Putkiremontti etenee tyypillisesti neljän yhtiökokouspäätöksen kautta: hankesuunnittelun aloittaminen, toteutustavan ja suunnittelun hyväksyminen, urakka- ja rahoituspäätös sekä lainan jyvitys. Korjaushankkeen päätökset syntyvät tavallisella enemmistöllä eli yli puolella annetuista äänistä. Hallitus valmistelee ja esittelee, mutta ilman yhtiökokouksen päätöstä hanke ei etene.
Kuka päättää mistäkin?
Yhtiökokous on taloyhtiön ylin päättävä elin, ja linjasaneerauksen aikana se tekee isot päätökset, joilla on merkittäviä taloudellisia ja asumiseen liittyviä vaikutuksia. Hallitus ei voi yksin päättää putkiremontista – mutta se kantaa käytännössä koko valmistelun ja toteutuksen operatiivisen vastuun. Työnjako on siis selvä: hallitus valmistelee, yhtiökokous päättää, hallitus toteuttaa.
Osakkaana vaikutat yhtiökokouksissa. Ota puheenvuoroja ja ole mukana äänestyksissä, jos asiat menevät äänestykseen asti.
Päätös 1: hankesuunnittelun aloittaminen
Ensimmäisessä kokouksessa ei päätetä itse remontista, vaan hankesuunnittelun käynnistämisestä ja sen määrärahasta. Pohjaksi tarvitaan tarveselvitys ja kuntotutkimukset – pelkkä "putket ovat vanhoja" ei riitä perusteeksi miljoonahankkeelle.
Tämän kokouksen valmistelun kävimme läpi omassa artikkelissaan: putkiremonttihankkeen valmistelu yhtiökokoukseen. Vaiheen sisältö tarkemmin: tarveselvitys.
Päätös 2: toteutustapa ja suunnittelu
Kun hankesuunnitelma on valmis, hallituksella on riittävät tiedot hankkeen esittelemiseksi. Hankesuunnittelija esittelee hankkeen yhtiökokoukselle, joka tekee hankepäätöksen: mitä korjataan, millä menetelmällä ja millä kustannusraamilla. Samalla yhtiökokous antaa hallitukselle oikeuden viedä projektia eteenpäin eli käynnistää toteutussuunnittelun. Katso hankesuunnittelun vaihe.
Päätös 3: urakka- ja rahoituspäätös
Tämä on ketjun painavin kokous. Osakkaille esitellään valmiit suunnitelmat ja kilpailutuksen tulos: mitä tehdään, millä laatutasolla, millä aikataululla ja mihin hintaan. Projektipäällikön laatima rakennuspäätösesitys esitellään yhtiökokoukselle, joka
- hyväksyy rakentamispäätöksen
- valtuuttaa hallituksen allekirjoittamaan urakkasopimuksen
- myöntää isännöitsijälle oikeuden hakea remonttilainaa ja päättää panttikirjojen panttaamisesta
- päättää rakennusajan vastikkeista.
Kilpailutuksen kulku on kuvattu urakkakilpailutuksen sivulla.
Päätös 4: lainan jyvitys
Lopuksi päätetään rahoitusosalaskelmasta eli siitä, miten laina jyvitetään huoneistoille ja millä perusteilla osakkaat maksavat osuutensa. Osakkaan maksuvaihtoehdot – kertasuoritus tai rahoitusvastike – kävimme läpi artikkelissa putkiremontin rahoitus.
Millä enemmistöllä putkiremontista päätetään?
Yhtiökokouksen päätökseksi tulee pääsäännön mukaan ehdotus, jota kannattaa yli puolet annetuista äänistä. Korjaushankkeen aloittaminen kuuluu näihin tavallisiin enemmistöpäätöksiin. Kahden kolmasosan määräenemmistöä vaaditaan eri asioihin, kuten yhtiöjärjestyksen muuttamiseen. (Lähde: Kiinteistöliitto, Päätöksenteko yhtiökokouksessa.)
Käytännössä tämä tarkoittaa, että putkiremontti ei vaadi yksimielisyyttä eikä määräenemmistöä – mutta niukalla enemmistöllä runnottu päätös on huono lähtökohta vuosia kestävälle hankkeelle. Hyvin valmisteltu esitys kerää leveän tuen.
Näin hallituksen esitys kestää tarkastelun
Päätöksenteon laillisuus edellyttää, että kokouskutsu ja sen liitteet on valmisteltu huolellisesti lain ja yhtiöjärjestyksen mukaisesti. Puutteellinen valmistelu voi tehdä päätöksestä moitteenvaraisen, jolloin osakas voi riitauttaa sen – ja koko hanke viivästyy.
Kolme käytännön sääntöä:
- Muotoile päätösesitys yksiselitteisesti, euroraameineen ja valtuutuksineen.
- Esitä yhtiökokoukselle todellisia vaihtoehtoja perusteluineen, ei vain yhtä valmiiksi valittua ratkaisua.
- Kirjaa kaikki merkittävät päätökset ja niiden perustelut pöytäkirjoihin.
Liiviksen dokumenttipaketti sisältää hallituksen kokouksiin ja yhtiökokouksiin valmiit PowerPoint-esityspohjat ja tarkistuslistat. Katso dokumenttipaketti.
