Enligt de allmänna avtalsvillkoren för byggnadsentreprenader YSE 1998 upphör entreprenörens ansvar inte helt när garantitiden går ut. Efter garantitiden ansvarar entreprenören för fel som beror på grov vårdslöshet eller på en prestation som inte fullgjorts och som beställaren inte rimligen har kunnat upptäcka vid mottagningen eller under garantitiden. Det här ansvaret upphör när tio år har gått från mottagningen.
Besiktningen föreskrivs varken i lag eller i avtalsvillkoren, utan den är bostadsbolagets egen försiktighetsåtgärd. En sakkunnig går igenom byggnaden och entreprenadens handlingar och söker dolda fel i god tid innan ansvarstiden löper ut. Efter ett stambyte riktas uppmärksamheten till exempel mot våtrummens vattenisoleringar, rörskarvar, genomföringar och reliningens skick.
Tröskeln är klart högre än under garantitiden. Bostadsbolaget måste visa att felet finns och att det uppfyller förutsättningarna för det tioåriga ansvaret. Normalt slitage, försummad service eller ett mindre arbetsfel räcker inte. Därför ska man av besiktningen i första hand vänta sig kunskap om byggnadens skick och inte säkra ersättningar.
Om fel hittas ska de reklameras skriftligt till entreprenören innan tio år har gått. Som stöd för reklamationen behövs entreprenadhandlingarna, övervakarens protokoll och besiktningsdokumenten. Det här är ett skäl att hålla projektets handlingar i ordning ännu länge efter mottagningen.
Vad styrelsen bör göra
Anteckna mottagningsdagen och tioårsfristen i bostadsbolagets handlingar så att uppgiften går vidare från en styrelse till nästa. Överväg att beställa besiktningen i god tid innan fristen går ut, så att det finns tid för eventuella tilläggsundersökningar och en reklamation. Be vid behov en jurist bedöma om förutsättningarna för ansvar uppfylls innan ni framför krav till entreprenören.
Garantitiden som skede →Närliggande begrepp
- Garantitid Garantitid är den period från mottagningen under vilken entreprenören på egen bekostnad rättar till fel som framkommer. Vanligen är den två år.
- Garantibesiktning Garantibesiktning är en besiktning före garantitidens slut, där fel som framkommit under garantitiden sammanställs och man avtalar om hur de åtgärdas.
- YSE 1998 YSE 1998 är de allmänna avtalsvillkoren för byggnadsentreprenader, som nästan varje entreprenadavtal om stambyte hänvisar till och som anger parternas ansvar.
Uppdaterad 4.10.2026. Liivis Oy ansvarar för innehållet.