Putkiremontin hinta Raahessa: linjasaneerauksen hintalaskuri ja kustannusopas

Rakentamisen hinta vaihtelee Suomessa paikkakunnittain enemmän kuin moni olettaa. Sama linjasaneeraus voi maksaa Raahessa selvästi eri summan kuin sadan kilometrin päässä. Työvoiman saatavuus, kuljetusmatkat, paikallisten urakoitsijoiden määrä ja tilauskanta näkyvät kaikki tarjouksissa. Vielä suurempi vaikutus hintaan on kuitenkin sillä, mitä taloyhtiö päättää remonttiin sisällyttää. Pelkkien putkien uusiminen ja koko talon nykyaikaistaminen ovat kaksi eri hanketta, vaikka molempia kutsutaan arkikielessä putkiremontiksi.

Tämä sivu on tehty Raahen taloyhtiöiden hallituksille, isännöitsijöille ja osakkaille, jotka haluavat tietää suuruusluokan ennen kuin hanke etenee. Laskuri antaa karkean arvion linjasaneerauksen hinnasta Raahessa. Se ei korvaa hankesuunnitelmaa eikä kustannusarviota. Se kertoo, millaisista summista puhutaan, ennen kuin yhtiökokous alkaa keskustella rahoituksesta.

Laskurin lisäksi käymme läpi, mistä hinta muodostuu, miten eri toteutustavat eroavat toisistaan, miten osakas rahoittaa oman osuutensa ja millaisia virheitä taloyhtiöt tekevät hankkeen alkuvaiheessa. Lopussa kerromme, miten laskurin karkeasta luvusta päästään oikeaan budjettiin.

Laskurin tulokset Raahessa

Alla ovat laskurin antamat arviot Raahen hintatasolla mallitalolle, jossa on 60 asuntoa ja 3 630 m² asuinhuonetilaa. Luvut ovat karkeita ja sisältävät arvonlisäveron. Ne eivät sisällä osakkaiden omia lisätöitä eivätkä mahdollisia yllätyksiä, joita vanhoista rakenteista löytyy.

Viimeinen luku kiinnostaa osakkaita yleensä eniten. Se kertoo, paljonko tavallisen kaksion omistaja joutuu rahoittamaan joko kerralla tai yhtiölainan kautta. Jos asuntosi on eri kokoinen, kerro neliöhinta omilla neliöilläsi. Jako perustuu tässä pinta-alaan. Omassa yhtiössänne jakoperuste on yhtiöjärjestyksen mukainen, ja se voi olla myös osakkeiden lukumäärä.

Mitä linjasaneeraus tarkoittaa

Linjasaneeraus on taloyhtiön putkilinjojen korjaus. Yhdellä linjalla tarkoitetaan yleensä yhtä pystynousua, joka palvelee päällekkäisiä asuntoja kerroksesta toiseen. Kun puhutaan putkiremontista, tarkoitetaan käytännössä samaa asiaa. Rakennusalalla käytetään sanaa linjasaneeraus, koska se kuvaa paremmin, että työ etenee linja kerrallaan ja koskee muutakin kuin putkia.

Perusmuodossaan linjasaneeraus kattaa käyttövesiputket, viemärit ja niiden vaatimat rakenneavaukset kylpyhuoneissa, keittiöissä ja porrashuoneissa. Lämmitysputket eivät yleensä kuulu mukaan, koska ne kestävät selvästi pidempään kuin käyttövesi- ja viemäriputket. Sähkönousut, ilmanvaihto ja yhteistilat tulevat mukaan sitä mukaa, kun korjaustasoa nostetaan.

Suomen kerrostalokannasta suuri osa on rakennettu 1960- ja 1970-luvuilla. Näiden talojen alkuperäiset putket ovat käyttöikänsä lopussa tai jo sen yli. Linjasaneeraus on Raahessa ja koko maassa yleisin ja kallein yksittäinen korjaus, johon taloyhtiö elinkaarensa aikana joutuu. Sitä ei voi jättää tekemättä. Sen voi vain tehdä hyvin tai huonosti.

Kolme korjaustasoa, kolme hyvin erilaista hintaa

Laskuri antaa hinnan kolmelle laajuudelle. Valitse se, joka vastaa parhaiten taloyhtiönne tilannetta. Jos ette ole varmoja, katsokaa kaikki kolme. Ero halvimman ja kalleimman välillä yllättää useimmat.

Taso 1: välttämätön korjaus

Taloyhtiöllä on vaikeuksia saada riittävästi rahoitusta, joten korjataan vain se, mikä on pakko. Käytännössä uusitaan käyttövesi- ja viemäriputket ja tehdään niiden vaatimat rakenneavaukset. Pinnat korjataan vain siltä osin kuin putkityö ne rikkoo. Kylpyhuoneen laatoitus paikataan, ei uusita. Sähköihin on laskettu varsin laajat korjaukset, koska sähköt eivät ole nykymääräysten mukaiset.

Tämä taso sopii yhtiöille, joissa osakkaiden maksukyky on rajallinen tai joissa talon jäljellä oleva käyttöikä on lyhyt. Riskinä on, että samoja tiloja joudutaan avaamaan uudelleen muutaman vuoden päästä, kun seuraava rakenneosa tulee käyttöikänsä päähän. Silloin kokonaiskustannus nousee yli sen, mitä laajempi kertaremontti olisi maksanut.

Taso 2: kohtalainen laajuus

Rahoitusta on saatavilla kohtalaisesti. Putkien lisäksi uusitaan pintarakenteita ja muita rakenteita, joiden käyttöikä on päättymässä. Kylpyhuoneet tehdään yleensä kokonaan uusiksi vedeneristyksineen, ja samalla hoidetaan sähkö- ja ilmanvaihtotöitä, jotka olisivat muutenkin edessä muutaman vuoden sisällä. Porrashuoneiden ja kellaritilojen pinnat korjataan siltä osin kuin ne kärsivät työstä.

Tämä on yleisin valinta Raahessa ja muualla Suomessa. Se ratkaisee putkien lisäksi märkätilojen kosteusriskin, joka on vanhoissa taloissa yleisin vahinkojen syy. Osakas saa uuden kylpyhuoneen, mikä näkyy asunnon arvossa. Hinta on selvästi korkeampi kuin tasolla 1, mutta euroa kohti taloyhtiö saa enemmän korjattua rakennetta.

Taso 3: laaja saneeraus ja nykyaikaistaminen

Rahoitusta on hyvin saatavilla ja taloyhtiö tekee kerralla ison remontin. Mukana voivat olla sähköjärjestelmän täysi uusiminen nousujohdoista asuntojen ryhmäkeskuksiin, ilmanvaihdon parantaminen tai muuttaminen koneelliseksi, yhteistilojen korjaus, tietoliikennekaapelointi ja energiatehokkuutta parantavat ratkaisut kuten lämmöntalteenotto tai poistoilmalämpöpumppu. Julkisivun kunnostusta, hissien vaihtoa ja ikkunoiden vaihtoa emme ole laskelmiin sisällyttäneet.

Hinta on korkein, mutta seuraava iso remontti siirtyy vuosikymmenten päähän. Tämä taso sopii yhtiöille, joissa osakkaat aikovat asua talossa pitkään ja joissa talon sijainti ja rakenne puoltavat pitkäjänteistä ylläpitoa. Se sopii huonosti yhtiöille, joissa moni osakas on iäkäs eikä halua ottaa pitkää lainaa vastuulleen.

Hintaero halvimman ja kalleimman tason välillä on suuri. Siksi tulos kannattaa katsoa kaikilla kolmella tasolla, vaikka oma taloyhtiö tuntuisi kuuluvan selvästi johonkin ryhmään. Moni yhtiö päätyy lopulta eri tasolle kuin mistä keskustelu alkoi, ja yleensä ylöspäin. Kun tilat on kerran avattu, lisätyön rajakustannus on pieni.

Mihin laskelma perustuu

Laskelma on tehty suurehkolle kerrostalolle, jossa on 60 asuntoa ja asuinhuonetilaa 3 630 m². Raahen hintataso on otettu huomioon paikkakuntakohtaisella kertoimella, joka kuvaa rakentamisen yleistä kustannustasoa kunnassa. Kerroin ei tunne yksittäisen talon kuntoa, urakoitsijoiden tilauskantaa eikä sitä, montako tarjousta yhtiö saa.

Jos oma talo on pienempi tai suurempi, neliöhinta on parempi vertailuluku kuin kokonaisbudjetti. Pienessä talossa neliöhinta on yleensä hieman korkeampi, koska työmaan kiinteät kulut jakautuvat pienemmälle alalle. Hyvin suuressa talossa se voi olla hieman matalampi. Ero on kuitenkin pienempi kuin korjaustason vaikutus.

Laskuri näyttää kolme lukua. Hankkeen kokonaisbudjetin arvion, neliöhinnan euroina per asuinhuoneneliö ja 60 neliön asuntoon kohdistuvan rahoitusosuuden. Kaikki luvut sisältävät suunnittelun, rakennuttamisen, valvonnan ja urakan, sekä lisätyövarauksen. Ne eivät sisällä yhtiölainan korkoja eivätkä osakkaiden itse tilaamia lisätöitä.

Mikä vaikuttaa putkiremontin hintaan Raahessa

Paikkakunnan lisäksi hintaan vaikuttavat ainakin seuraavat asiat. Osa niistä on taloyhtiön päätettävissä, osa ei.

• Talon rakennusvuosi ja rakenneratkaisut. 1960- ja 1970-lukujen elementtitaloissa putkireitit ovat usein selkeitä ja hormit helposti avattavia. Vanhemmissa kivitaloissa työ on hitaampaa ja yllätyksiä on enemmän. 1980-luvun taloissa putket voivat olla vielä kohtuullisessa kunnossa, mutta vedeneristykset eivät.
• Kylpyhuoneiden määrä ja koko. Kylpyhuone on remontin kallein neliö. Talo, jossa on paljon pieniä asuntoja ja siten paljon kylpyhuoneita asuinneliötä kohti, maksaa neliöhinnaltaan enemmän kuin talo, jossa on isoja perheasuntoja.
• Toteutustapa. Perinteinen putkien uusiminen maksaa enemmän kuin sukitus tai pinnoitus. Sukitus ei kuitenkaan sovi kaikkiin kohteisiin eikä uusi märkätiloja. Toteutustavoista lisää alla.
• Urakkamarkkinan tilanne tarjouspyynnön hetkellä. Sama työ voi saada hyvin erihintaisia tarjouksia eri vuosina. Kun uudisrakentaminen hiljenee, korjausurakoitsijoilla on tilaa tilauskirjassa ja hinnat laskevat. Kun uudisrakentaminen käy kuumana, korjaushankkeet kilpailevat samasta työvoimasta.
• Suunnittelun laatu. Puutteellinen suunnitelma johtaa lisätöihin, ja lisätyöt hinnoitellaan aina kalliimmin kuin kilpailutettu urakka. Hyvä suunnittelu maksaa etukäteen mutta säästää työmaalla.
• Asbesti ja haitta-aineet. Ennen vuotta 1994 valmistuneissa taloissa on tehtävä asbestikartoitus. Asbestipurku on hitaampaa ja kalliimpaa kuin tavallinen purku, ja se voi koskea laattoja, saumauslaasteja ja putkieristeitä.

Näitä laskuri ei tunne. Se tuntee vain paikkakunnan, korjaustason ja mallitalon. Siksi tulos on suuntaa antava, ei enempää.

Toteutustavat ja niiden hintaero

Perinteinen linjasaneeraus tarkoittaa, että vanhat putket puretaan ja tilalle asennetaan uudet. Samalla kylpyhuoneet puretaan runkoon asti ja rakennetaan uudelleen vedeneristyksineen. Tämä on kallein ja hitain tapa, mutta lopputulos on kokonaan uusi järjestelmä, jonka käyttöikä on kymmeniä vuosia. Se on myös ainoa tapa, jolla märkätilojen kosteusriski poistuu.

Sukituksessa vanhan viemäriputken sisään asennetaan hartsilla kyllästetty sukka, joka kovetetaan paikalleen. Putkea ei tarvitse purkaa, joten kylpyhuoneet säilyvät ja työ on nopea. Sukitus koskee vain viemäreitä. Käyttövesiputket on joka tapauksessa uusittava, ja ne vedetään yleensä pinta-asennuksena tai koteloituna. Sukituksen käyttöikä on lyhyempi kuin uuden putken, ja se ei korjaa vedeneristyksiä. Jos ne ovat huonot, kosteusvahingot jatkuvat.

Pinnoituksessa putken sisäpinta ruiskutetaan massalla. Se on sukitusta lyhytikäisempi ja virheherkempi ratkaisu, ja se soveltuu vain putkiin, joiden kunto on vielä kohtuullinen. Moni Raahen taloyhtiö päätyy hybridiin. Pystynousut sukitetaan, mutta kylpyhuoneet ja niiden lattiaviemärit uusitaan perinteisesti. Näin kosteusvaurioriski poistuu ja työ on silti perinteistä kevyempi.

Mielestämme sukitus myydään usein liian yksioikoisesti halpana vaihtoehtona. Se on hyvä ratkaisu tiettyihin kohteisiin, mutta jos kylpyhuoneiden vedeneristykset ovat alkuperäiset, sukitus vain siirtää ongelmaa. Silloin taloyhtiö maksaa remontin kahdesti. Laskurin taso1 on hybridiratkaisu, jossa mahdollisimman paljon on tehty sukittamalla.

Miten osakas rahoittaa oman osuutensa

Taloyhtiö ottaa hankkeelle yleensä yhtiölainan, jonka vakuutena on yhtiön kiinteistö. Osakas voi joko maksaa oman osuutensa kerralla pois tai jättää sen yhtiölainaan ja maksaa sitä rahoitusvastikkeena kuukausittain. Rahoitusvastike lasketaan samalla jakoperusteella kuin hoitovastike, eli useimmiten neliöiden tai osakkeiden mukaan.

Kertamaksu kannattaa, jos osakkaalla on säästöjä tai hän saa henkilökohtaisen asuntolainan yhtiölainaa halvemmalla korolla. Yhtiölainan korko on usein pankin näkökulmasta riskittömämpi ja siksi kohtuullinen, mutta yhtiölainan lyhennykset eivät ole osakkaan omassa hallinnassa. Sijoittajaosakkaan kannalta rahoitusvastike voi olla verotuksessa vähennyskelpoinen, jos yhtiö tulouttaa sen kirjanpidossaan. Tämä kannattaa tarkistaa isännöitsijältä ennen yhtiökokousta, koska se vaikuttaa siihen, mitä osakkaat toivovat.

Kotitalousvähennys ei koske taloyhtiön teettämää remonttia. Se koskee vain osakkaan itse tilaamia töitä omassa asunnossaan, esimerkiksi keittiön uusimista samassa yhteydessä. Tämä yllättää monet. Valtion takaus taloyhtiön perusparannuslainalle on mahdollinen tietyin ehdoin, ja se voi helpottaa lainan saamista yhtiöissä, joissa vakuusarvo on matala.

Raahessa asuntojen hintataso vaikuttaa siihen, kuinka helposti yhtiö saa lainaa. Alueilla, joilla asuntojen arvo on laskenut, pankit ovat varovaisempia ja saattavat vaatia lyhyempää laina-aikaa. Tämä on yksi syy, miksi karkea hinta-arvio pitää tehdä ajoissa. Se kertoo, onko rahoitus ylipäätään järjestettävissä sillä laajuudella, jota hallitus suunnittelee.

Lue lisää rahoituksesta:Rahoitus-videoSaammeko riittävästi lainaa putkiremonttiin?

Hankkeen vaiheet ja aikataulu

Linjasaneeraus kestää ensimmäisestä keskustelusta viimeiseen tarkastukseen tyypillisesti kolmesta viiteen vuotta. Itse työmaa on tästä vain osa. Vaiheet ovat useimmiten nämä.

1. Kuntotutkimus. Putkien kunto selvitetään kuvauksin ja näytteillä. Tämä kertoo, paljonko aikaa on jäljellä ja mikä toteutustapa on mahdollinen.
2. Hankesuunnittelu. Selvitetään vaihtoehdot, laajuudet ja kustannukset. Tässä vaiheessa tehdään päätökset, jotka ratkaisevat hinnasta suurimman osan. Hankesuunnitelma viedään yhtiökokoukseen.
3. Toteutussuunnittelu. Valitun laajuuden pohjalta tehdään LVI-, sähkö-, rakenne- ja arkkitehtisuunnitelmat sekä urakka-asiakirjat.
4. Urakkakilpailu. Tarjoukset pyydetään useilta urakoitsijoilta. Raahessa tarjoajien määrä vaihtelee, ja se näkyy hinnassa suoraan.
5. Toteutus. Työ etenee linja kerrallaan. Yhden portaan tai linjan työ kestää tyypillisesti useita kuukausia, ja koko talo valmistuu usein vuoden sisällä.
6. Vastaanotto ja takuuaika. Puutteet kirjataan ja korjataan. Takuuaika on tavallisesti kaksi vuotta, ja takuutarkastus kannattaa tehdä huolella.

Aikataulun venyminen johtuu harvoin työmaasta. Se johtuu päätöksenteosta. Yhtiökokous, joka ei saa päätöstä aikaan, siirtää hanketta vuodella. Siksi karkea hinta-arvio kannattaa hankkia jo ennen ensimmäistä kokousta, jotta keskustelu käydään oikeista suuruusluokista.

Asuminen remontin aikana

Perinteisessä linjasaneerauksessa asunnossa asuminen on käytännössä mahdotonta. Vesi ja viemäri ovat poissa käytöstä viikkoja, ja kylpyhuone on purettu. Asukkaat muuttavat remontin ajaksi muualle, ja tämä kustannus on hyvä laskea mukaan omaan budjettiin. Sukituksessa ja pinnoituksessa asuminen saatta olla mahdollista, mutta asukkaiden tulee olla valmiita hyväksymään runsaat asumiSshaitat.

Vuokranantajan kannattaa huomata, että remontin ajalta vuokraa joudutaan yleensä alentamaan tai vuokralainen irtisanoo sopimuksen. Raahessa vuokra-asuntojen kysyntä ratkaisee, kuinka nopeasti asunto saa uuden vuokralaisen remontin jälkeen. Uusi kylpyhuone yleensä nostaa vuokratasoa, mutta ei välttämättä niin paljon kuin remontti maksoi.

Vaikutus asunnon arvoon

Tehty putkiremontti nostaa asunnon arvoa, mutta harvoin koko kustannuksen verran. Ostaja maksaa mieluummin talosta, jossa iso remontti on tehty, kuin talosta, jossa se on edessä, ja hintaero näkyy pyyntihinnoissa. Pienillä paikkakunnilla ero voi olla pienempi kuin remontin osakaskohtainen hinta. Kasvukeskuksissa se on usein suurempi. Raahessa tilanne riippuu talon sijainnista ja alueen kysynnästä.

Tekemätön putkiremontti taas painaa hintaa selvästi, koska ostaja hinnoittelee edessä olevan remontin ja siihen liittyvän epävarmuuden. Epävarmuus maksaa enemmän kuin remontti itse. Taloyhtiö, jolla on tehty hankesuunnitelma ja tiedossa oleva budjetti, saa asunnoistaan paremman hinnan kuin yhtiö, jossa asiasta vain puhutaan.

Käytä Liiviksen kustannuspakettia budjetin määrittämiseen

Laskurilla saat karkean arvion hintatasosta. Sitä ei voi käyttää budjettina näin suuressa hankkeessa, eikä sitä pidä viedä yhtiökokoukseen päätöksen pohjaksi. Laskuri ei tiedä, montako kylpyhuonetta talossanne on, onko putkissa asbestieristeitä tai onko sähkönousut jo uusittu.

Liiviksen kustannuspaketilla saat arvion, jota voitte käyttää hankkeen budjetointiin. Kustannuspaketti perustuu teidän talonne tietoihin ja laskee hinnan sille, ei mallitalolle. Samalla saat selville, mitä hankesuunnitelmaan tulevat vaihtoehdot maksavat. Esimerkiksi paljonko sähköjen uusiminen, ilmanvaihdon parantaminen tai kylpyhuoneiden laajempi uusiminen lisää kokonaishintaan, ja paljonko sukitus säästäisi perinteiseen verrattuna.

Hallitus saa kustannuspaketista työkalun, jolla vaihtoehtoja voi vertailla yhtiökokouksessa euroina eikä mielikuvina. Isännöitsijä saa luvun, jonka pohjalta rahoitusneuvottelut pankin kanssa voi aloittaa. Osakas saa tietää, mitä oma osuus eri vaihtoehdoissa on. Päätöksiä on helpompi tehdä, kun tietää mitä ne maksavat. Se pätee Raahessa yhtä hyvin kuin muualla.

Usein kysyttyä putkiremontista Raahessa