Hankesuunnitelma on projektin käsikirjoitus: se määrittelee laajuuden, toimivuuden ja kustannukset ennen kuin piirretään viivaakaan – ja vertailee 2–3 toteuttamisvaihtoehtoa kustannuseroineen. Suurin yksittäinen kysymys: sukitetaanko viemärit vai uusitaanko kokonaan?
Näin kilpailutat hankesuunnittelijan
Viisainta on pyytää tarjous koko paketista: hankesuunnittelu, urakkakilpailutus ja rakennusaikainen valvonta. Kun sama asiantuntija pysyy mukana alusta loppuun, tieto ei katoa matkalla.
"Miksi maksaisin uudesta kylpyhuoneesta, kun remontoin omani kaksi vuotta sitten?" Osakkaalla on oikeus hyvitykseen, jos aiempi remontti tuo säästöä yhteiseen urakkaan. Kirjatkaa hyvitysperiaatteet jo ennen hankkeen käynnistämistä – se ehkäisee riidat ja luo luottamusta.
▶Video: Hyvitykset linjasaneerauksessa (9:47)Hankesuunnittelutarjouksen sisältö
Mitä lähtötietoja hankesuunnittelijalle annetaan?
Mihin asioihin hankesuunnittelijan tulee ottaa kantaa?
Hallitus kaipaa hankesuunnitelmassa asiantuntijan selkeää kannanottoa ainakin näihin yksityiskohtiin:
Näin vaihe etenee käytännössä
Putkiremontin käynnistyessä taloyhtiön hallitus on suuren edessä. Ensimmäinen ja kenties kriittisin askel on asiantuntijuuden hankkiminen. Nyt on aika kilpailuttaa hankesuunnittelija. Itse hankesuunnitelma on projektin "käsikirjoitus". Siinä määritellään hankkeen laajuus, toimivuus ja kustannukset ennen kuin piirretään viivaakaan. Asiantuntijan on otettava kantaa vaikeisiin kysymyksiin - uusitaanko viemärit kokonaan vai riittääkö sukitus? Miten huomioidaan sähköautojen lataustarpeet tai äskettäin remontoidut kylpyhuoneet?
Tarjous pyydetään vaiheittaisena.
On suositeltavaa kilpailuttaa samalla kertaa hankesuunnittelu, urakkakilpailun hoitaminen ja rakennusaikainen valvonta. Näin tieto kulkee katkeamatta läpi projektin. On hyvä, jos kaikki nämä tulee tehtyä saman asiantuntijan toimesta. Tieto pysyy koko ajan hyvin hallinnassa, kun vastuullinen henkilö ei vaihdu välillä. Toinen vaihtoehto on kilpailuttaa ainoastaan hankesuunnittelija. Tässä vaihtoehdossa hankesuunnitelman valmistuttua kilpailutetaan projektipäällikkö, jonka tehtäväksi tulee urakkakilpailun hoitaminen ja rakennusaikainen valvonta sisältäen myös takuuaikaisen valvonnan.
Hankesuunnittelun tavoitteena on määritellä hanke ennen toteutussuunnittelua. Hankesuunnitelmaan selvitetään millaista laajuutta, toimivuutta ja kustannuksia hankkeen on tarkoitus sisältää. Suunnitelma sisältää kaksi tai kolme toteuttamisvaihtoehtoa, niiden vertailua ja vaihtoehtojen kustannuserot.
Viemäröinti aiheuttaa usein paljon keskustelua. Kysymys kuuluu: sukitetaanko viemärit vai uusitaanko ne kokonaan? Hankesuunnitelma ottaa myös kantaa hankkeen suunnittelun ja toteuttamisen ajankohtaan.
Hankesuunnitteluun osallistuvat hankesuunnitelman laativa asiantuntija, taloyhtiön osakkaat asukaskyselyn muodossa, taloyhtiön hallitus ja isännöitsijä. Lisäksi taloyhtiöllä saattaa olla hallitukseen valittuja asiantuntijajäseniä. Isännöitsijä on mukana koko hankesuunnitteluvaiheen ajan. Hän laatii lisäksi rahoitussuunnitelman ja määrittää tulevien rahoitusvastikkeiden kokoluokan.
Miksi maksaisin uudesta kylpyhuoneesta, kun remontoin omani vasta kaksi vuotta sitten? Tämä on kysymys, joka nousee esiin lähes jokaisessa taloyhtiössä. Vastaus löytyy asunto-osakeyhtiölain termistä hyvitys, vaikka käytännössä puhutaankin rahoituskompensaatiosta. Jotta kukaan ei joutuisi maksamaan samasta remontista kahteen kertaan, osakkaalla on oikeus hakea hyvitystä rahoitusosuuteensa, jos hänen aiemmin tekemänsä remontti tuo säästöä yhtiön yhteiseen urakkaan. Kyse on puhtaasti tasapuolisuudesta. Suositeltavaa on, että hyvityksistä päätetään jo tässä yhtiökokouksessa ja annetaan hallitukselle oikeus laskea hyvitykset niille, jotka hyvityksiin ovat oikeutettuja. Kun pelisäännöt on kirjattu yhtiökokouksen esityslistaan ja ne kommunikoidaan selkeästi, vältetään turhat riidat ja epäselvyydet. Selkeä hyvitysmalli luo luottamusta siihen, että taloyhtiö toimii ammattimaisesti ja jokaista osakasta kohdellaan yhdenvertaisesti.
Hallituksella on nyt riittävät tiedot projektin esittelemiseksi yhtiökokoukselle. Hankesuunnittelija esittelee hankkeen yhtiökokoukselle, joka tekee hankepäätöksen ja antaa hallitukselle oikeuden projektin eteenpäin viemiseksi. Hallitus voi nyt kilpailuttaa suunnittelijat ja suorittaa urakkakilpailun.
Usein hankesuunnittelijan tehtäviin kuuluu jo suunnittelijoiden kilpailuttaminen ja suunnitteluvaiheen vetäminen. Jos hankevaiheessa on etsitty erillinen projektipäällikkö, kuuluvat nämä projektipäällikön tehtäviin.