KVR tulee sanoista kokonaisvastuurakentaminen. Taloyhtiö tekee yhden sopimuksen yhden urakoitsijan kanssa, ja tämä toimii pääurakoitsijana, kilpailuttaa putki-, sähkö- ja muut aliurakoitsijat ja sovittaa niiden työt yhteen. Taloyhtiöllä on yksi sopimuskumppani ja yksi vastuutaho, mikä tekee muodosta helpon myös projektinjohdolle.
Vakiintuneessa merkityksessään KVR-urakkaan kuuluu myös suunnittelu, jolloin puhutaan suunnittele ja toteuta -urakasta eli ST-urakasta. Putkiremonteissa nimeä käytetään kuitenkin vaihtelevasti. Usein taloyhtiö teettää toteutussuunnitelmat itse ja kilpailuttaa niiden pohjalta yhden kokonaisvastuullisen urakoitsijan. Siksi tarjouspyynnössä on sanottava suoraan, kenen vastuulla suunnittelu ja suunnitelmien virheet ovat.
Muodon etu on selkeys. Aikataulu, työmaan johtaminen ja eri töiden rajapinnat ovat urakoitsijan vastuulla, eikä taloyhtiön tarvitse selvittää, kenen aliurakoitsijan virheestä viivästys johtuu. Hinta on yleensä kiinteä, joten kustannus tiedetään ennen päätöstä lisä- ja muutostöitä lukuun ottamatta.
Vastapainona taloyhtiö näkee vähemmän siitä, mistä hinta koostuu, ja urakoitsija hinnoittelee kantamansa riskin tarjoukseen. Jos suunnittelu kuuluu urakoitsijalle, taloyhtiön on määriteltävä laatutaso ja vaatimukset tarjouspyynnössä erityisen tarkasti, koska ratkaisut valitsee urakoitsija.
Mitä hallituksen kannattaa tehdä
Kysykää projektipäälliköltä, mitä KVR tässä hankkeessa tarkoittaa: kuuluuko suunnittelu urakoitsijalle vai taloyhtiölle. Vaatikaa tarjoukseen hinnan erittely osakokonaisuuksiin ja yksilöity yksikköhintaluettelo, jotta lisätöiden hinnat ovat tiedossa. Tarkistakaa, että urakoitsijan koko ja talous riittävät urakan läpivientiin. Pyytäkää tieto keskeisistä aliurakoitsijoista ennen sopimuksen allekirjoittamista. Lukekaa urakkaohjelman vastuunjako ennen päätöstä.
Urakkakilpailutus vaiheena →Liittyvät termit
- Kokonaisurakka Kokonaisurakka on urakkamuoto, jossa taloyhtiö teettää suunnitelmat itse ja yksi pääurakoitsija toteuttaa niiden mukaisen työn aliurakoitsijoineen.
- Jaettu urakka Jaettu urakka on urakkamuoto, jossa taloyhtiö tekee erilliset sopimukset pääurakoitsijan ja esimerkiksi putki- ja sähköurakoitsijan kanssa.
- Projektinjohtourakka Projektinjohtourakka on urakkamuoto, jossa urakoitsija johtaa hanketta ja työmaata ja työt hankitaan osina avoimesti yhdessä taloyhtiön kanssa.
- Urakkakilpailutus Urakkakilpailutus on vaihe, jossa taloyhtiö pyytää valmiiden suunnitelmien pohjalta tarjoukset urakoitsijoilta ja valitsee toteuttajan.
Päivitetty 4.10.2026. Sisällöstä vastaa Liivis Oy.