Otsikon kysymys esitetään myös minulle varsin usein. Tämä on ymmärrettävääkin, koska netistä saamme useinkin lukea taloyhtiöistä, jotka eivät saa riittävää linjasaneerauksen rahoitusta pankkilainalla. Tämä on joskus tilanne myös suurissa kaupungeissa, mutta korostuu muuttotappiopaikkakunnilla. Valotan tässä blogissa esimerkin valossa hieman tilannetta. Huomautan kuitenkin, että minulla ei ole minkäänlaista pankkialan kokemusta, eli alla oleva perustuu pelkästään minun omiin päätelmiini.

Pankkilainan maksimimäärä

Pankit ovat hyvin varovaisia myöntäessään lainaa taloyhtiöille. Pankki haluaa varsin suuret vakuudet lainaa myöntäessään. Saamieni tietojen perusteella halutaan taloyhtiöltä kiinnityksiä, jotka ovat noin 1,5 kertaa lainan määrä. Esimerkiksi 2 miljoonan lainaan edellytetään 3 miljoonan euron kiinnitykset. Taloyhtiöllä lienee jo käytössä olevia kiinnityksiä aikaisemmista suurista remonteista. Onko yhtiöllä mahdollista saada vielä uusia kiinnityksiä pankin vaatimaan summaan?

Pankeilla lienee myös jonkinlainen datapohja, jolla pankki arvioi kiinteistön tämänhetkisen arvon. Kiinnitysten määrä ei voi ylittää kiinteistön todellista arvoa. Jos kiinteistön arvo on pankin laskelman mukaan 2,5 miljoonaa euroa ja vaatimus olisi 3 miljoonan euron kiinnitysmäärään, niin eihän sitä tulla saamaan. Tämä on elävän elämän realiteetti!

Kuinka voin itse arvioida kiinteistöni arvon?

Suosittelen ehdottomasti sitä, että kilpailutatte pankkilainaa heti linjasaneerausprojektin alussa, niin saatte täsmällisen tiedon siitä, kuinka suuren lainan voitte pankista saada.

Saatavana olevan lainamäärän voi karkeasti arvioida näin. Sivusto asuntojen.hintatiedot.fi kertoo asuntojen todellisia myyntihintoja paikkakunnittain. Saatu listaus sisältää sekä asuntoja, joissa linjaremonttia ei ole vielä tehty, että asuntoja, joissa linjaremontti on jo tehty. Remontoitujen asuntojen myyntihinnat ovat oleellisesti remontoimattomia suuremmat. Pankkikin arvioi talon arvoa sen jälkeen, kun remontti on tehty. Sen vuoksi myös meidän tulee arvioida hintoja, joita on saatu jo linjasaneeratuissa asunnoissa. Asuntojen.hintatiedot.fi sivuston listauksesta pystyt aika selkeästi arvioimaan, mitkä hinnat ovat jo remontoiduista asunnoista.

Esimerkkitaloyhtiö Kuopiosta Saarijärveltä

Kuopion Saarijärvellä on kerrostalot rakennettu pääsääntöisesti -70 luvulla, eli siellä olevilla taloyhtiöillä saneeraus on erittäin ajankohtainen. Useille taloyhtiöille lienee saneeraus jo tehty.

Kuvitteellinen esimerkkitaloyhtiömme on rakennettu 1973. Taloyhtiö sisältää 3 rakennusta. Rakennusten tilavuus on 17280 m³ ja huoneistoala 3994 m² Asuntojen.hintatiedot.fi sivuston keskihinta remontoiduille asunnoille Saarijärvellä on 1337 €/m². Arvioin itse, mitkä myydyistä asunnoista olivat remontoituja. Rakennuksen karkeasti arvioitu arvo saadaan, kun kerrotaan neliöhinta huoneistoalalla.
Esimerkkikohteemme rakennusten arvo tämä hetken hintatasossa on 5 400 000 €.

Taloyhtiöllä on kiinnityksiä 300 000 €:n arvosta aikaisemmista remonteista. Karkean arvion mukaisesti saattaisi pankki hyväksyä enintään 5 100 000 €:n uudet kiinnitykset. Kun pankki vaatii 1,5 kertaiset kiinnitykset, voi taloyhtiön rahoitustarve siis olla enintään 3 400 000 €. Tuo arvioimamme 3 400 000 € ei suinkaan ole tulevan linjasaneerausprojektin urakkasopimushinta. Projekti sisältää rakennusurakan lisäksi paljon muitakin kustannuksia.

• tarvitaan asiantuntijoita, jotka nekään eivät ole ilmaisia
• tarvitaan hankesuunnitelma
• tarvitaan toteutussuunnitelmat. (rakennus-. putki-, lämmitys-, ilmastointi- ja sähkösuunnitelmat)
• tulee varautua rakennusaikaisiin lisätöihin
• rakennusaikaisia lainakorkojakaan ei saa unohtaa lainatarvetta määritettäessä.

Karkeasti voidaan arvioida yllä mainittujen kustannusten olevan noin 15 % koko urakan rahoitustarpeesta. Esimerkkitapauksessamme siis noin 510 000 euroa.

Varsinaisen urakan urakkahinta saa siis olla enimmillään 2 890 000 €. Jos taloyhtiö on jo varautunut putkiremonttiin keräämällä rakennusrahastoa, on käytettävissä oleva summa tietysti rakennusrahaston verran suurempi.

Kuinka paljon meidän remonttimme tulee maksamaan?

Kun projekti on edennyt hankesuunnitteluvaiheeseen, on hankesuunnittelijalla yleensä aika hyvä asiantuntemus arvioida tulevat kustannukset.

Tässä esimerkissämme käytämme kustannusten arviointiin Liivis Oy:n kustannuspakettia. Sen avulla saa asiantuntematonkin taloyhtiön hallitus kustannusarviot tarvittaessa jo ennen hankesuunnittelua.

Taloyhtiö on tehnyt kyselyn osakkaille linjasaneerauksen korjaustoiveista. Myös tarvittavia kuntotutkimuksia on tehty melko kootusti. Osakkaiden toiveista käy ilmi, että remontissa halutaan uudistaa rakennus varsin kokonaisvaltaisesti.

• käyttövesiputkistot uusitaan kokonaan
• viemärit uusitaan kokonaan
• sähköistykset uusitaan kokonaan vastaamaan nykyasetuksia
• lämmitysverkosto uusitaan pattereineen
• asennetaan poistoilmalämpöpumput
• kylpyhuoneet uusitaan vesieristyksineen ja laatoituksineen
• erillisiin vessoihin tehdään vesieristykset lattiaan ja lattiat laatoitetaan
• yhteissaunatilat uusitaan kokonaan
• taloyhtiön pesutupa uusitaan kokonaan koneineen
• asuntojen sisäänkäyntiovet ja taloyhtiön metalliulko-ovet uusitaan
• lukitukset uusitaan sähkötoimisiksi lukituksiksi
• yleisten tilojen lattiat uusitaan ja seinät maalataan
• kylmäkellarihuoneet puretaan.

Kustannuspaketin tekoäly antaa yllä olevan listauksen urakkahinta-arvioksi 3 670 000 €. Tämä ylittää käytettävissä olevan budjettimäärän 2 890 000 €.

Emme siis kykene täyttämään tätä toiveiden tynnyriä kokonaisuudessaan. Jotain tulee karsia pois.

Mitä meidän pitää karsia pois ja mitä remontti sitten maksaa?

Kun käytämme laskentaan Liivis Oy:n kustannuspakettia, on projektin karsiminen varsin helppoa. Kustannuspaketti mahdollistaa enimmillään 12 erilaista kustannusarviota. Karsiminen onnistuu helposti. Laskenta sisältää runsaasti valintalistoja. Karsiminen tapahtuu valintalistojen valintavaihtoehtoja muuttelemalla.

Taloyhtiö päätyi pyrkimään seuraavanlaiseen hankesuunnitelmaan

• käyttövesiputkistot uusitaan kokonaan
• kerrosten viemärit uusitaan, pohjaviemärit sukitetaan.
• sähköistykset uusitaan kokonaan vastaamaan nykyasetuksia
• kylpyhuoneet uusitaan vesieristyksineen ja laatoituksineen
• erillisiin vessoihin ei tehdä toimenpiteitä lattioihin
• yhteissaunatilat uusitaan kokonaan
• taloyhtiön pesutupa uusitaan kokonaan koneineen
• yleisten tilojen pinnat uusitaan
• kylmäkellarihuoneisiin ei tehdä toimenpiteitä.

Tekoäly Jussi määritti urakkahinnaksi 2 462 000 €, eli oikein hyvin budjettiraameihin sopiva kustannus.

Huomio elävästä elämästä

Tässä vaiheessa kannattaa ottaa puheeksi myös tietämäni todellisen elämän tapaus. Rakennusliikkeiden kokemus on, että taloyhtiöissä useinkaan ei ole riittävää asiantuntemusta urakkakustannuksista. Siksi ei ole tarvetta lähteä laskemaan urakkaa tosi tarkkaan. Riittää kun tehdään karkea arvio niin, että sillä varmasti voidaan urakka suorittaa ja katettakin jää mukavasti.

Niin oli myös tässä tietämässäni todellisessa tapauksessa. Taloyhtiöllä oli kuitenkin tekoälyn muodostama määrälaskentaan perustuva hintatieto. Saadut tarjoukset olivat yli 600 000 € taloyhtiön arviota suuremmat. Taloyhtiö hylkäsi kaikki tarjoukset ja päätti pitää uuden tarjouspyyntökilpailun. Urakoitsijoille kerrottiin, että taloyhtiöllä on määrälaskentaan perustuva tarkka hintatieto ja kehotti myös urakoitsijoita tekemään uuden laskennan kunnollisesti syventyen. Toisella kierroksella asettuivat urakkatarjoukset kahden urakoitsijan osalta aika tarkkaan siihen, mitä tekoäly oli urakkakustannuksiksi arvioinut.

Hyvää tässä oli se, että taloyhtiöllä oli nyt etukäteen tieto siitä kustannustasosta, millä urakan saa todella tehtyä ja uskallettiin kiistää ensimmäisen kierroksen urakkatarjoukset. Säästöä saatiin 600 000 €.