LINJASANEERAUKSEN TARVESELVITYS

Miksi tarveselvitys on niin tärkeä?

1. Perustelee tarpeen – antaa perustelut sille, miksi linjaremontti on välttämätön
2. Ohjaa suunnittelua – määrittelee, mitä hankkeessa tulisi korjata
3. Auttaa päätöksenteossa – antaa yhtiökokoukselle riittävät tiedot hankepäätöksen tekemiseen
4. Ennakoi kustannuksia – antaa karkean kuvan tulevista kustannuksista

Kuinka linjaremontin tarveselvitys esitellään yhtiökokoukselle?

Hallitus esittää vuosittain vuosikokouksessaan kunnossapitotarveselvityksen. Linjaremontti on suurin taloudellinen uudistus koko taloyhtiön aikana, joten sitä kannattaa käsitellä erillisenä asiana esityslistalla.

Asioita, joihin kannattaa syventyä projektitarpeita määriteltäessä:

• Putkistojen kunto ja ikä
• Sähköjärjestelmien nykyaikaisuus
• Viemärien tila
• Lämmitysjärjestelmän toiminta
• Asukkaiden erityistarpeet
• Muut samaan aikaan tehtävät korjaustyöt

Mitä kuntotutkimuksia tarvitaan linjaremontin alussa?

Heti alussa kannattaa tehdä kuntotutkimus, joka selventää taloyhtiön korjaustarpeita. Kuntotutkimus on tärkeä osa tulevassa yhtiökokouksessa mahdollisesti tehtävälle hankepäätökselle.

Mitä piirustuksia tarvitaan linjaremontin alussa?

Heti alussa kannattaa selvittää, mistä löytyvät taloyhtiön piirustukset ja rakennuslupatiedot. Ne ovat aina ensimmäiset, joita kysytään. Yritä koota mahdollisimman kattava piirustusaineisto.

1. rakennuslupapiirustukset, arkkitehtipiirustukset
2. rakennesuunnitelmat
3. vesi- ja viemäripiirustukset
4. lämmitysjärjestelmän piirustukset
5. sähköpiirustukset

Realiteetti: Valitettavasti täydellisiä piirustuksia ei useinkaan ole saatavilla, koska rakentamisesta on kulunut noin 50 vuotta.

Kuinka huomioidaan energiansäästö linjaremontissa?

Kun edessä on iso projekti, kannattaa nyt samalla miettiä myös energiansäästömahdollisuuksia. Energiansäästö tarkoittaa usein myös kustannusten säästöjä. Alla muutamia tyypillisimpiä säästökohteita.

Pilp-poistoilmalämpöpumppu

Varsin suuri osa taloyhtiön lämmöstä puhalletaan taivaan tuuliin poistoilmastoinnin kautta. Tästä poistoilmasta voidaan osa lämmöstä kerätä talteen lämpöpumpulla. Tämä on nimeltään PILP eli poistoilmalämpöpumppu.
Järjestelmä on jo varsin monessa taloyhtiössä ja sen käyttöönotto on laskettu kannattavaksi.
Järjestelmä on varsin tekninen ja taloyhtiö tarvitsee asiantuntijakommentteja päätöksentekoon.
Kannattavuuslaskelmia ja takaisinmaksuaikoja kannattaa tiedustella tulevalta hankesuunnittelijalta ja tulevalta projektin putkisuunnittelijalta. Tosielämän esimerkki: As Oy Liivis asennutti PILP-laitteistot, vaikka hyötysuhde kolmen talon yhtiössä onkin huonompi kuin yhden talon yhtiössä. Hallitus teki kannattavuuslaskelmia ja totesi takaisinmaksuajan olevan noin 12 vuotta. Kun järjestelmän oletuskäyttöikä on vähintään 20 vuotta, katsottiin järjestelmän olevan kannattava taloyhtiölle. PILP:n säästöjen takia voitiin yhtiövastikkeita hieman laskea. Nettivinkki: Voit googlettaa esimerkiksi näitä hakusanoja; PILP; poistoilmalämpöpumppu; PILP kannattavuus; PILP takaisinmaksuaika

Kuinka huomioidaan aurinkoenergia remontin yhteydessä?

Aurinkopaneelit katoilla ovat yleistymässä myös kerrostaloissa. Järjestelmät kehittyvät kovaa vauhtia ja uusia innovaatioita tulee jatkuvasti. Järjestelmissä on kuitenkin uutuuttaan vielä ongelmiakin.

1. tuleeko valittua luotettava toimittaja? Tarjolla on paljon alkutaipaleella olevia yrityksiä, joiden tuotteiden ja asennustöiden luotettavuus ei vielä ole hyvällä tasolla.
2. katolle asennettavat paneelit aiheuttavat ongelmaa ja riskejä kattojen lumenpoistoille.
3. sähköiset järjestelmät katoilla lisäävät sähköiskuriskiä ja myös paloriski lisääntyy.
4. onko tekninen ylläpito ja huolto järjestettävissä luotettavasti koko tuotteen oletusiän ajan?

Luotettavan kannattavuuslaskelman ja takaisinmaksuajan määrittäminen on vielä haastavaa. Ei kannata sinisilmäisesti uskoa valmistajien mainoksia. Järjestelmän sähköntuotto on suurimmillaan kesäkaudella, jolloin taloyhtiön sähkön käyttö on vähimmillään. Saadaanko sähkö aidosti hyötykäyttöön?

Jos taloyhtiöön tulee PILP, voidaan miettiä myös, voidaanko PILP:n lisäämä sähkönkulutus kompensoida katolla olevilla aurinkopaneeleilla.

Käyttäkää asiassa hankesuunnittelijan ja sähkösuunnittelijan asiantuntemusta. Taloyhtiön huoltoyhtiöllä voi olla asiakkaana taloja, joilla on jo aurinkopaneeleita katoillaan. Tällöin saatte hyviä vinkkejä huoltoyhtiöltänne. Tosielämän esimerkki: As Oy Liivis harkitsi myös aurinkopaneelien hankkimista, mutta idea tuli niin myöhään, että luotettavaa kustannustietoa ei ehditty saada ja riskeihin ei ehditty syventyä. Nettivinkki: Voit googlettaa esimerkiksi näitä hakusanoja; Aurinkopaneelit kerrostaloon; aurinkopaneelit takaisinmaksuaika; aurinkopaneelit riskit

Voidaanko vaihtaa maalämpöön remontin yhteydessä?

Myös maalämpöpumput ovat tulleet kerrostaloihin ja tämä trendi on tullut jäädäkseen.
Lämpöjärjestelmän vaihtaminen vaatii hyvin paljon asiantuntemusta myös suunnittelijoilta.
Jos taloyhtiöllä on tällaisia suunnitelmia, kannattaa ehdottomasti konsultoida maalämpöpumppujen asiantuntijoita heti aluksi.
Tämä vaatii paljon tietoa ennen päätösten tekoa. Nettivinkki: Voit googlettaa esimerkiksi näillä hakusanoilla; maalämpö kerrostaloon; maalämmön riskit kerrostalossa.

Mahdolliset avustukset linjaremonttiin.

Remonttiin on mahdollista saada erilaisia avustuksia. Isännöitsijällä on tieto näistä avustuksista. Isännöitsijän tehtäviin kuuluu kyseisten avustusten hakeminen, jos niitä on taloyhtiölle saatavissa. Avustuksia on saatavilla esimerkiksi energiansäästöön, esteettömyyteen ja turvallisuuteen liittyen.

Kartoitetaan muut korjaustarpeet

Käyttövesiputkistot, viemärit, lämmitysjärjestelmä ja sähköistys kuuluvat projektiin ilman muuta. Tämän lisäksi tulee käydä läpi ainakin seuraavat korjaustarpeet.

Tarvitaanko kylmäkomeroita?

Linjaremontteja tehdään tällä hetkellä -70 luvulla tehdyille kerrostaloille. Silloin oli tapana rakentaa jokaiselle asunnolle myös kylmäkellaritila. Nämä kylmätilat ovat jo melko vanhentuneita ja vajaassa käytössä. Kuitenkin tiloista aiheutuu runsaasti sähkö- ja ylläpitokustannuksia. Usein kylmäkellareista luovutaan remontin yhteydessä. Taloyhtiön tulee siis päättää, poistetaanko kylmätila ja mitä tilalle tehdään poiston jälkeen, esimerkiksi vuokrattavaa varastotilaa? Tosielämän esimerkki: As Oy Liivis sisältää kolme kiinteistöä. Kaikissa kiinteistöissä oli kylmäkellarit. Tehtiin asukaskysely kylmätilojen käyttötarpeista ja annettiin myös mahdollisuus poistaa kaikki kylmätilat. Kylmäkellarien poistaminen ei taloyhtiössä onnistunut, mutta tarvitsijoita oli niin vähän, että vain B-taloon jätettiin kylmätilat ja muiden talojen kylmiöistä tuli tavallisia varastotiloja.

Missä kunnossa yhteissaunatila on?

Mikä on saunatilan käyttöaste? Ovatko saunatilan vesieristeet nykymääräysten mukaiset? Tarvitaanko kaksi pesuhuonetta ja kaksi pukuhuonetta vai pärjätäänkö yhdellä pesuhuone ja pukuhuonetilalla?

Mitä korjaustarpeita on pyykinpesutilassa ja kuivaustilassa?

Todennäköisesti pesutuvan koneet ovat jo käyttöikänsä päässä. Mikä on pesutuvan vesieristyksien kunto? Onko kuivaushuoneessa korjaustarpeita?

Mitä korjaustarpeita on yhteistiloissa?

Yhteistiloihin kuuluvat porraskäytävät, kerhohuone, varastotilat, ulkoiluvälinevarasto, lastenvaunuvarasto ja pyörävarasto.
Näissä tiloissa on usein korjaustarpeita, jotka kannattaa huomioida linjaremontin yhteydessä.
Onko tarvetta tehdä pintakorjauksia myös näihin tiloihin? Voidaanko nämä tehdä vasta sitten, kun linjaremontti on maksettu pois vai tuleeko pitkällä juoksulla edullisemmaksi sisällyttää ne urakkaan?

Pihan korjaustarpeet.

Jo putkiremontin takia pihaankin tulee väistämättä kaivutöitä. Onko taloudellisesti järkevää sisällyttää urakkaan tämän lisäksi jotain muitakin pihakorjauksia? Näitä voivat olla esimerkiksi pihavalot, pihalaatoitus, pihapuutarha, leikkipaikka ja autopaikat.
Voidaanko nämä tehdä vasta sitten, kun linjaremontti on maksettu pois vai tuleeko pitkällä juoksulla edullisemmaksi sisällyttää ne urakkaan?

Hissien korjaustarpeet.

Hissin uusimiset kannattaa siirtää tulevaisuuteen, eli siihen aikaan, kun linjasaneeraus on jo maksettu pois. Näin saadaan rahoitusvastike pysymään alhaisempana.

Julkisivujen korjaustarpeet.

Julkisivun korjaaminen on sekin yleensä varsin kallis urakka. Tätä ei kannata sisällyttää linjaremontin yhteyteen. Linjaremontti ja julkisivuremontti yhdessä saattavat aiheuttaa niin suuren lainantarpeen, että lainaa ei ole saatavissa.

Vesikaton korjaustarpeet.

Vesikatteen uusiminen saattaa taloyhtiössä olla myös ajankohtainen samaan aikaan, kun linjaremontin lainaa maksetaan pois. Vesikatteen uusiminen ei ole kustannuksiltaan kovin suuri, joten se voi olla taloudellisesti järkevää sisällyttää linjaremonttiin, jos uusimistarve on lähitulevaisuudessa.

Ikkunoiden korjaustarpeet.

Ikkunat tulevat elinikänsä päähän suunnilleen samoihin aikoihin, kuin putkistotkin. Karkeasti arvioiden voi ikkunoiden uusiminen linjaremontin yhteydessä nostaa urakkahintaa noin 10 %. Ikkunaremontti on usein järkevämpää tehdä erillisenä urakkana, sillä ikkunavalmistajilla on usein omat, asiaan erikoistuneet asennusyritykset. Rahoitusvastikkeiden kannalta parasta olisi, jos ikkunaremontti saadaan tehtyä ja maksettua pois jo ennen linjaremonttia.

Ovien korjaustarpeet.

Tuleeko harkintaan huoneistojen sisäänkäyntiovien uusiminen? Uudet ovet ovat ääneneristävyydeltään ja usein myös paloturvallisuudeltaan olemassa olevia parempia.
Huoneisto-oven vaihto lukkoineen ja varusteineen maksaa noin 1800 €/ovi.
Uusitaanko lukitukset? Lukkojen käyttöikä on noin 30 vuotta. Onko nyt aika nykyaikaiselle, sähköiselle lukitukselle?
Lukkojen vaihto sähköiseen lukkoon voi olla noin 420 €/lukko

Yhtiökokouspäätös

Tarveselvitys on nyt antanut hallitukselle riittävät valmiudet tuoda asia esiteltäväksi yhtiökokoukselle. Yhtiökokous tekee hankepäätöksen ja antaa hallitukselle oikeuden projektin aloittamiseksi.

Kuinka kilpailutetaan hankesuunnittelija linjaremonttiin?

Itse hankesuunnitelma on projektin "käsikirjoitus". Siinä määritellään hankkeen laajuus, toimivuus ja kustannukset ennen kuin piirretään viivaakaan. Asiantuntijan on otettava kantaa vaikeisiin kysymyksiin - uusitaanko viemärit kokonaan vai riittääkö sukitus? Miten huomioidaan sähköautojen lataustarpeet tai äskettäin remontoidut kylpyhuoneet?

On suositeltavaa kilpailuttaa samalla kertaa hankesuunnittelu, urakkakilpailun hoitaminen ja rakennusaikainen valvonta. Näin tieto kulkee katkeamatta läpi projektin.
On hyvä, jos kaikki nämä tulee tehtyä saman asiantuntijan toimesta. Tieto pysyy koko ajan hyvin hallinnassa, kun vastuullinen henkilö ei vaihdu välillä.

Toinen vaihtoehto on kilpailuttaa ainoastaan hankesuunnittelija. Tässä vaihtoehdossa hankesuunnitelman valmistuttua kilpailutetaan projektipäällikkö, jonka tehtäväksi tulee urakkakilpailun hoitaminen ja rakennusaikainen valvonta sisältäen myös takuuaikaisen valvonnan.

Tarjous pyydetään vaiheittaisena.

• Pyydä tarjoukset vähintään 3–4 asiantuntijalta.
• Esittele taloyhtiö paikan päällä kullekin tarjoajalle.
• Anna tarjoajille mahdollisimman hyvät lähtötiedot
• Pyydä tarjous vaiheittaisena (hankesuunnitelma, kilpailutus, valvonta)
• Varmista referenssit. Pyydä 2–3 kohdetta aiemmista vastaavista hankkeista.

Miksi tarvitaan hankesuunnitelma?

Hankesuunnittelun tavoitteena on määritellä hanke ennen toteutussuunnittelua. Hankesuunnitelmaan selvitetään millaista laajuutta, toimivuutta ja kustannuksia hankkeen on tarkoitus sisältää.
Suunnitelma sisältää kaksi tai kolme toteuttamisvaihtoehtoa, niiden vertailua ja vaihtoehtojen kustannuserot.
Viemäröinti aiheuttaa usein paljon keskustelua. Kysymys kuuluu: sukitetaanko viemärit vai uusitaanko ne kokonaan?
Hankesuunnitelma ottaa myös kantaa hankkeen suunnittelun ja toteuttamisen ajankohtaan.

Hankesuunnittelutarjouksen sisältö

Hankesuunnittelutarjouksen tulee sisältää ainakin seuraavat asiat.

1. Korjaustarpeiden selvittäminen hallituksen tarveselvitys huomioiden.
2. Tarvittavien erillistutkimusten määrittäminen ja teettäminen.
3. Mahdolliset lisäasukaskyselyt, jos asukkailta tarvitaan lisää tietoja.
4. Urakkakilpailuun tarvittavien lähtötietojen täydentäminen.
5. Hankesuunnittelun aikataulu.
6. Tavoitebudjetin laadinta. Kustannuspaketti laskee tavoitebudjetin.
7. Työturvaselvitys.
8. Kaksi tai kolme referenssikohdetta aikaisemmista hankesuunnitelmista.

Mitä lähtötietoja hankesuunnittelijalle tarvitaan?

Ainakin seuraavat lähtötiedot kannattaa pyrkiä antamaan.

1. Tarveselvityksessä todetut korjaustarpeet ja toiveet.
2. Asukaskyselyn kooste. (asukaskysely tulee kilpailun voittajalle).
3. Rakennusluvassa esitetyt tiedot taloyhtiöstä.
4. Taloyhtiössä aikaisemmin tehdyt korjaustyöt.
5. Taloyhtiössä aikaisemmin tehdyt kuntokartoitukset.
6. Aikaisemmin tehdyt asbesti- ym. kartoitukset.
7. Taloyhtiön esittely paikan päällä.

Mihin asioihin hankesuunnittelijan tulee ottaa kantaa?

Hallitus kaipaa hankesuunnitelmassa asiantuntijan selkeää kannanottoa ainakin seuraaviin yksityiskohtiin.

1. Viemäreiden kunto.
2. Mitä pohjaviemäreille tehdään?
3. Onko hormeissa viemäreitä, jotka ehkä eivät tarvitse toimenpiteitä?
4. Mitä märkätiloille tehdään? Uusitaanko kaikki? Mitä tehdään osakkaiden äskettäin uusimille märkätiloille?
5. Lämpölinjat kestävät usein noin 20 vuotta vesijohtoja kauemmin. Uusitaanko myös patterilinjat nyt, vai erillisenä urakkana linjaremonttilainan päätyttyä?
6. Sähköistys joudutaan useimmiten uusimaan kokonaan, koska olemassa olevat sähköistykset eivät vastaa nykyisiä rakennusasetuksia. Kuinka sähkösuunnittelussa huomioidaan tulevat sähköautojen lataustarpeet?

Tarjousten käsittely

Tarjousten saavuttua tekee hallitus päätöksen hankesuunnittelijasta. Vaihtoehtoisesti voidaan tarjoajista valita kaksi, joiden kanssa käydään vielä täsmentävät urakkaneuvottelut ennen lopullisen asiantuntijakonsultin valintaa.

Ketkä osallistuvat hankesuunnitelman laatimiseen?

Hankesuunnitteluun osallistuvat hankesuunnitelman laativa asiantuntija, taloyhtiön osakkaat asukaskyselyn muodossa, taloyhtiön hallitus ja isännöitsijä. Lisäksi taloyhtiöllä saattaa olla hallitukseen valittuja asiantuntijajäseniä.
Isännöitsijä on mukana koko hankesuunnitteluvaiheen ajan. Hän laatii lisäksi rahoitussuunnitelman ja määrittää tulevien rahoitusvastikkeiden kokoluokan.

Mitä on osakkaan hyvittäminen linjaremontissa?

Miksi maksaisin uudesta kylpyhuoneesta, kun remontoin omani vasta kaksi vuotta sitten? Tämä on kysymys, joka nousee esiin lähes jokaisessa taloyhtiössä. Vastaus löytyy asunto-osakeyhtiölain termistä hyvitys, vaikka käytännössä puhutaankin rahoituskompensaatiosta.

Jotta kukaan ei joutuisi maksamaan samasta remontista kahteen kertaan, osakkaalla on oikeus hakea hyvitystä rahoitusosuuteensa, jos hänen aiemmin tekemänsä remontti tuo säästöä yhtiön yhteiseen urakkaan. Kyse on puhtaasti tasapuolisuudesta.

Liivis suosittelee hallituksia päättämään hyvitysperiaatteista jo ennen hankkeen käynnistämistä.
Kun pelisäännöt on kirjattu yhtiökokouksen esityslistaan ja ne kommunikoidaan selkeästi, vältetään turhat riidat ja epäselvyydet. Selkeä hyvitysmalli luo luottamusta siihen, että taloyhtiö toimii ammattimaisesti ja jokaista osakasta kohdellaan yhdenvertaisesti.

Yhtiökokouspäätös

Hallituksella on nyt riittävät tiedot projektin esittelemiseksi yhtiökokoukselle. Hankesuunnittelija esittelee hankkeen yhtiökokoukselle, joka tekee hankepäätöksen ja antaa hallitukselle oikeuden projektin eteenpäin viemiseksi.
Hallitus voi nyt kilpailuttaa suunnittelijat ja suorittaa urakkakilpailun.
Usein hankesuunnittelijan tehtäviin kuuluu jo suunnittelijoiden kilpailuttaminen ja suunnitteluvaiheen vetäminen. Jos hankevaiheessa on etsitty erillinen projektipäällikkö, kuuluvat yllä olevat projektipäällikön tehtäviin.
Suositeltavaa on, että hyvityksistä päätetään jo tässä yhtiökokouksessa ja annetaan hallitukselle oikeus laskea hyvitykset niille, jotka hyvityksiin ovat oikeutettuja.

LINJASANEERAUSHANKKEEN TOTEUTUSSUUNNITTELU

Oheisella videolla kerron toteutussuunnitteluvaiheesta. Videolla kerrotaan myös urakkatarjouskilpailusta.

Projektissa siirrytään nyt toteutussuunnitteluvaiheeseen.
Suunnitteluvaiheen tarkoituksena on tuottaa hankesuunnitelmaan pohjautuen tarvittavat asiakirjat ja piirustukset rakennushankkeen toteuttamiseen.

Kuinka kilpailutetaan linjasaneeraushankkeen suunnittelijat?

Hankesuunnitelma täsmennetään suunnitteluohjelmaksi. Suunnitelma sisältää vain valitun toteuttamisvaihtoehdon.
Suunnitteluohjelma toimii tärkeimpänä ohjenuorana koko suunnittelun ajan.
Projektipäällikkö valmistelee ja suorittaa tarjouskilpailun toteutussuunnittelijoista. Tarjouspyyntö kannattaa laatia niin huolellisesti, että tarjouksista tulee vertailukelpoisia. Suunnittelijoita valittaessa tulee kiinnittää huomiota heidän resursseihinsa ja pätevyyteensä, ja on tärkeää kysyä referenssikohteita.

On erittäin suositeltavaa, että suunnittelijat ovat samalta paikkakunnalta kuin taloyhtiö. Kokemus on opettanut suunnittelun olevan haastavaa, jos suunnittelijat ovat kauempana. Tästä voi aiheutua suunnitteluvirheitä, kun suunnittelija ei tunne suunniteltavaa kohdetta eikä sen erityispiirteitä kunnolla. Hyvään suunnittelutarjouskisaan kuuluu myös tutustuminen suunnittelukohteeseen paikan päällä. Tällöin projektipäällikkö ja hallitus esittelevät rakennukset, niiden historian ja mahdolliset taloyhtiön erikoispiirteet, jotka suunnittelussa tulee huomioida.

Kun taloyhtiö on rakennettu noin 50 vuotta sitten, on tässä ajassa ehtinyt tapahtua paljon. Olemassa olevat piirustukset eivät enää vastaa todellisuutta. Arkkitehtisuunnittelun tarjouspyyntöön tulee sisällyttää ajantasakuvien valmistaminen, eli piirustusten muuntaminen digitaaliseen muotoon ja niiden täsmentäminen vuosien varrella tehdyillä muutoksilla. Näin eri suunnittelijat saavat käyttöönsä tämän hetken tilannetta vastaavat piirustuspohjat.

Vaihtoehto: jos hankesuunnittelijalla on kyky tehdä ajantasapiirustukset, voidaan ne lisätä hankesuunnittelusopimukseen. Näin toimien ovat ajantasaiset piirustukset käytettävissä jo suunnittelutarjouksia haettaessa ja suunnittelu voi siten alkaa heti, kun suunnittelusopimukset on allekirjoitettu.

Projektipäällikkö esittelee saadut suunnittelutarjoukset hallitukselle, ja hallitus valitsee suunnittelijat. Projektipäällikkö ja tarjoajat laativat suunnittelusopimukset ja maksuerätaulukot. Suunnittelusopimuksessa määritellään suunnitelmien aikataulu ja välitavoitteet, jotta suunnitelmien etenemistä ja aikataulussa pysymistä on helppo seurata. Hallituksen puheenjohtaja allekirjoittaa sopimukset.

LVIS-peruskorjauksen pääsuunnittelija ja rakennusluvat

Projektilla tulee olla pääsuunnittelija, joka koordinoi eri suunnittelijoiden suunnitelmien yhteensopivuuden ja lainmukaisuuden. Yleensä pääsuunnittelijana toimii arkkitehtisuunnittelija. Linjaremontissa määräävänä tekijänä on usein putkisuunnitelmat, joten putkisuunnittelijan toimiminen pääsuunnittelijana on myös perusteltua.

Arkkitehtisuunnitteluun tulee sisällyttää myös rakennuslupapiirustusten valmistaminen ja rakennuslupa-asiakirjat.

Kuinka linjasaneeraushankkeen suunnittelu etenee?

Suunnittelu etenee suunnittelusopimuksen mukaisesti. Suunnittelun aikana pidetään 3-4 suunnittelukokousta, joissa käsitellään suunnitelmien etenemistä ja niiden yhteensopivuutta. Projektipäällikkö valvoo, että suunnitelmat vastaavat hankesuunnitelman vaatimuksia ja laajuutta. Projektipäällikkö toimii myös suunnittelukokousten vetäjänä, tai vaihtoehtoisesti pääsuunnittelija voi vetää kokoukset.

Suunnitelmista tulisi valmistua luonnossuunnitelmat mahdollisimman nopeasti suunnittelun alettua. Nämä luonnossuunnitelmat annetaan projektipäällikölle tarkastettavaksi.

Jos taloyhtiöllä on osakkaana rakennusalan ammattilainen tai käytössään hallituksen asiantuntijajäsen, kannattaa luonnokset tarkistuttaa myös heidän toimestaan. Projektipäällikkö ja hallituksen asiantuntijajäsen saattavat löytää luonnossuunnitelmista virheitä ja puutteita, jotka ovat tässä vaiheessa helppo korjata.

Suunnittelun tarkkuus ja laatu ovat tärkeitä tekijöitä suunnitelmia tarkasteltaessa. Löytymättömät virheet voivat aiheuttaa toteutusvaiheen aikana kalliita lisätöitä, jotka olisi ollut huolellisen suunnittelun avulla vältettävissä.

Toteutussuunnitelmien valmistuttua projektipäällikkö ja hallituksen asiantuntijajäsen tutustuvat vielä huolellisesti suunnitelmiin. Myös hallituksen kannattaa ehdottomasti tutustua suunnitelmiin niin tarkasti kuin mahdollista. Tähän kannattaa käyttää aikaa, vaikka hallituksessa ei olisikaan asiantuntijoita.

Noin kahden viikon tarkastusajan jälkeen voidaan pitää suunnittelun loppukokous, jossa vielä käydään suunnitelmat läpi ja todetaan ne suunnittelusopimusta vastaaviksi. Hallituksen hyväksyttyä toteutussuunnitelmat, suunnitteluvaihe päättyy rakennuslupa-asiakirjojen laatimiseen.

Toteutussuunnitelmat tulevat urakkatarjouspyynnön liitteeksi. Suunnitelmien perusteella selviää hankkeen laajuus- ja määrätiedot. Näiden perusteella hanke voidaan toteuttaa.

Osakkaan muutostyöt peruskorjaushankkeen aikana.

Linjasaneeraus on monelle osakkaalle se hetki, jolloin vihdoin toteutetaan pitkäaikaiset haaveet uudesta keittiöstä tai tyylikkäämmästä kylpyhuoneesta. On kuitenkin hyvä ymmärtää, että suuri urakka on tarkkaan aikataulutettu koneisto.

Yksi yleisimmistä sudenkuopista on oletus, että urakoitsija ehtii suunnitella osakkaan omat muutokset siinä työn ohessa. Näin ei ole. Urakoitsijan keskittyminen on tiukasti kokonaisuuden hallinnassa, eikä heillä ole resursseja raskaaseen erikoissuunnitteluun toteutusvaiheessa. Siksi Liivis aina korostaa : suunnitelmat ensin.

Jos haluat tehdä muutoksia, jotka poikkeavat taloyhtiön perusratkaisusta, tilaa suunnittelu pääsuunnittelijan kautta hyvissä ajoin. Muista, että osakas on itse muutostyönsä tilaaja ja maksaa siitä aiheutuvat lisäkustannukset. Isännöitsijä varmistaa työn lainmukaisuuden ja huolehtii tarkastuksista, jotta muutokset päätyvät viralliseen huoltokirjaan. Hyvin suunniteltu muutos on ilo osakkaalle, mutta huonosti valmisteltu voi pysäyttää koko linjan työt.

Hyvin usein osakas haluaa tehdä myös muita muutoksia, kuin mitä hanke sisältää. Näissä muutostöissä kannattaa ottaa huomioon seuraavat seikat:

• toteutusvaiheen aikana ei työmaalle voi tulla muita, kuin urakoitsijan aliurakoitsijoita. Työt tulee siis tilata urakoitsijalta.
• urakoitsijalle hankalin osakasmuutostarve on sellainen, jossa osakkaalla ei ole mitään valmista suunnitelmaa, vaan toivotaan urakoitsijan tai kenties valvojan tekevän myös suunnittelun. Tämä ei ole toimiva malli. Urakoitsijalla ei toteutusvaiheen aikana ole mahdollisuutta aikaa vievään ja raskaasti työresursseja käyttävään suunnitteluun. Suunnittelut siis pääsuunnittelijan kautta!
• muutostöiden suunnittelun tilaajana toimii osakas
• osakasmuutostöiden tilaajana toimii osakas
• osakas maksaa yllä olevat suunnittelut ja työt itse
• osakkaan tulee tehdä muutostyöilmoitus aivan samoin, kuin erikseen tehtävissä muutostöissä
• muutostyöilmoituksen saadessaan tarkistaa isännöitsijä töiden lainmukaisuuden ja huolehtii että myös tarvittavat viranomaistarkastukset tulevat suoritetuiksi
• jos muutostöistä aiheutuu tarkastus- tai valvontatarpeita, sopii taloyhtiö siitä, kuinka kustannukset kohdistetaan osakkaalle
• isännöitsijä merkitsee osakasmuutoksen huoltokirjaan

Mihin tulee kiinnittää huomiota urakoitsijoita valittaessa?

Riittävän asiantuntevien ja alalla kunnostautuneiden yritysten saaminen urakkakilpailuun voi olla haastavaa.
Tämä kannattaa huomioida tekemällä tarjouspyynnöstä mahdollisimman houkutteleva urakoitsijoille ja poistamalla tekijöitä, jotka saattaisivat rajoittaa kiinnostusta tarjouksen tekemiseen.

Urakkatarjouksiin liitetyt meriittilistat eivät välttämättä anna oikeaa kuvaa yrityksistä. Parasta tietoa saat soittamalla kolmen tai neljän viimeisimmän urakan hallituksen puheenjohtajille. Puhelu heidän kanssaan valaisee usein todellista tilannetta konkreettisesti.

Valikoi yritykset, jolta tarjousta pyydetään. Yrityksillä tulee olla riittävät resurssit hankkeet toteuttamiseen.
Jos urakkanne budjetti on esimerkiksi 2 000 000 euroa, tulee urakoitsijankin olla jo riittävän suuri. Tarkasteluun kannattaa ottaa vain yritykset, joiden vuosiliikevaihto on vähintään samaa luokkaa. Varmista etukäteen, että urakkakisaan osallistuvilla urakoitsijoilla on riittävät resurssit ja taloudelliset edellytykset toteuttaa urakka.

Linjaremonttiurakointiin panostaneita yrityksiä on paikkakunnalla joskus rajallisesti. Tässä vaiheessa hallituksen kannattaa tehdä pohjatyöt huolellisesti ja tutkia yritykset, joille tarjouspyyntö lähetetään. Kannattaa oikeasti käyttää aikaa myös jo projektin tehneiden taloyhtiöiden hallitusten puheenjohtajien mielipiteiden kuulemiseen yrityksistä, joille tarjouspyyntöjä lähetetään.
Paikkakunnan remonttikohteiden työmaatauluista saa hyvää tietoa siitä, mitkä yritykset ovat tehneet voittavia tarjouksia.

Projektipäällikkö toteuttaa urakkatarjouskilpailun ja antaa suosituksen valittavasta urakoitsijasta tai valittavista urakoitsijoista.

Mitä urakkamuotoja linjaremontissa on käytettävissä?

Projektipäällikkö on ennen tarjouspyyntökisan toteutusta ehdottanut käytettävää urakkamuotoa

Vaihtoehdot ovat lähinnä seuraavat:

1. S/T urakka. (suunnittele ja toteuta urakka) Tässä mallissa kokonaisvastuullinen taho tulee mukaan hyvin aikaisessa vaiheessa. Urakoitsija ja suunnittelija organisaatio voi olla mukana jo hankesuunnitteluvaiheessa. Oleellista tässä urakkamuodossa on se, että pitää etukäteen olla tiedossa suunnittelija- ja toteuttajaorganisaatiolla olevan takana jo useita tällä mallilla edullisesti toteutettuja urakoita. Hyvän organisaation kanssa saa taloyhtiö usein hyvän ja kokonaistaloudellisen urakan.
2. KVR urakka. Kokonaisvastuu-urakoitsija toimii pääurakoitsijana ja kilpailuttaa itse tarvittavat aliurakoitsijat. Tämä on yleisimmin käytetty urakkamuoto, koska se on helppo myös projektijohdolle.
3. Jaettu urakka. Taloyhtiö kilpailuttaa erikseen pääurakoitsijan ja pääurakalle alistettavat aliurakoitsijat. Tämä urakkamuoto antaa taloyhtiölle hyvän taloudellisen kuvan osaurakoiden kustannuksista, mutta tarvitseeko taloyhtiö tätä kustannustietoa? Hallinnollisesti tämä urakkamuoto on KVR urakkaa raskaampi, koska tilaajana taloyhtiön vastuulle tulee myös pääurakoitsijan ja aliurakoitsijoiden aikataulujen ja työsuoritusten yhteensovittaminen.

Kuinka urakkaneuvottelut etenevät?

Urakkatarjoukset saatuaan projektipäällikkö esittelee tulokset hallitukselle. Kaksi tai kolme tarjousta valitaan tarkempaan käsittelyyn, ja näiden kesken käydään täsmentävät urakkaneuvottelut. Urakkaneuvotteluissa päätetään myös maksuerätaulukosta, urakkaohjelmasta ja urakkarajoista. Urakkaneuvotteluiden perusteella projektipäällikkö laatii rakentamispäätösesityksen taloyhtiön hallituksen toiveiden mukaisesti.

Yhtiökokouspäätös

On aika pitää jälleen yhtiökokous. Kokouksessa osakkaille esitellään valmiit suunnitelmat ja annetaan täsmällistä tietoa siitä, mitä taloyhtiössä tullaan tekemään, millä laatutasolla ja millä aikataululla. Projektipäällikön laatima rakennuspäätösesitys esitellään yhtiökokoukselle. Isännöitsijä esittelee täsmällisemmän rahoitussuunnitelman, kun urakan kustannukset ovat nyt selvillä.

Yhtiökokous tekee hankepäätöksen ja antaa hallitukselle oikeuden allekirjoittaa urakkasopimuksen ja aloittaa toteutusvaiheen. Yhtiökokous myöntää isännöitsijälle oikeuden hakea remonttilainaa. Valtuudet annetaan yhtiökokouksen päättämälle euromäärälle. Yhtiökokous päättää, että tarvittaessa haetaan riittävä määrä uusia panttikirjoja lainan vakuudeksi, ja päätetään pantata sekä yhtiön nykyiset että uudet panttikirjat.

Mitä taloyhtiön tulee päättää hoitovastikkeista ennen linjaremontin aloittamista?

Yhtiökokous päättää hoitovastikkeiden määristä. Rakentamisaikana vastikkeet usein muuttuvat. Muuttuvista vastikkeista tulee tehdä päätös jossakin yhtiökokouksessa ennen rakentamisen aloittamista.
Ainakin seuraavista seikoista kannattaa yhtiökokousta informoida:

• veden kulutus säilyy urakan aikana vähintään samana, kuin ennen sitä. Pidetäänkö vedenkulutuksen vastikkeet ennallaan, vai kerätäänkö vesimaksu poikkeavasti? Esimerkiksi yksi samansuuruinen vesimaksu/asunto.
• sähkön kulutus on urakan aikana vähintään kolminkertainen. Kuinka tämä huomioidaan rakennusajan vastikkeissa?
• autopaikat eivät kenties rakennusaikana ole käytössä. Kuinka tämä huomioidaan?
• myös muut kustannukset lankeavat taloyhtiölle aivan samanlaisina, kuin ennenkin.

Hoitovastike säilyy siis myös ennallaan.

PERUSKORJAUSHANKKEEN TOTEUTUSVAIHE

Ohessa video, jossa kerron toteutusvaiheen toimenpiteistä.

Saatuaan valtuudet hallituksen puheenjohtaja allekirjoittaa urakkatarjouksen ja toteutusvaihe voidaan katsoa alkaneeksi. Urakoitsija toimittaa tilaajalle todistuksen rakennushankkeen aikaisesta vakuudesta, jonka projektipäällikkö tarkastaa.
Hallituksen urakka on jo suurelta osin ohitse, ja hanke etenee tästä eteenpäin omalla painollaan.

Kuinka urakasta informoidaan hankkeen aikana?

Informointivastuu osakkaille siirtyy tässä vaiheessa urakoitsijalle.
Yleensä urakoitsija järjestää heti alussa tupaillan, jossa käydään läpi urakan vaiheet.
Tässä vaiheessa kerrotaan myös, milloin asunnoissa ei voi asua ja mitä irtaimistoille tehdään urakan aikana.
Osakkaiden kannattaa olla aktiivisia ja huomioida annettu informaatio tarkasti.

Vuokralaiset jäävät usein vajaasti tiedotetuiksi. Osakkaan velvollisuus on kertoa tiedot myös vuokralaisille, jotta asiat eivät tule heille yllätyksinä. Hallituksen kannattaa muistuttaa urakoitsijaa informoimaan myös vuokralaisia, mikäli urakoitsijalla on heidän yhteystietonsa.

Huoneistokortit linjaremonttihankkeessa

Urakoitsija käy urakan aluksi kaikissa asunnoissa.
Hänellä on mukanaan huoneistokortti, joka määrittelee kaikki kyseisessä huoneistossa urakkaan sisältyvät työt.
Huoneistokatselmuksessa osakkaan tulee olla paikalla, sillä tässä tilaisuudessa osakkaalle kerrotaan asiat hyvin yksityiskohtaisesti.
Tässä vaiheessa kannattaa olla utelias ja kysyä kaikki epäselvät asiat. Kysymyksiä ei voi tehdä liikaa ja myös selvistä asioista kannattaa kysyä, jotta mikään ei jää epäselväksi.

Työmaakokoukset linjasaneeraushankkeen aikana

Työn etenemistä seurataan säännöllisesti työmaakokouksissa.
Kokouksissa ovat mukana urakoitsijan edustajat.
Suunnittelijoiden puolelta mukana on pääsuunnittelija ja tarvittaessa pääsuunnittelija kutsuu mukaan myös muita suunnittelijoita.
Taloyhtiötä edustavat projektipäällikkö ja isännöitsijä.
Kokouksiin voivat halutessaan osallistua myös hallituksen jäsenet ja hallituksen asiantuntijajäsenet. Hallitus saa parhaan kuvan asioiden etenemisestä olemalla mukana kokouksissa, mutta tämä ei ole välttämätöntä.

Kuinka laskujen tarkastaminen toteutusvaiheen aikana tapahtuu?

Laskujen tarkastaminen vaatii tarkkuutta!
Isännöitsijällä ei välttämättä ole kaikkea tietoa laskujen tarkastamiseen.
Liivis onkin kohdannut myös isännöitsijöitä, jotka ovat vain maksaneet laskut tarkastamatta laskun sisältöjä.
Asioiden korjaaminen jälkikäteen on hyvin työlästä, jos esimerkiksi hallitus sattuu huomaamaan virheellisyyksiä laskuissa sen jälkeen, kun ne on jo maksettu.

Kaikki projektin laskutus tulee käydä projektipäällikön kautta.
Tämän vuoksi kaikissa laskuissa tulee olla projektipäällikön hyväksyntämerkintä ennen maksamista. Tämä koskee myös suunnittelijoiden laskuja.

Lisätyöt linjasaneerausurakan aikana.

Tarkkuutta myös lisälaskujen käsittelyssä!
Jokaisessa urakassa tulee vastaan yllättäviä muutoksia, kun todetaan, että asiat tai talon rakenteet eivät vastaa suunnitelmia.
Toteutusvaiheen muutoksista esittävät suunnittelijat ja urakoitsijat lisätyölaskuja.
Valitettavan usein linjaremonttien lisälaskutuksissa tulee vastaan ns. talon tapa – lisätyölaskut on tehty huolimattomasti. Tarkemmalla tarkastelulla saatetaan huomata, että osa laskutettavista töistä sisältyy jo alkuperäiseen urakkaan. Joskus jopa koko lisätyölasku on perusteeton, koska työt sisältyvät jo alkuperäiseen urakkaan.

Projektipäällikön tulee olla huolellinen lisätyölaskuja tarkastaessaan.
Myös hallituksen kannattaa mahdollisuuksiensa mukaan ottaa kantaa lisätyölaskuihin.

Tosielämän esimerkki: Suunnittelija täsmensi urakan aikana LV-suunnitelmia versioilla A ja B. Urakoitsija esitti muuttuneiden suunnitelmien perusteella 26 000 euron lisätyölaskun laskien kaikki esitetyt muutokset lisätöiksi. Tarkemmin tarkastellen todettiin, että täsmennetyistä suunnitelmista oli perusteltuja ainoastaan 4000 euron materiaalikustannukset. Muut muutokset ainoastaan täsmensivät alkuperäistä urakkatarjousta. Tosielämän esimerkki: Urakoitsija kysyi, voitaisiinko poistoilmastoinnin venttiilit uusia, vaikka ne on urakassa on merkitty säästettäviksi. Urakoitsija kertoi, että uusi venttiili maksaa vain 10-20 euroa ja niitä tulee asuntoihin 2-3 kappaletta kertomatta lisätyön kokonaishintaa. Asiaa tarkasteltiin. Todettiin että venttiilit oli vaihdettu 2004. Venttiilien vaihdon kokonaiskustannus olisi hieman yli 2000 euroa ja tälle lisäkustannukselle ei löydetty mitään perustetta. Pidättäydyttiin alkuperäisessä suunnitelmassa.

URAKAN VASTAANOTTAMINEN-loppusuora lähestyy

Urakka on nyt valmistunut joko osittain tai kokonaan.
Usein urakka tehdään esimerkiksi taloittain tai porrashuoneittain, jolloin valmistuminenkin tapahtuu vaiheittain.
Näitä osatarkastuksia kutsutaan käyttöönottotarkastuksiksi tai urakkasuorituksen tarkastuksiksi.
Käyttöönottotarkastuksen jälkeen voivat portaan tai talon asukkaat muuttaa takaisin asuntoonsa.

Kun viimeinenkin osuus urakasta tulee tarkastettavaksi, kutsutaan tarkastusta vastaanottotarkastukseksi. Urakan takuuaika alkaa, kun vastaanottotarkastuksessa todetaan urakka vastaanotetuksi. Vastaanotto voidaan jakaa kolmeen osaan. Ennakkotarkastukseen, vastaanottotarkastukseen ja taloudelliseen loppuselvitykseen.

Ennakkotarkastukset

Ennakkotarkastukset organisoi projektipäällikkö, joka sopii osapuolten kanssa tarkastusten ajankohdat.
Taloyhtiö tiedottaa osakkaille tarkastusten ajankohdan.
Tarkastuksissa käydään läpi työn toteutuksen sopimuksenmukaisuus ja suoritetaan rakennusluvan mukaiset viranomaistarkastukset. Tarkistuksissa todetuista puutteista tehdään virhe- ja puutelista. Hallituksen on hyvä olla mukana tarkastuksissa ja käydä osaltaan läpi virheet ja puutteet.

Vastaanottotarkastus

Vastaanottotarkastus on ennakkotarkastusten jälkeen suoraviivainen tapahtuma.
Osakkaiden ja asukkaiden tulee tuoda esille kaikki urakan heidän osaltaan keskeneräiset asiat ennen vastaanottotarkastusta.
Tarkastuksessa käydään läpi projektipäällikön kokoama virhe- ja puutelista, johon urakoitsija antaa vastineensa. Vastaanottotarkastustilaisuudessa kirjataan aikataulu virheiden korjaamiseksi. Mikäli kaikista asioista ei päästä sopuun, merkitään nämä pöytäkirjaan erimielisyyksinä. Mikäli osakkaalla on sopimukseen liittyviä vaatimuksia, ne tulee esittää viimeistään vastaanottotarkastuksessa.

Mitä tarkoittaa rakennusurakan taloudellinen loppuselvitys?

Taloudellinen loppuselvitys on kiinteä osa urakan vastaanottotapahtumaa.
Taloudellisen loppuselvityksen tarkoituksena on sopia osapuolia sitovasti näiden toisilleen osoittamat taloudelliset vaateet sekä käydä läpi urakan maksusuoritukset ja lisätyölaskut.

Korjausurakan vastaanottaminen

Taloyhtiö vastaanottaa urakan. Rakennusaikainen vakuus vapautetaan, ja urakoitsija esittää taloyhtiölle takuuajan vakuuden.
Taloyhtiö laatii osakkaille projektipäällikön ja isännöitsijän kanssa selvityksen hankkeen toteutuneista kustannuksista ja hankkeen tapahtumista.

Jälkitarkastukset

Jälkitarkastuksissa tarkistetaan, että tarkastettaviksi sovitut työsuoritukset on tehty sopimuksen mukaisesti.
Jälkitarkastuksista tehdään pöytäkirja, johon merkitään tarkastettujen asioiden tila ja aikataulu mahdollisille lisäkorjauksille.
Jälkitarkastuksista tiedotetaan osakkaille, jotta he voivat halutessaan osallistua tarkastuksiin.

Kuinka linjaremonttihankkeen rahoitusvastikkeet maksetaan?

Isännöitsijä selvittää osakkaille rahoitusvastikkeen perusteet ja määrän laina-ajalle. Osakkaat voivat tässä vaiheessa maksaa rahoitusosuutensa kokonaan tai osittain pois.

LINJASANEERAUSURAKAN TAKUUAIKA

Tässä vielä lyhyt video takuuajasta.

Takuuaika on sovittu urakkasopimuksessa. Yleensä se on rakennushankkeen yleisten sopimusehtojen (YSE 98) mukaisesti 2 vuotta.

Urakoitsija vastaa takuuaikana ilmenneistä vioista ja virheistä. Taloyhtiö ei ole velvollinen selvittämään virheen syytä. Mikäli urakoitsija ei katso olevansa korjausvelvollinen, tulee urakoitsijan osoittaa tehneensä työn sopimusten ja suunnitelmien mukaisesti.

Tiedottaminen

Isännöitsijä selvittää osakkaille, kuinka takuuajan reklamoinnit suoritetaan. Takuuajan päättyminen ja takuutarkastuksen ajankohta ilmoitetaan. Takuuajan päätyttyä ei urakoitsijalla ole enää takuuseen perustuvaa korjausvelvoitetta.

Yhteenveto – näin onnistut linjaremontissa

Linjaremontti on suuri haaste, mutta myös mahdollisuus – mahdollisuus varmistaa taloyhtiön tulevaisuus, nostaa asuntojen arvoa ja vähentää ylläpitokustannuksia.

Avaintekijät menestykseen:

1. Hyvä suunnittelu – varaa aikaa tarveselvitykseen ja hankesuunnitteluun
2. Oikeat asiantuntijat – valitse luotettavat kumppanit
3. Aktiivinen hallitus – ohjaa projektia "isän kädestä"
4. Selkeä viestintä – pidä osakkaat ajan tasalla
5. Tarkka valvonta – seuraa kustannuksia ja aikataulua

Liivis auttaa sinua joka vaiheessa – asiantuntevasti ja käytännönläheisesti. Tervetuloa seuraamaan linjasaneerausprojektiasi meidän kanssamme.