Byggkostnaderna varierar mer mellan orterna i Finland än många tror. Samma stambyte kan kosta klart olika i Luhanka och hundra kilometer bort. Tillgången på arbetskraft, transportsträckorna, antalet lokala entreprenörer och deras orderböcker syns alla i anbuden. Ännu större betydelse för priset har ändå vad bostadsbolaget väljer att ta med i renoveringen. Att bara byta rören och att modernisera hela huset är två olika projekt, fastän båda kallas stambyte i vardagligt tal.
Den här sidan är gjord för styrelser, disponenter och aktieägare i bostadsbolag i Luhanka som vill veta storleksordningen innan projektet går vidare. Kalkylen ger en grov uppskattning av vad ett stambyte kostar i Luhanka. Den ersätter varken projektplanen eller kostnadsberäkningen. Den berättar vilka summor det handlar om innan bolagsstämman börjar diskutera finansieringen.
Utöver kalkylen går vi igenom vad priset består av, hur olika genomförandemetoder skiljer sig åt, hur aktieägaren finansierar sin andel och vilka misstag bostadsbolag gör i början av projektet. Till sist berättar vi hur man kommer från kalkylens grova siffra till en riktig budget.
Kalkylens resultat i Luhanka
Nedan visas kalkylens uppskattningar på prisnivån i Luhanka för ett modellhus med 60 lägenheter och 3 630 m² bostadsyta. Siffrorna är grova och inkluderar mervärdesskatt. De omfattar inte aktieägarnas egna tilläggsarbeten eller de överraskningar som gamla konstruktioner kan bjuda på.
| Renoveringsnivå | Totalbudget | Kvadratmeterpris | Andel för 60 m² lägenhet |
|---|---|---|---|
| Nivå 1 · Nödvändig renovering | 1 827 000 € | 503 €/m² | 30 198 € |
| Nivå 2 · Måttlig omfattning | 2 397 000 € | 660 €/m² | 39 619 € |
| Nivå 3 · Omfattande sanering | 2 996 000 € | 825 €/m² | 49 520 € |
Den sista siffran brukar intressera aktieägarna mest. Den visar hur mycket ägaren till en vanlig tvåa ska finansiera, antingen på en gång eller via bolagslånet. Om din lägenhet har en annan storlek, multiplicera kvadratmeterpriset med dina egna kvadratmeter. Fördelningen här bygger på ytan. I ert bolag följer fördelningsgrunden bolagsordningen, och den kan också vara antalet aktier.
Vad ett stambyte innebär
Ett stambyte är en renovering av bostadsbolagets rörstammar. En stam är vanligen ett vertikalt stråk som betjänar lägenheterna ovanför varandra, våning för våning. I byggbranschen används också ordet linjesanering, eftersom det bättre beskriver att arbetet går fram stam för stam och omfattar mer än bara rören. I praktiken avses samma sak.
I sin grundform omfattar ett stambyte tappvattenrören, avloppen och de öppningar i konstruktionerna som de kräver i badrum, kök och trapphus. Värmerören ingår vanligen inte, eftersom de håller klart längre än tappvatten- och avloppsrören. Elstigare, ventilation och gemensamma utrymmen kommer med i takt med att renoveringsnivån höjs.
En stor del av Finlands flervåningshus byggdes på 1960- och 1970-talen. De ursprungliga rören i dessa hus är i slutet av sin livslängd eller redan förbi den. Stambytet är i Luhanka och i hela landet den vanligaste och dyraste enskilda renoveringen som ett bostadsbolag möter under sin livscykel. Den går inte att låta bli. Den kan bara göras bra eller dåligt.
Tre renoveringsnivåer, tre mycket olika priser
Kalkylen ger ett pris för tre omfattningar. Välj den som bäst motsvarar ert bostadsbolags situation. Om ni är osäkra, titta på alla tre. Skillnaden mellan den billigaste och den dyraste överraskar de flesta.
Nivå 1: nödvändig renovering
Bostadsbolaget har svårt att få tillräcklig finansiering, så bara det som måste göras görs. I praktiken byts tappvatten- och avloppsrören, och de öppningar i konstruktionerna som arbetet kräver görs. Ytorna repareras bara där rörarbetet skadar dem. Badrummets kakel lappas, det förnyas inte. För elen har vi räknat med ganska omfattande reparationer, eftersom elen inte uppfyller dagens bestämmelser.
Den här nivån passar bolag där aktieägarnas betalningsförmåga är begränsad eller där husets återstående livslängd är kort. Risken är att samma utrymmen måste öppnas på nytt om några år, när nästa byggnadsdel når slutet av sin livslängd. Då stiger totalkostnaden över vad en mer omfattande renovering på en gång hade kostat.
Nivå 2: måttlig omfattning
Finansiering finns att få i måttlig utsträckning. Utöver rören förnyas ytskikt och andra konstruktioner vars livslängd håller på att ta slut. Badrummen görs vanligen helt nya med vattenisolering, och samtidigt sköts el- och ventilationsarbeten som ändå skulle bli aktuella inom några år. Ytorna i trapphus och källare repareras i den mån de tar skada av arbetet.
Det här är det vanligaste valet i Luhanka och på andra håll i Finland. Utöver rören löser det fuktrisken i våtrummen, som är den vanligaste orsaken till skador i gamla hus. Aktieägaren får ett nytt badrum, vilket syns i lägenhetens värde. Priset är klart högre än på nivå 1, men per euro får bostadsbolaget mer renoverad byggnad.
Nivå 3: omfattande sanering och modernisering
Finansiering finns att få, och bostadsbolaget gör en stor renovering på en gång. Den kan omfatta ett fullständigt byte av elsystemet från stigarledningarna till lägenheternas gruppcentraler, förbättrad eller maskinell ventilation, renovering av gemensamma utrymmen, datakablage och energilösningar som värmeåtervinning eller frånluftsvärmepump. Fasadrenovering, hissbyte och fönsterbyte har vi inte tagit med i beräkningarna.
Priset är högst, men nästa stora renovering flyttas årtionden framåt. Den här nivån passar bolag där aktieägarna tänker bo länge i huset och där husets läge och konstruktion talar för ett långsiktigt underhåll. Den passar dåligt för bolag där många aktieägare är äldre och inte vill ta på sig ett långt lån.
Prisskillnaden mellan den billigaste och den dyraste nivån är stor. Därför lönar det sig att se resultatet på alla tre nivåer, även om det egna bolaget verkar höra tydligt till en viss grupp. Många bolag hamnar till slut på en annan nivå än där diskussionen började, och vanligen uppåt. När utrymmena en gång är öppnade är merkostnaden för tilläggsarbete liten.
Vad kalkylen bygger på
Kalkylen är gjord för ett större flervåningshus med 60 lägenheter och 3 630 m² bostadsyta. Prisnivån i Luhanka beaktas med en ortsspecifik koefficient som beskriver den allmänna kostnadsnivån för byggande i kommunen. Koefficienten känner inte till det enskilda husets skick, entreprenörernas orderböcker eller hur många anbud bolaget får.
Om det egna huset är mindre eller större är kvadratmeterpriset ett bättre jämförelsetal än totalbudgeten. I ett litet hus är kvadratmeterpriset vanligen något högre, eftersom byggplatsens fasta kostnader fördelas på en mindre yta. I ett mycket stort hus kan det vara något lägre. Skillnaden är ändå mindre än renoveringsnivåns inverkan.
Kalkylen visar tre siffror. En uppskattning av projektets totalbudget, kvadratmeterpriset i euro per bostadskvadratmeter och finansieringsandelen för en lägenhet på 60 kvadratmeter. Alla siffror inkluderar planering, byggherreuppgifter, övervakning och entreprenad samt en reservering för tilläggsarbeten. De inkluderar inte räntorna på bolagslånet eller tilläggsarbeten som aktieägarna själva beställer.
På nätet söks ibland också priser för stambyten per landskap, till exempel med sökordet stambyte Mellersta Finland. Det rekommenderar vi inte. I varje landskap finns både kommuner med dyrt och kommuner med billigt byggande, och landskapets medeltal träffar sällan rätt i någon av dem.
Om kommunen är en kommun med höga byggkostnader ger landskapsuppskattningen ett för lågt pris. Om byggandet i kommunen är billigare än landskapets medeltal ger den ett för högt pris. I båda fallen fattar bostadsbolaget beslut på fel siffra. En för låg uppskattning leder till att entreprenadanbuden överskrider budgeten och projektet går tillbaka till bolagsstämman. En för hög uppskattning kan skrämma aktieägarna att banta omfattningen i onödan. Också den kommunspecifika uppskattningen är grov, men den ligger närmare sanningen.
Se alla kommuner i Mellersta Finland →Vad påverkar priset på ett stambyte i Luhanka
Utöver orten påverkas priset åtminstone av följande. En del kan bostadsbolaget besluta om, en del inte.
- Husets byggår och konstruktionslösningar. I elementhus från 1960- och 1970-talen är rördragningarna ofta tydliga och schakten lätta att öppna. I äldre stenhus går arbetet långsammare och överraskningarna är fler. I hus från 1980-talet kan rören ännu vara i rimligt skick, men inte vattenisoleringarna.
- Badrummens antal och storlek. Badrummet är renoveringens dyraste kvadratmeter. Ett hus med många små lägenheter, och därmed många badrum per bostadskvadratmeter, kostar mer per kvadratmeter än ett hus med stora familjebostäder.
- Genomförandemetod. Ett traditionellt rörbyte kostar mer än relining eller beläggning. Relining passar ändå inte alla objekt och förnyar inte våtrummen. Mer om metoderna nedan.
- Entreprenadmarknadens läge när anbuden begärs. Samma arbete kan få anbud med mycket olika priser olika år. När nybyggandet mattas av har renoveringsentreprenörerna plats i orderboken och priserna sjunker. När nybyggandet går för fullt konkurrerar renoveringsprojekten om samma arbetskraft.
- Planeringens kvalitet. En bristfällig plan leder till tilläggsarbeten, och tilläggsarbeten prissätts alltid dyrare än en konkurrensutsatt entreprenad. Bra planering kostar på förhand men sparar på byggplatsen.
- Asbest och skadliga ämnen. I hus som blev färdiga före 1994 måste en asbestkartläggning göras. Asbestrivning är långsammare och dyrare än vanlig rivning, och den kan gälla kakel, fogbruk och rörisoleringar.
Dessa känner kalkylen inte till. Den känner bara till orten, renoveringsnivån och modellhuset. Därför är resultatet riktgivande, inte mer.
Genomförandemetoderna och deras prisskillnad
Ett traditionellt stambyte innebär att de gamla rören rivs och nya installeras i stället. Samtidigt rivs badrummen ner till stommen och byggs upp på nytt med vattenisolering. Det är det dyraste och långsammaste sättet, men slutresultatet är ett helt nytt system med en livslängd på tiotals år. Det är också det enda sättet som tar bort fuktrisken i våtrummen.
Vid relining installeras en hartsimpregnerad strumpa inuti det gamla avloppsröret och härdas på plats. Röret behöver inte rivas, så badrummen bevaras och arbetet går snabbt. Relining gäller bara avloppen. Tappvattenrören måste bytas i vilket fall som helst, och de dras vanligen som ytmontage eller inbyggda. Reliningens livslängd är kortare än ett nytt rörs, och den åtgärdar inte vattenisoleringarna. Om de är dåliga fortsätter fuktskadorna.
Vid beläggning sprutas rörets insida med en massa. Det är en mer kortlivad och felkänsligare lösning än relining, och den lämpar sig bara för rör som ännu är i rimligt skick. Många bostadsbolag i Luhanka väljer en hybrid. De vertikala stammarna relinas, men badrummen och deras golvbrunnar förnyas traditionellt. Då försvinner risken för fuktskador, och arbetet är ändå lättare än ett traditionellt stambyte.
Enligt vår mening säljs relining ofta alltför förenklat som ett billigt alternativ. Den är en bra lösning för vissa objekt, men om badrummens vattenisoleringar är de ursprungliga flyttar relining bara problemet framåt. Då betalar bostadsbolaget renoveringen två gånger. Kalkylens nivå 1 är en hybridlösning där så mycket som möjligt görs med relining.
Hur aktieägaren finansierar sin andel
Bostadsbolaget tar vanligen ett bolagslån för projektet med bolagets fastighet som säkerhet. Aktieägaren kan antingen betala bort sin andel på en gång eller låta den ligga kvar i bolagslånet och betala den som ett månatligt finansieringsvederlag. Finansieringsvederlaget beräknas enligt samma fördelningsgrund som skötselvederlaget, alltså oftast enligt kvadratmeter eller aktier.
En engångsbetalning lönar sig om aktieägaren har besparingar eller får ett personligt bostadslån med lägre ränta än bolagslånet. Räntan på bolagslånet är ur bankens synvinkel ofta mindre riskfylld och därför rimlig, men amorteringarna på bolagslånet styr aktieägaren inte själv över. För en investerare kan finansieringsvederlaget vara avdragsgillt i beskattningen, om bolaget intäktsför det i sin bokföring. Det lönar sig att kontrollera med disponenten före bolagsstämman, eftersom det påverkar vad aktieägarna önskar.
Hushållsavdraget gäller inte renoveringar som bostadsbolaget låter utföra. Det gäller bara arbeten som aktieägaren själv beställer i sin egen lägenhet, till exempel ett nytt kök i samma veva. Det överraskar många. Statsborgen för bostadsbolagets ombyggnadslån är möjlig på vissa villkor, och den kan underlätta lånet i bolag där säkerhetsvärdet är lågt.
I Luhanka påverkar bostadsprisnivån hur lätt bolaget får lån. I områden där bostädernas värde har sjunkit är bankerna försiktigare och kan kräva kortare lånetid. Det är ett skäl till att den grova prisuppskattningen måste göras i tid. Den visar om finansieringen över huvud taget går att ordna i den omfattning som styrelsen planerar.
Läs mer om finansieringen:Video om finansieringFår vi tillräckligt med lån för stambytet? (på finska)
Projektets skeden och tidsplan
Ett stambyte tar från den första diskussionen till den sista granskningen typiskt tre till fem år. Själva byggplatsen är bara en del av det. Skedena är oftast dessa.
- Konditionsundersökning. Rörens skick utreds med filmning och prover. Det visar hur mycket tid som återstår och vilken metod som är möjlig.
- Projektplanering. Alternativen, omfattningarna och kostnaderna utreds. I det här skedet fattas de beslut som avgör största delen av priset. Projektplanen tas till bolagsstämman.
- Genomförandeplanering. Utifrån den valda omfattningen görs VVS-, el-, konstruktions- och arkitektplaner samt entreprenadhandlingar.
- Upphandling. Anbud begärs av flera entreprenörer. I Luhanka varierar antalet anbudsgivare, och det syns direkt i priset.
- Genomförande. Arbetet går fram stam för stam. Arbetet i en trappuppgång eller stam tar typiskt flera månader, och hela huset blir ofta klart inom ett år.
- Mottagning och garantitid. Bristerna antecknas och åtgärdas. Garantitiden är vanligen två år, och garantigranskningen lönar det sig att göra noggrant.
Att tidsplanen drar ut på tiden beror sällan på byggplatsen. Det beror på beslutsfattandet. En bolagsstämma som inte får till ett beslut skjuter projektet ett år framåt. Därför lönar det sig att skaffa en grov prisuppskattning redan före det första mötet, så att diskussionen förs om rätt storleksordning.
Boende under renoveringen
Vid ett traditionellt stambyte är det i praktiken omöjligt att bo i lägenheten. Vatten och avlopp är ur bruk i veckor, och badrummet är rivet. De boende flyttar någon annanstans under renoveringen, och den kostnaden är bra att räkna in i den egna budgeten. Vid relining och beläggning kan det vara möjligt att bo kvar, men de boende måste vara beredda på betydande olägenheter.
En hyresvärd gör klokt i att räkna med att hyran vanligen måste sänkas under renoveringen eller att hyresgästen säger upp avtalet. I Luhanka avgör efterfrågan på hyresbostäder hur snabbt lägenheten får en ny hyresgäst efter renoveringen. Ett nytt badrum höjer vanligen hyresnivån, men inte nödvändigtvis lika mycket som renoveringen kostade.
Inverkan på lägenhetens värde
Ett utfört stambyte höjer lägenhetens värde, men sällan med hela kostnaden. Köparen betalar hellre för ett hus där den stora renoveringen är gjord än för ett där den väntar, och skillnaden syns i de begärda priserna. På små orter kan skillnaden vara mindre än renoveringens pris per aktieägare. I tillväxtcentrum är den ofta större. I Luhanka beror läget på husets placering och efterfrågan i området.
Ett ogjort stambyte trycker däremot ner priset tydligt, eftersom köparen prissätter den kommande renoveringen och osäkerheten kring den. Osäkerheten kostar mer än renoveringen själv. Ett bostadsbolag som har en färdig projektplan och en känd budget får ett bättre pris för sina lägenheter än ett bolag där saken bara diskuteras.
De vanligaste misstagen i början av projektet
Det första misstaget är att konkurrensutsätta entreprenaden utan en ordentlig projektplanering. Då är anbuden inte jämförbara, och det billigaste anbudet är ofta det där mest saknas. Det andra misstaget är att välja omfattning enbart utifrån priset utan att tänka på vad annat i huset som ska renoveras under de följande tio åren. Det tredje misstaget är att anta att grannhusets pris gäller det egna huset. Två hus som ser likadana ut på samma gata i Luhanka kan få anbud med mycket olika priser. Varje byggnad är alltid sin egen individ, även om husen ser likadana ut utanpå.
Det fjärde misstaget gäller kommunikationen. Aktieägare som hör om priset för första gången på bolagsstämman röstar ofta emot, oavsett om priset är rimligt. Den grova uppskattningen lönar det sig att dela ut skriftligt till aktieägarna i god tid, så att var och en hinner räkna ut sin andel och tala med banken.
Använd Liivis kostnadspaket för att fastställa budgeten
Med kalkylen får du en grov uppskattning av prisnivån. Den kan inte användas som budget i ett så här stort projekt, och den ska inte tas till bolagsstämman som beslutsunderlag. Kalkylen vet inte hur många badrum ert hus har, om rören har asbestisolering eller om elstigarna redan är bytta.
Med Liivis kostnadspaket får ni en uppskattning som kan användas för projektets budgetering. Kostnadspaketet bygger på uppgifterna om ert hus och räknar ut priset för det, inte för ett modellhus. Samtidigt får ni veta vad alternativen i projektplanen kostar. Till exempel hur mycket ett elbyte, förbättrad ventilation eller en mer omfattande badrumsrenovering lägger till totalpriset, och hur mycket relining skulle spara jämfört med ett traditionellt stambyte.
Styrelsen får med kostnadspaketet ett verktyg för att jämföra alternativen på bolagsstämman i euro i stället för i föreställningar. Disponenten får en siffra att inleda finansieringsförhandlingarna med banken utifrån. Aktieägaren får veta vad den egna andelen är i de olika alternativen. Beslut är lättare att fatta när man vet vad de kostar. Det gäller i Luhanka lika väl som på andra håll.
Vanliga frågor om stambyte i Luhanka
Vad kostar ett stambyte i Luhanka?
Priset beror på renoveringsnivån. I kalkylens modellhus kostar en nödvändig renovering på prisnivån i Luhanka cirka 503 €/m² och en omfattande sanering cirka 825 €/m². Andelen för en lägenhet på 60 m² ligger mellan 30 198 € och 49 520 €. Det exakta priset ger bara en objektspecifik kostnadsberäkning.
Är ett stambyte i Luhanka dyrare än på andra håll i Finland?
Skillnaderna mellan orterna är betydande. Kalkylen beaktar prisnivån i Luhanka, så du kan jämföra resultatet med en annan kommun genom att byta kommun. Skillnaden mot landskapets medeltal kan vara tiotals procent i endera riktningen.
Hur länge tar ett stambyte?
Arbetet i en trappuppgång eller stam tar typiskt flera månader, och hela huset blir ofta klart inom ett år. Hela projektet inklusive planering tar vanligen tre till fem år. Relining är klart snabbare på byggplatsen än ett traditionellt rörbyte.
Kan kalkylens siffra användas som bostadsbolagets budget?
Nej. Kalkylen anger storleksordningen. En budget kräver en objektspecifik kostnadsberäkning, som ni får med Liivis kostnadspaket.
Ingår badrumsrenoveringen i priset?
På nivå 1 inte, där lappas bara ytorna. På nivåerna 2 och 3 förnyas badrummen helt med vattenisolering. Aktieägarens egna val, som dyrare kakel eller golvvärme, betalas vanligen separat som tilläggsarbete.
Är relining alltid billigare?
På byggplatsen ja. Som helhet inte nödvändigtvis, eftersom relining inte förnyar vattenisoleringarna eller tappvattenrören och har kortare livslängd. Om badrummen ändå måste förnyas krymper besparingen.
Kan aktieägaren betala sin andel på en gång?
I de flesta bolag ja. Bolagsstämman beslutar om aktieägarna erbjuds möjlighet att betala bort låneandelen på en gång eller i vissa poster. Annars betalas andelen som finansieringsvederlag under lånetiden.
Var får jag ett exakt pris för mitt bostadsbolag i Luhanka?
Beställ Liivis kostnadspaket. Det räknar ut priset med uppgifterna om ert hus och visar kostnaderna för olika omfattningar sida vid sida.