Byggkostnaderna varierar mer mellan orterna i Finland än många tror. Samma stambyte kan kosta klart olika i Pello och hundra kilometer bort. Tillgången på arbetskraft, transportsträckorna, antalet lokala entreprenörer och deras orderböcker syns alla i anbuden. Ännu större betydelse för priset har ändå vad bostadsbolaget väljer att ta med i renoveringen. Att bara byta rören och att modernisera hela huset är två olika projekt, fastän båda kallas stambyte i vardagligt tal.
Den här sidan är gjord för styrelser, disponenter och aktieägare i bostadsbolag i Pello som vill veta storleksordningen innan projektet går vidare. Kalkylen ger en grov uppskattning av vad ett stambyte kostar i Pello. Den ersätter varken projektplanen eller kostnadsberäkningen. Den berättar vilka summor det handlar om innan bolagsstämman börjar diskutera finansieringen.
Kalkylens resultat i Pello
Nedan visas kalkylens uppskattningar på prisnivån i Pello för ett modellhus med 60 lägenheter och 3 630 m² bostadsyta. Siffrorna är grova och inkluderar mervärdesskatt. De omfattar inte aktieägarnas egna tilläggsarbeten eller de överraskningar som gamla konstruktioner kan bjuda på.
| Renoveringsnivå | Totalbudget | Kvadratmeterpris | Andel för 60 m² lägenhet |
|---|---|---|---|
| Nivå 1 · Nödvändig renovering | 1 905 000 € | 524 €/m² | 31 487 € |
| Nivå 2 · Måttlig omfattning | 2 502 000 € | 689 €/m² | 41 355 € |
| Nivå 3 · Omfattande sanering | 3 132 000 € | 862 €/m² | 51 768 € |
Den sista siffran brukar intressera aktieägarna mest. Den visar hur mycket ägaren till en vanlig tvåa ska finansiera, antingen på en gång eller via bolagslånet. Om din lägenhet har en annan storlek, multiplicera kvadratmeterpriset med dina egna kvadratmeter. Fördelningen här bygger på ytan. I ert bolag följer fördelningsgrunden bolagsordningen, och den kan också vara antalet aktier.
Tabellens tre nivåer betyder kort följande:
- Nivå 1, nödvändig renovering: tappvatten- och avloppsrören förnyas, och ytorna repareras bara där rörarbetet förstör dem.
- Nivå 2, måttlig omfattning: dessutom förnyas badrummen helt med vattenisolering, och de el- och ventilationsarbeten som ändå väntar inom några år görs samtidigt. Det här är det vanligaste valet.
- Nivå 3, omfattande sanering: dessutom förnyas elsystemet helt, ventilationen förbättras och de gemensamma utrymmena repareras. Fasad, hissar och fönster ingår inte i kalkylen.
Läs om skillnaderna mellan nivåerna och metoderna i prisguiden
Bostadsbeståndet i Pello: hur många bostäder är i stambytesålder
I Pello finns 2 183 bostäder. Av dem ligger 154 i flervåningshus och 197 i radhus. Tabellen nedan visar när bostäderna är byggda.
Av bostäderna i flervåningshus i Pello är 120, alltså 78 %, byggda på 1960- och 1970-talen. Just i de husen är de ursprungliga rören i slutet av sin livslängd. När många bolag är i samma läge samtidigt fylls planerarnas och entreprenörernas kalendrar. Det lönar sig att börja projektplaneringen i god tid.
| Byggnadsår | Bostäder i flervåningshus | Bostäder i radhus |
|---|---|---|
| Före år 1960 | 19 | 3 |
| 1960–1969 | 7 | 14 |
| 1970–1979 | 113 | 92 |
| 1980–1989 | 15 | 70 |
| 1990–1999 | 0 | 18 |
| 2000 eller senare | 0 | 0 |
| Totalt | 154 | 197 |
Näst i tur står husen från 1980-talet. Från det årtiondet finns i Pello 15 bostäder i flervåningshus och 70 i radhus. I de bolagen lönar det sig att undersöka rörens skick innan renoveringen blir brådskande.
Källa: Statistikcentralen, Bostäder efter hustyp, användning och byggnadsår 2025 (StatFin-tabell 15f6). På raden Totalt ingår också bostäder vars byggnadsår är okänt. Uppgifterna är hämtade 5.10.2026.
Pello jämfört med andra kommuner
I Lappland finns 21 kommuner. Av dem hör 9 till en dyrare prisklass för byggande än Pello, och ingen till en billigare. Kvadratmeterpriset för måttlig omfattning är 689 €/m² i Pello.
Bostäderna från 1960- och 1970-talen utgör 78 % av bostäderna i flervåningshus i Pello. I hela landet är andelen 35 %.
Stambytets andel av lägenhetens pris är 107 % i Pello. Det är den 30:e största bland de 209 kommuner där siffran kan räknas ut. Medianen för de kommunerna är 62 %. Medianen för kommunerna i Lappland är 82 %.
Vad kalkylen bygger på
Kalkylen är gjord för ett större flervåningshus med 60 lägenheter och 3 630 m² bostadsyta. Prisnivån i Pello beaktas med en ortsspecifik koefficient som beskriver den allmänna kostnadsnivån för byggande i kommunen. Koefficienten känner inte till det enskilda husets skick, entreprenörernas orderböcker eller hur många anbud bolaget får.
Om det egna huset är mindre eller större är kvadratmeterpriset ett bättre jämförelsetal än totalbudgeten. I ett litet hus är kvadratmeterpriset vanligen något högre, eftersom byggplatsens fasta kostnader fördelas på en mindre yta. I ett mycket stort hus kan det vara något lägre. Skillnaden är ändå mindre än renoveringsnivåns inverkan.
Kalkylen visar tre siffror. En uppskattning av projektets totalbudget, kvadratmeterpriset i euro per bostadskvadratmeter och finansieringsandelen för en lägenhet på 60 kvadratmeter. Alla siffror inkluderar planering, byggherreuppgifter, övervakning och entreprenad samt en reservering för tilläggsarbeten. De inkluderar inte räntorna på bolagslånet eller tilläggsarbeten som aktieägarna själva beställer.
På nätet söks ibland också priser för stambyten per landskap, till exempel med sökordet stambyte Lappland. Det rekommenderar vi inte. I varje landskap finns både kommuner med dyrt och kommuner med billigt byggande, och landskapets medeltal träffar sällan rätt i någon av dem.
Om kommunen är en kommun med höga byggkostnader ger landskapsuppskattningen ett för lågt pris. Om byggandet i kommunen är billigare än landskapets medeltal ger den ett för högt pris. I båda fallen fattar bostadsbolaget beslut på fel siffra. En för låg uppskattning leder till att entreprenadanbuden överskrider budgeten och projektet går tillbaka till bolagsstämman. En för hög uppskattning kan skrämma aktieägarna att banta omfattningen i onödan. Också den kommunspecifika uppskattningen är grov, men den ligger närmare sanningen.
Se alla kommuner i Lappland →Vad påverkar priset på ett stambyte i Pello
Utöver orten påverkas priset åtminstone av följande. En del kan bostadsbolaget besluta om, en del inte.
- Husets byggår och konstruktionslösningar. I elementhus från 1960- och 1970-talen är rördragningarna ofta tydliga och schakten lätta att öppna. I äldre stenhus går arbetet långsammare och överraskningarna är fler. I hus från 1980-talet kan rören ännu vara i rimligt skick, men inte vattenisoleringarna.
- Badrummens antal och storlek. Badrummet är renoveringens dyraste rumsutrymme. Ett hus med många små lägenheter, och därmed många badrum per bostadskvadratmeter, kostar mer per kvadratmeter än ett hus med stora familjebostäder.
- Genomförandemetod. Ett traditionellt rörbyte kostar mer än relining eller beläggning. Relining passar ändå inte alla objekt och förnyar inte våtrummen. Mer om metoderna nedan.
- Entreprenadmarknadens läge när anbuden begärs. Samma arbete kan få anbud med mycket olika priser olika år. När nybyggandet mattas av har renoveringsentreprenörerna plats i orderboken och priserna sjunker. När nybyggandet går för fullt konkurrerar renoveringsprojekten om samma arbetskraft.
- Planeringens kvalitet. En bristfällig plan leder till tilläggsarbeten, och tilläggsarbeten prissätts alltid dyrare än en konkurrensutsatt entreprenad. Bra planering kostar på förhand men sparar på byggplatsen.
- Asbest och skadliga ämnen. I hus som blev färdiga före 1994 måste en asbestkartläggning göras. Asbestrivning är långsammare och dyrare än vanlig rivning, och den kan gälla kakel, fogbruk och rörisoleringar.
Dessa känner kalkylen inte till. Den känner bara till orten, renoveringsnivån och modellhuset. Därför är resultatet riktgivande, inte mer.
Inverkan på lägenhetens värde
Enligt Statistikcentralen var det genomsnittliga kvadratmeterpriset för gamla aktiebostäder i Pello 644 €/m² år 2025. Siffran bygger på 8 köp. Med det priset kostar en lägenhet på 60 kvadratmeter cirka 39 000 €. Andelen för samma lägenhet i ett stambyte av måttlig omfattning är enligt kalkylen 41 355 €, alltså cirka 107 % av lägenhetens pris.
Enligt kalkylen kostar ett stambyte av måttlig omfattning mer än lägenheten i genomsnitt. Då måste bolaget noga överväga vad som är nödvändigt och på vilka villkor banken beviljar lån. Andelen för samma lägenhet i en nödvändig renovering är 31 487 €. Finansieringen bör redas ut innan bolaget lägger pengar på projektplaneringen.
Jämförelsen är riktgivande. Statistikens medelpris omfattar sålda aktiebostäder i alla åldrar, också nyare och redan renoverade, och kalkylens siffra är en uppskattning för modellhuset. Värdet på en enskild lägenhet och priset på stambytet i ett enskilt hus kan avvika mycket från dessa.
Ett utfört stambyte höjer lägenhetens värde, men sällan med hela kostnaden. Köparen betalar hellre för ett hus där den stora renoveringen är gjord än för ett där den väntar, och skillnaden syns i de begärda priserna. På små orter kan skillnaden vara mindre än renoveringens pris per aktieägare. I tillväxtcentrum är den ofta större. I Pello beror läget på husets placering och efterfrågan i området.
Ett ogjort stambyte trycker däremot ner priset tydligt, eftersom köparen prissätter den kommande renoveringen och osäkerheten kring den. Osäkerheten kostar mer än renoveringen själv. Ett bostadsbolag som har en färdig projektplan och en känd budget får ett bättre pris för sina lägenheter än ett bolag där saken bara diskuteras.
Bakgrund om stambyte
De här sakerna är desamma i alla kommuner, så de finns samlade på egna sidor.
- Vad ett stambyte innebär. Stambyte och linjesanering avser samma projekt: bostadsbolagets tappvatten- och avloppsrör förnyas stam för stam. Guide till stambyte
- Metoder. I ett traditionellt stambyte förnyas rören och badrummen. Vid relining blir det gamla avloppet kvar, och hybriden kombinerar båda. Metodernas priser
- Finansiering. Bostadsbolaget tar vanligen ett bolagslån, och aktieägaren betalar sin andel som finansieringsvederlag eller på en gång. Video om finansiering
- Boende under renoveringen. I ett traditionellt stambyte är lägenheten ur bruk i 2–3 månader, vid relining i 2–4 veckor. Genomförandefasen
- Det vanligaste misstaget. Entreprenaden upphandlas utan ordentlig projektplanering, och då går anbuden inte att jämföra. Projektplanering
- Begrepp. KVR-entreprenad, finansieringsvederlag, reservering för ändringsarbeten och andra begrepp förklaras i ordlistan. Ordlista för stambyte
Projektets skeden:KonditionsundersökningProjektplaneringGenomförandeplaneringUpphandlingGenomförandeMottagning och garantitid
Använd Liivis kostnadspaket för att fastställa budgeten
Med kalkylen får du en grov uppskattning av prisnivån. Den kan inte användas som budget i ett så här stort projekt, och den ska inte tas till bolagsstämman som beslutsunderlag. Kalkylen vet inte hur många badrum ert hus har, om rören har asbestisolering eller om elstigarna redan är bytta.
Med Liivis kostnadspaket får ni en uppskattning som kan användas för projektets budgetering. Kostnadspaketet bygger på uppgifterna om ert hus och räknar ut priset för det, inte för ett modellhus. Samtidigt får ni veta vad alternativen i projektplanen kostar. Till exempel hur mycket ett elbyte, förbättrad ventilation eller en mer omfattande badrumsrenovering lägger till totalpriset, och hur mycket relining skulle spara jämfört med ett traditionellt stambyte.
Styrelsen får med kostnadspaketet ett verktyg för att jämföra alternativen på bolagsstämman i euro i stället för i föreställningar. Disponenten får en siffra att inleda finansieringsförhandlingarna med banken utifrån. Aktieägaren får veta vad den egna andelen är i de olika alternativen. Beslut är lättare att fatta när man vet vad de kostar. Det gäller i Pello lika väl som på andra håll.
Vanliga frågor om stambyte i Pello
Vad kostar ett stambyte i Pello?
Priset beror på renoveringsnivån. I kalkylens modellhus kostar en nödvändig renovering på prisnivån i Pello cirka 524 €/m² och en omfattande sanering cirka 862 €/m². Andelen för en lägenhet på 60 m² ligger mellan 31 487 € och 51 768 €. Det exakta priset ger bara en objektspecifik kostnadsberäkning.
Är ett stambyte i Pello dyrare än på andra håll i Finland?
Skillnaderna mellan orterna är betydande. Kalkylen beaktar prisnivån i Pello, så du kan jämföra resultatet med en annan kommun genom att byta kommun. Skillnaden mot landskapets medeltal kan vara tiotals procent i endera riktningen.
Hur många bostäder i flervåningshus i Pello är i stambytesålder?
I Pello finns 154 bostäder i flervåningshus. Av dem är 120, alltså 78 %, byggda på 1960- och 1970-talen, och de ursprungliga rören i de husen är i slutet av sin livslängd. Från 1980-talet finns 15 bostäder i flervåningshus. Siffrorna kommer från Statistikcentralens statistik för år 2025.
Hur stor del av lägenhetens värde är ett stambyte i Pello?
Medelpriset för gamla aktiebostäder i Pello var 644 €/m² år 2025 (Statistikcentralen). Med det priset kostar en lägenhet på 60 kvadratmeter cirka 39 000 €. Andelen 41 355 € i ett stambyte av måttlig omfattning är cirka 107 % av det. Jämförelsen är riktgivande, eftersom medelpriset också omfattar nyare och redan renoverade lägenheter.
Är stambytets andel av lägenhetens värde stor i Pello?
Andelen är cirka 107 % i Pello, när ett stambyte av måttlig omfattning jämförs med medelpriset för en lägenhet på 60 kvadratmeter. Det är den 30:e största bland 209 jämförda kommuner, och medianen för kommunerna är 62 %.
Kan kalkylens siffra användas som bostadsbolagets budget?
Nej. Kalkylen anger storleksordningen. En budget kräver en objektspecifik kostnadsberäkning, som ni får med Liivis kostnadspaket.
Var får jag ett exakt pris för mitt bostadsbolag i Pello?
Beställ Liivis kostnadspaket. Det räknar ut priset med uppgifterna om ert hus och visar kostnaderna för olika omfattningar sida vid sida.