Kokonaisurakassa suunnittelu ja rakentaminen on erotettu toisistaan. Taloyhtiö palkkaa suunnittelijat ja vastaa suunnitelmista, ja urakoitsija sitoutuu rakentamaan niiden mukaan sovittuun hintaan. Pääurakoitsija tekee omat sopimuksensa putki-, sähkö- ja muiden aliurakoitsijoiden kanssa ja vastaa niiden työstä taloyhtiölle kuin omastaan.
Koska kaikki tarjoajat laskevat samat valmiit suunnitelmat, tarjoukset ovat helposti vertailtavissa ja kilpailu käydään pääosin hinnalla. Taloyhtiö päättää ratkaisuista ja laatutasosta itse suunnitteluvaiheessa. Urakkahinta on tavallisesti kiinteä, mikä helpottaa rahoituksen suunnittelua.
Muodon heikkous liittyy suunnitelmiin. Jos niissä on virheitä, puutteita tai ristiriitoja, niiden korjaaminen työmaalla on lisä- tai muutostyötä, jonka taloyhtiö maksaa. Suunnittelun laatu ja pääsuunnittelijan tekemä yhteensovitus vaikuttavat siksi suoraan lopulliseen hintaan.
Arkipuheessa kokonaisurakkaa ja KVR-urakkaa käytetään usein sekaisin, koska molemmissa taloyhtiöllä on yksi sopimuskumppani. Ero on suunnitteluvastuussa: kokonaisurakassa se on taloyhtiöllä, perinteisessä KVR-urakassa urakoitsijalla. Asia kannattaa tarkistaa urakkaohjelmasta eikä päätellä nimestä. Urakkaohjelmassa määritellään myös, miten suunnitelmien täydentäminen työn aikana hoidetaan.
Mitä hallituksen kannattaa tehdä
Panostakaa suunnitelmien tarkastamiseen ennen kilpailutusta, sillä tässä urakkamuodossa suunnitelmien puutteet tulevat taloyhtiön maksettaviksi. Pyytäkää projektipäällikköä ja mahdollista hallituksen asiantuntijajäsentä käymään luonnokset läpi. Vaatikaa tarjouspyyntöön yksikköhintaluettelo lisätöiden varalle. Varatkaa budjettiin erillinen summa lisä- ja muutostöihin ja seuratkaa sen käyttöä työmaakokousten pöytäkirjoista. Kysykää, kuka hyväksyy lisätyöt taloyhtiön puolesta.
Urakkakilpailutus vaiheena →Liittyvät termit
- KVR-urakka KVR-urakka on kokonaisvastuu-urakka, jossa yksi urakoitsija vastaa taloyhtiölle koko toteutuksesta ja valitsee itse aliurakoitsijansa.
- Jaettu urakka Jaettu urakka on urakkamuoto, jossa taloyhtiö tekee erilliset sopimukset pääurakoitsijan ja esimerkiksi putki- ja sähköurakoitsijan kanssa.
- Lisä- ja muutostyöt Lisä- ja muutostyöt ovat urakan aikana tilattavia töitä, jotka eivät kuulu alkuperäiseen urakkasopimukseen tai muuttavat sen sisältöä.
- Pääsuunnittelija Pääsuunnittelija on suunnittelija, joka vastaa siitä, että eri alojen suunnitelmat muodostavat ristiriidattoman ja määräysten mukaisen kokonaisuuden.
Päivitetty 4.10.2026. Sisällöstä vastaa Liivis Oy.