Taloyhtiö rahoittaa putkiremontin yleensä yhtiölainalla, jonka pankki myöntää kiinnityksiä vastaan. Pankki vaatii tyypillisesti noin 1,5-kertaiset kiinnitykset lainaan nähden. Osakas maksaa oman osuutensa joko kertasuorituksena tai kuukausittaisena rahoitusvastikkeena laina-ajan kuluessa. Pankit kannattaa kilpailuttaa heti hankkeen alussa.

Miten taloyhtiölaina toimii?

Lainan ottaa taloyhtiö, ei osakas. Yhtiökokous tekee rakentamispäätöksen, valtuuttaa hallituksen allekirjoittamaan urakkasopimuksen ja myöntää isännöitsijälle oikeuden hakea remonttilainaa. Samassa yhteydessä päätetään pantata yhtiön nykyiset ja uudet panttikirjat lainan vakuudeksi.

Pankit ovat varovaisia taloyhtiölainoissa. Saatujen kokemusten perusteella pankki haluaa kiinnityksiä noin 1,5 kertaa lainan määrän: esimerkiksi kahden miljoonan lainaan edellytetään kolmen miljoonan euron kiinnitykset. Kiinnitysten määrä ei myöskään voi ylittää kiinteistön arvoa, jonka pankki arvioi remontin jälkeisenä. Tämä yhtälö määrää lainan enimmäismäärän – kävimme sen läpi laskuesimerkin kanssa artikkelissa saammeko riittävästi lainaa putkiremonttiin.

Rahoitusvastike vai kertasuoritus – osakkaan valinta

Osakkaan osuus remontista jyvitetään huoneistoille, ja osakas valitsee maksutavan:

  • Kertasuoritus: osakas maksaa oman osuutensa pois heti tai myöhemmin. Rahoitusosuuden voi maksaa kokonaan tai osittain pois esimerkiksi urakan vastaanoton yhteydessä, kun isännöitsijä on selvittänyt rahoitusvastikkeen perusteet ja määrän.
  • Rahoitusvastike (laissa pääomavastike): osakas maksaa osuutensa kuukausittain laina-ajan kuluessa. Rahoitusvastikkeella katetaan lainan lyhennykset ja korot, ja se peritään hoitovastikkeen päälle.

Kumpikaan tapa ei ole itsestään selvästi parempi – valinta riippuu osakkaan omasta taloudesta ja lainaehdoista. Olennaista on, että isännöitsijä laatii rahoitussuunnitelman ja kertoo tulevien rahoitusvastikkeiden kokoluokan jo hankesuunnitteluvaiheessa, jotta osakkaat voivat varautua.

Milloin ja miten pankkia lähestytään?

Heti hankkeen alussa – ei vasta urakkatarjousten jälkeen. Kilpailuttamalla pankkilainan aikaisin taloyhtiö saa täsmällisen tiedon siitä, kuinka suuren lainan se voi saada, ja suunnitelmat voidaan mitoittaa rahoituksen mukaan alusta asti.

Älä mene vain omaan pankkiisi. Kysy jokaiselta pankilta maksimilaina, kokonaiskorko, laina-aika, vakuusvaatimukset ja piilotetut kulut. Rakentamisen aikana käytetään usein pankin limittilainaa, joka maksetaan pois, kun varsinainen rakennusaikainen laina otetaan käyttöön. Pankkiasioinnin vaiheet kuvaamme Tietoa-sivulla.

Muista myös nämä kustannukset

Urakkahinta ei ole koko rahoitustarve. Hankkeeseen kuuluu lisäksi:

  • asiantuntijat ja suunnitelmat (hankesuunnitelma, toteutussuunnitelmat)
  • varaus rakennusaikaisiin lisätöihin
  • rakennusaikaiset lainakorot.

Karkeasti nämä sivukulut ovat noin 15 % koko urakan rahoitustarpeesta. Jo hankesuunnittelun rahoitus vaatii päätöksen: se katetaan kassavaroilla, hoitolainalla tai erillisellä hankesuunnittelulainalla. Osa taloyhtiöistä on varautunut remonttiin myös rahastoinnilla eli osakkaiden yhtiöön tekemällä pääomasijoituksella, josta päätetään yhtiökokouksessa.

Mihin summat perustuvat? Hintahaarukat menetelmittäin ja osakkaan maksuesimerkit kokosimme sivulle putkiremontin hinta.

Hyvitys osakkaan aiemmista remonteista

"Miksi maksaisin uudesta kylpyhuoneesta, kun remontoin omani kaksi vuotta sitten?" Kysymys on aiheellinen, ja siihen on laissa vastaus: osakkaalla on oikeus hyvitykseen, jos hänen aiemmin tekemänsä remontti tuo säästöä yhtiön yhteiseen urakkaan. Hyvitysperiaatteista kannattaa päättää jo ennen hankkeen käynnistämistä – se ehkäisee riidat. Aiheesta tarkemmin hankesuunnittelun sivulla.

Jos laina ei riitä

Jos pankin myöntämä laina ei kata suunniteltua remonttia, suunnitelmaa karsitaan, kunnes päästään rahoitettavalle tasolle. Karsintapäätökset vaativat kustannusarvioita eri vaihtoehtojen välillä: mitä säästyy, jos pohjaviemärit sukitetaan uusimisen sijaan, tai jos yleisten tilojen uudistukset jätetään pois? Jokaiselle rahoitusskenaariolle – täysi, osittainen tai riittämätön – on oma toimintamallinsa.

Työkalut ja seuraava askel

Rahoituksen suunnittelu alkaa luotettavasta kustannusarviosta. Liiviksen kustannuspaketissa Tekoäly-Jussi laskee remontin kustannukset määrälaskentaan perustuen, ja laskelmilla voi mitoittaa lainatarpeen ennen pankkineuvotteluja. Katso kustannuspaketti.

Lyhyen tietoiskun rahoituksesta näet myös rahoitusvideolta.