Stambytets garantitid

Vad garantin täcker – och vad som händer efteråt

Garantitiden är projektets lugnaste skede, men inte betydelselöst. Under två år sätter sig hustekniken i normal användning, och dolda installationsfel kommer fram i vardagen – ett avlopp som drar långsamt, en knäppande koppling eller en droppande kran. Det är precis för dessa som garantin finns. Garantin täcker fel och brister som uppstår under garantitiden. Bostadsbolaget behöver inte visa vad felet beror på. Om entreprenören inte anser sig vara skyldig att reparera, måste entreprenören själv visa att arbetet är utfört enligt avtal och planer. Bevisbördan ligger alltså på entreprenören, och det är en stark position för bostadsbolaget.

Garantin stöds av garantitidens säkerhet, som entreprenören överlämnar till bostadsbolaget i samband med entreprenadens mottagning. Säkerheten tryggar bostadsbolagets ställning om det uppstår oenighet om korrigeringarna. Garantitiden börjar när entreprenaden konstateras mottagen vid mottagningsbesiktningen. När två år har gått har entreprenören inte längre någon garantibaserad reparationsskyldighet. Därför lönar det sig att använda det sista garantiåret noggrant.

Styrelsens och disponentens uppgifter under garantitiden

Garantitiden kräver ingen stor arbetsinsats av styrelsen, men den kräver systematik. Uppgifterna fördelas naturligt mellan disponenten och styrelsen.

Samla in observationerna. Boendes och aktieägares felanmälningar bör samlas på ett ställe under hela garantitiden, till exempel i en lista som disponenten upprätthåller. Ett enskilt fel kan kännas litet, men vid garantibesiktningen är den samlade listan styrelsens viktigaste verktyg.

Reklamera skriftligt och genast. Disponenten instruerar aktieägarna om hur reklamationer under garantitiden görs. En skriftlig anmälan säkerställer att felet är dokumenterat som uppkommet under garantitiden.

Förbered garantibesiktningen. Disponenten meddelar tidpunkten för garantibesiktningen innan garantin löper ut. Vid besiktningen gås de dokumenterade felen igenom och en tidsplan för korrigeringarna avtalas.

Frigör säkerheten först i slutet. Garantitidens säkerhet återlämnas till entreprenören när de korrigeringar som avtalats vid garantibesiktningen är utförda.

Påminn aktieägarna om deras del. Fel bör anmälas genast till disponenten. En aktieägare som planerar egna ändringsarbeten bör komma ihåg att aktieägarens egna installationer inte omfattas av entreprenadens garanti.

Så framskrider skedet i praktiken

Garantitiden är avtalad i kontraktet. Vanligtvis är den 2 år enligt de allmänna avtalsvillkoren för byggprojekt (YSE 98). Entreprenören ansvarar för fel och brister som uppstår under garantitiden. Byggföretaget är inte skyldigt att utreda orsaken till felet. Om entreprenören inte anser sig vara ansvarig för reparationer, måste han bevisa att han har utfört arbetet i enlighet med kontraktet och ritningarna.