begrepp
- KVR-entreprenad KVR-entreprenad är en totalansvarsentreprenad där en enda entreprenör ansvarar för hela genomförandet och själv väljer sina underentreprenörer.
- Delad entreprenad Delad entreprenad är en entreprenadform där bostadsbolaget ingår separata avtal med huvudentreprenören och till exempel rör- och elentreprenören.
- Tilläggs- och ändringsarbeten Tilläggs- och ändringsarbeten är arbeten som beställs under entreprenaden och som inte ingår i det ursprungliga avtalet eller ändrar dess innehåll.
- Huvudplanerare Huvudplanerare är den planerare som ansvarar för att planerna från olika områden bildar en motsägelsefri helhet som följer bestämmelserna.
Uppdaterad 4.10.2026. Liivis Oy ansvarar för innehållet.