Talous

Linjaremontti on osakkaille todella raskas taloudellisesti. Jo suunnitteluvaiheessa kannattaa varautua noin 200 000 euron kustannuksiin Hankesuunnittelu edellyttää usein asbestikartoituksia ja viemärikartoituksia ym. Näihin kannattaa varata noin 20 000 euroa. Hankesuunnitelman kustannukset ovat noin 10-20 000 euroa. Projektipäällikön kustannukset ovat 15-25 000 euroa. Toteutussuunnittelun kustannuksiin kannattaa varata noin 120 000 euroa. Taloyhtiölle tulee ylimääräisiä tupailtoja ja paljon hallituskokouksia ja muita hankekustannuksia. Näihin kannattaa varautua noin 20 000 euron varauksella. Tämän verran kustannuksia on projektissa syntynyt jo siinä vaiheessa, kun urakkatarjouksia vasta ryhdytään kyselemään rakennusurakoitsijoilta

Kuinka tämä rahoitustarve hoidetaan? Laina, osakasrahoitus vai varautuminen etukäteen?
A: Isännöitsijänne voi selvittää teille mahdollisuuden siihen, että taloyhtiö kerää etukäteen vastikkeina nämä alkuvaiheen kustannukset esimerkiksi kahden vuoden aikana.
B: Usein kustannukset hoidetaan pankin limittilainalla, joka maksetaan pois siinä vaiheessa, kun urakka on alkamassa ja taloyhtiö ottaa käyttöön rakennusaikaisen lainan.
C: Joissakin tapauksissa rahoitus voidaan hoitaa myös osakasrahoituksina, eli osakkaat maksavat syntyvät kustannukset. Tämä on hallinnollisesti aika työläs vaihtoehto, ellei päätetä niin, että kerätään esimerkiksi 200 000 euroa rakennusrahastoa, johon osakkaat osallistuvat yhtiöjärjestyksen mukaisin jakoperustein.

Linjaremontin rakennusurakan rahoittaminen on varsin merkittävä taloudellinen ponnistus. Jos linjaremontti sisältää putkityöt, sähkötyöt ja kylpyhuoneiden nykyaikaistamisen nykymääräysten mukaiseksi, kustannukset ovat usein 800-1300 euroa/neliö. Näin suuren lainan saaminen voi olla ongelmallista. Aika paljon saa netistä lukea, että lainaa ei taloyhtiölle ole saatavilla riittävässä määrin. Kannattaa tehdä alustavat tarjouspyynnöt suurimmille lainanantajille jo alkuvaiheessa, jotta mahdolliset rahoitusongelmat tulevat esiin projektin alkuvaiheessa.
Rahoitustarvelaskelmassa tulee huomioida myös rakennusaikaiset korot, jotka saattavat olla huomattavat. Esimerkkikohteemme As Oy Liivis remontissa rakennusaikaiset korot ovat noin 70 000 euroa. Mikäli rahoitusta ei saada riittävästi, isännöitsijänne osaa kertoa muista mahdollisuuksista rahoituksen hoitamiseksi.
Jos rahoitus ei kokonaisuudessaan onnistu, niin on väistämättä edessä urakan karsiminen, jolloin joudutaan jättämään jotain tekemättä. Vinkki: Taloyhtiön strategiaan voi sisältyä rahoitusvastikkeiden pitäminen mahdollisimman alhaisina. Lainat ovat lähes aina annuiteettilainoja, eli rahoituskuorma pysyy tasaisena koko lainan ajan. Kannattaa siis pyrkiä siirtämään kaikki muut isot remontit sellaisiin ajanjaksoihin, joissa linjaremontin rahoitusvastike ei rasita rahoitustarvetta.

Isännöitsijä

Isännöitsijä toimii taloyhtiön tärkeänä asiantuntijana ja yhteistyökumppanina projektin aikana. Isännöitsijältä vaaditaan paljon ja seuraavat seikat kannattaa huomioida jo nyt. Projektin aikana tarvitaan ehdottomasti ammatti-isännöitsijää. Jos taloyhtiön isännöinti hoidetaan ns. osakasvoimin, on viisasta kilpailuttaa isännöinti välittömästi. Tarvitsette nyt asiantuntijaa ainakin projektin loppuun asti, eli projektin takuuajan päättymiseen asti.
Vaikka joskus kuulee mielipiteitä, että yhden hengen tai kahden hengen isännöintiyritys ei kykene hommaa hoitamaan, tselläni on päinvastaisia kokemuksia. Pieni yritys voi joskus tarjota parempaa palvelua kuin suuret isännöintiyritykset.
Kysykää isännöitsijältänne, kuinka monta linjaremonttia heillä on jo hoidettuna. Muistetaan, että linjaremontti ei ole rakettitiedettä. Riittää että on kokemusta hyvin hoidetuista linjaremonteista tai muuten hankittu tietämys asiasta.

Linjaremontissa puhutaan isoista rahoista. Kannattaa ottaa yhteyttä taloyhtiöihin, joissa remontti on jo tehty ja isännöitsijänä on ollut teidän isännöitsijänne.

Hallintopalkkio

Nyt kannattaa lukea huolellisesti voimassa oleva isännöintisopimus. Sisältyykö sopimukseen jonkinlainen hallintopalkkio tai muu vastaava maksu isommista erillisurakoista? Mikäli tällainen palkkio sopimukseen kuuluu, tulee hallintopalkkio linjaremontin osalta neuvotella sopimuksesta pois. Jos isännöitsijä ei tähän suostu, isännöinti kannattaa kilpailuttaa ja pyrkiä saamaan sopimus sellaisen isännöitsijän kanssa, joka veloittaa linjaremontin kustannuksista ainoastaan isännöinnille syntyvät todelliset lisäkulut. Pahin minulle eteen tullut tapaus oli 5,5 % hallintopalkkiomaksu isoista urakoista. Esimerkiksi 3 000 000 euron urakassa tämä tarkoittaisi 165 000 euron laskua isännöitsijältä! Kun näiltä isännöitsijöiltä kysyy, mitä tähän summaan oikeasti sisältyy, ovat vastaukset olleet kovin vältteleviä. Usein isännöinnin erityisveloituksissa ovat mukana myös kokouspalkkiot. Isännöitsijä on mukana projektin suunnittelukokouksissa ja toteutusvaiheen työmaakokouksissa. Kustannukset menevät ihan oikein, kun nämä veloitetaan erityisveloitusten mukaisten kokouspalkkioiden mukaan

Esimerkki: Projektissa oli 8 suunnittelukokousta ja 12 työmaakokousta. Isännöitsijä veloitti kustannuksista 20 x 3h x 80 euroa = 4800 euroa. Nämä ovat hallintokustannuksia. Muita linjaremonttiin tulevia lisätöitä tuli 20 tuntia eli 1600 euroa. Yhteensä hallintokulut olivat siis 6400 euroa. (vertaa 165 000 euroa).

Olemassa olevat piirustukset

Heti alussa kannattaa selvittää, mistä löytyvät rakennusliikkeen piirustukset ja rakennuslupatiedot. Ne ovat aina ensimmäiset, joita kysytään. Yritä koota mahdollisimman kattava piirustusaineisto.

1. rakennuslupapiirustukset, arkkitehtipiirustukset
2. rakennesuunnitelmat
3. vesi- ja viemäripiirustukset
4. lämmitysjärjestelmän piirustukset
5. sähköpiirustukset

Valitettavasti täydellisiä piirustuksia ei useinkaan ole saatavilla, koska rakentamisesta on kulunut noin 50 vuotta.

Energiansäästö

Kun edessä on iso projekti, kannattaa nyt samalla miettiä myös energiansäästömahdollisuuksia. Energiansäästö tarkoittaa usein myös kustannusten säästöjä. Alla muutamia tyypillisimpiä säästökohteita.

Pilp

Varsin suuri osa taloyhtiön lämmöstä puhalletaan taivaan tuuliin poistoilmastoinnin kautta. Tästä poistoilmasta voidaan osa lämmöstä kerätä talteen lämpöpumpulla. Tämä on nimeltään PILP ei poistoilmalämpöpumppu. Järjestelmä on jo varsin monessa taloyhtiössä ja sen käyttöönotto on laskettu kannattavaksi. Järjestelmä on varsin tekninen ja taloyhtiö tarvitsee asiantuntijakommentteja päätöksentekoon. Kannattavuuslaskelmia ja takaisinmaksuaikoja kannattaa tiedustella tulevalta hankesuunnittelijalta ja tulevalta projektin putkisuunnittelijalta. Tosielämän esimerkki: As Oy Liivis asennutti PILP-laitteistot, vaikka hyötysuhde kolmen talon yhtiössä onkin huonompi kuin yhden talon yhtiössä. Hallitus teki kannattavuuslaskelmia ja totesi takaisinmaksuajan olevan noin 12 vuotta. Kun järjestelmän oletuskäyttöikä on vähintään 20 vuotta, katsottiin järjestelmän olevan kannattava taloyhtiölle. PILP:n säästöjen takia voitiin yhtiövastikkeita hieman laskea. Nettivinkki: Voit googlettaa esimerkiksi näitä hakusanoja; PILP; poistoilmalämpöpumppu; PILP kannattavuus; PILP takaisinmaksuaika

Aurinkoenergia

Aurinkopaneelit katoilla ovat yleistymässä myös kerrostaloissa. Järjestelmät kehittyvät kovaa vauhtia ja uusia innovaatioita tulee jatkuvasti. Järjestelmissä on kuitenkin uutuuttaan vielä ongelmiakin.

1. tuleeko valittua luotettava toimittaja? Tarjolla on paljon alkutaipaleella olevia yrityksiä, joiden tuotteiden ja asennustöiden luotettavuus ei vielä ole hyvällä tasolla
2. katolle asennettavat paneelit aiheuttavat ongelmaa ja riskejä kattojen lumenpoistoille
3. sähköiset järjestelmät katoilla lisäävät sähköiskuriskiä ja myös paloriski lisääntyy.
4. onko tekninen ylläpito ja huolto järjestettävissä luotettavasti koko tuotteen oletusiän ajan?

Luotettavan kannattavuuslaskelman ja takaisinmaksuajan määrittäminen on vielä haastavaa. Ei kannata sinisilmäisesti uskoa valmistajien mainoksia. Järjestelmän sähköntuotto on suurimmillaan kesäkaudella, jolloin taloyhtiön sähkön käyttö on vähimmillään. Saadaanko sähkö aidosti hyötykäyttöön? Jos taloyhtiöön tulee PILP, voidaan miettiä myös, voidaanko PILP:n lisäämä sähkönkulutus kompensoida katolla olevilla aurinkopaneeleilla.
Käyttäkää asiassa hankesuunnittelijan ja sähkösuunnittelijan asiantuntemusta. Taloyhtiön huoltoyhtiöllä voi olla asiakkaana taloja, joilla on jo aurinkopaneeleita katoillaan. Tällöin saatte hyviä vinkkejä huoltoyhtiöltänne. Tosielämän esimerkki: As Oy Liivis harkitsi myös aurinkopaneelien hankkimista, mutta idea tuli niin myöhään, että luotettavaa kustannustietoa ei ehditty saada ja riskeihin ei ehditty syventyä. Nettivinkki: Voit googlettaa esimerkiksi näitä hakusanoja; Aurinkopaneelit kerrostaloon; aurinkopaneelit takaisinmaksuaika; aurinkopaneelit riskit

Maalämpö

Myös maalämpöpumput ovat tulleet kerrostaloihin ja tämä trendi on tullut jäädäkseen Lämpöjärjestelmän vaihtaminen vaatii hyvin paljon asiantuntemusta myös suunnittelijoilta. Jos taloyhtiöllä on tällaisia suunnitelmia, kannattaa ehdottomasti konsultoida maalämpöpumppujen asiantuntijoita heti aluksi. Tämä vaatii paljon tietoa ennen päätösten tekoa. Nettivinkki: Voit googlettaa esimerkiksi näillä hakusanoilla; maalämpö kerrostaloon; maalämmön riskit kerrostalossa.

Tarvitaanko kylmäkomeroita?

Linjaremontteja tehdään tällä hetkellä -70 luvulla tehdyille kerrostaloille. Silloin oli tapana rakentaa jokaiselle asunnolle myös kylmäkellaritila. Nämä kylmätilat ovat jo melko vanhentuneita ja vajaassa käytössä. Kuitenkin tiloista aiheutuu runsaasti sähkö- ja ylläpitokustannuksia. Usein kylmäkellareista luovutaan remontin yhteydessä. Taloyhtiön tulee siis päättää, poistetaanko kylmätila ja mitä tilalle tehdään poiston jälkeen, esimerkiksi vuokrattavaa varastotilaa? Tosielämän esimerkki: As Oy Liivis sisältää kolme kiinteistöä. Kaikissa kiinteistöissä oli kylmäkellarit. Tehtiin asukaskysely kylmätilojen käyttötarpeista ja annettiin myös mahdollisuus poistaa kaikki kylmätilat. Kylmäkellarien poistaminen ei taloyhtiössä onnistunut, mutta tarvitsijoita oli niin vähän, että vain B-taloon jätettiin kylmätilat ja muiden talojen kylmiöistä tuli tavallisia varastotiloja.

Mahdolliset avustukset

Remonttiin on mahdollista saada erilaisia avustuksia. Isännöitsijällä on tieto näistä avustuksista. Isännöitsijän tehtäviin kuuluu kyseisten avustusten hakeminen, jos niitä on taloyhtiölle saatavissa. Avustuksia on saatavilla esimerkiksi energiansäästöön, esteettömyyteen ja turvallisuuteen liittyen.

Kartoitetaan muut korjaustarpeet

Käyttövesiputkistot, viemärit, lämmitysjärjestelmä ja sähköistys kuuluvat projektiin ilman muuta. Tämä lisäksi tulee käydä läpi ainakin seuraavat korjaustarpeet.

Yhteissauna Missä kunnossa saunatila on? Mikä on saunatilan käyttöaste? Ovatko saunatilan vesieristeet nykymääräysten mukaiset? Tarvitaanko kaksi pesuhuonetta ja kaksi pukuhuonetta vai pärjätäänkö yhdellä pesuhuone ja pukuhuonetilalla? Pyykinpesutilan ja kuivaustilan korjaustarpeet

Todennäköisesti pesutuvan koneet ovat jo käyttöikänsä päässä. Mikä on pesutuvan vesieristyksien kunto? Onko kuivaushuoneessa korjaustarpeita?

Muut yleiset tilat Käytävien ja varastotilojen korjaustarpeet? Onko tarvetta tehdä pintauudistuksia myös näihin tiloihin? Voidaanko nämä tehdä vasta sitten, kun linjaremontti on maksettu pois vai tuleeko pitkällä juoksulla edullisemmaksi sisällyttää ne urakkaan?

Pihan korjaustarpeet Jo LVIS-osat tarkoittavat sitä, että pihaankin tulee väistämättä kaivutöitä. Onko taloudellisesti järkevää sisällyttää urakkaan tämän lisäksi jotain muitakin pihakorjauksia?

Hissien korjaustarpeet Hissin uusimiset kannattaa siirtää tulevaisuuteen, eli siihen aikaan, kun linjasaneeraus on jo maksettu pois. Näin saadaan rahoitusvastike pysymään alhaisempana. Julkisivujen korjaustarpeet Julkisivun korjaaminen on sekin yleensä varsin kallis urakka. Tätä ei kannata sisällyttää linjaremontin yhteyteen. Linjaremontti ja julkisivuremontti yhdessä saattavat aiheuttaa niin suuren lainantarpeen, että lainaa ei ole saatavissa.

Vesikaton korjaustarpeet Vesikatteen uusiminen saattaa taloyhtiössä olla myös ajankohtainen samaan aikaan, kun linjaremontin lainaa maksetaan pois. Vesikatteen uusiminen ei ole kustannuksiltaan kovin suuri, joten se voi olla taloudellisesti järkevää sisällyttää linjaremonttiin, jos uusimistarve on lähitulevaisuudessa.

Ikkunoiden korjaustarpeet Ikkunat tulevat elinikänsä päähän suunnilleen samoihin aikoihin, kuin putkistotkin. Karkeasti hattuvakioilla arvaten voi ikkunoiden uusiminen linjaremontin yhteydessä nostaa urakkahintaa noin 10 %. Ikkunaremontti on usein järkevämpää tehdä erillisenä urakkana, sillä ikkunavalmistajilla on usein omat, asiaan erikoistuneet asennusyritykset. Rahoitusvastikkeiden kannalta parasta olisi, jos ikkunaremontti saadaan tehtyä ja maksettua pois jo ennen linjaremonttia.

Ovien korjaustarpeet Tuleeko harkintaan huoneistojen sisäänkäyntiovien uusiminen? Uudet ovet ovat ääneneristävyydeltään ja usein myös paloturvallisuudeltaan olemassa olevia parempia. Uusitaanko lukitukset? Lukkojen käyttöikä on noin 30 vuotta. Onko aika nykyaikaiselle, sähköiselle lukitukselle? Huoneisto-oven vaihto lukkoineen ja varusteineen on noin 2000€ /ovi Lukkojen vaihto sähköiseen lukkoon on noin 420 €/lukko

Yhtiökokouspäätös

Tarveselvitys on nyt antanut hallitukselle riittävät valmiudet tuoda asia esiteltäväksi yhtiökokoukselle Yhtiökokous tekee hankepäätöksen ja antaa hallitukselle oikeuden projektin aloittamiseksi

Hankesuunnittelun kilpailutus

Usein pyydetään samalla kertaa tarjousta hankesuunnitelmasta, urakkakilpailun hoitamisesta ja rakennusaikaisesta valvonnasta. On hyvä, jos kaikki nämä tulee tehtyä saman asiantuntijan toimesta. Tieto pysyy koko ajan hyvin hallinnassa, kun vastuullinen henkilö ei vaihdu välillä. Toinen vaihtoehto on kilpailuttaa ainoastaan hankesuunnittelija. Suunnitelman valmistuttua kilpailutetaan projektipäällikkö, jonka tehtäväksi tulee urakkakilpailun hoitaminen ja rakennusaikainen valvonta sisältäen myös takuuaikaisen valvonnan. Tarjouspyynnön voi tehdä vapaamuotoisena. Tarjouksia on hyvä saada vähintään kolmelta tai neljältä yrittäjältä. Hallituksen kannattaa esitellä taloyhtiö kullekin tarjoajalle paikan päällä. Samalla annetaan tarjoajille mahdollisimman hyvät lähtötiedot taloyhtiöstä.
Tarjous pyydetään vaiheittaisena.

1. Hankesuunnitelma
2. Suunnittelu- ja urakkakilpailutus
3. Toteutusaikainen valvonta

Hallitus tekee ensin hyväksyntäpäätöksen hankeohjelmasta. Urakkakilpailutus ja rakennusaikainen valvonta hyväksytään sen jälkeen kun suunnitelma on esitelty yhtiökokoukselle ja kokous on tehnyt hankintapäätöksen.

Lähtötiedot

Ainakin seuraavat lähtötiedot kannattaa pyrkiä antamaan

1. Tarveselvityksessä todetut korjaustarpeet ja toiveet
2. Asukaskyselyn kooste. (asukaskysely tulee kilpailun voittajalle)
3. Rakennusluvassa esitetyt tiedot taloyhtiöstä
4. Taloyhtiössä aikaisemmin tehdyt korjaustyöt
5. Taloyhtiössä aikaisemmin tehdyt kuntokartoitukset
6. Aikaisemmin tehdyt asbesti- ym. kartoitukset
7. Taloyhtiön esittely paikan päällä

Tarjous

Hankesuunnittelutarjouksen tulee sisältää ainakin seuraavat asiat

1. Korjaustarpeiden selvittäminen hallituksen tarveselvitys huomioiden
2. Tarvittavien erillistutkimusten määrittäminen ja teettäminen
3. Mahdolliset lisäasukaskyselyt, jos asukkailta tarvitaan lisää tietoja
4. Urakkakilpailuun tarvittavien lähtötietojen täydentäminen.
5. Hankesuunnittelun aikataulu.
6. Tavoitebudjetin laadinta. Kustannuspaketti laskee tavoitebudjetin
7. Työturvaselvitys
8. Kaksi tai kolme referenssikohdetta aikaisemmista hankesuunnitelmista

Hankesuunnittelijan kannanottoja

Hallitus kaipaa hankesuunnitelmassa asiantuntijan selkeää kannanottoa ainakin seuraaviin yksityiskohtiin

1. Viemäreiden kunto.
2. Mitä pohjaviemäreille tehdään?
3. Onko hormeissa viemäreitä, jotka ehkä eivät tarvitse toimenpiteitä?
4. Mitä märkätiloille tehdään? Uusitaanko kaikki? Mitä tehdään äskettäin uusituille märkätiloille?
5. Lämpölinjat kestävät useimmiten noin 20 vuotta vesijohtoja kauemmin. Uusitaanko myös patterilinjat nyt, vai erillisenä urakkana linjaremonttilainan päätyttyä?
6. Sähköistys joudutaan useimmiten uusimaan kokonaan, koska olemassa olevat sähköistykset eivät vastaa nykyisiä rakennusasetuksia. Kuinka sähkösuunnittelussa huomioidaan tulevat sähköautojen lataustarpeet?

Hankesuunnittelun tavoitteena on määritellä hanke ennen sen suunnittelua. Hankesuunnitelmaan selvitetään minkälaista laajuutta, toimivuutta ja kustannuksia hankkeen on tarkoitus sisältää. Suunnitelma sisältää kaksi tai kolme toteuttamisvaihtoehtoa, niiden vertailua ja vaihtoehtojen kustannuserot. Viemäröinti aiheuttaa usein paljon keskustelua. Kysymys kuuluu: sukitetaanko viemärit vai uusitaanko ne kokonaan? Hankesuunnitelma ottaa myös kantaa hankkeen suunnittelun ja toteuttamisen ajankohtaan.

Tarjousten käsittely

Tarjousten saavuttua tekee hallitus päätöksen hankesuunnittelijasta. Vaihtoehtoisesti voidaan tarjoajista valita kaksi, joiden kanssa käydään vielä täsmentävät urakkaneuvottelut ennen lopullisen asiantuntijakonsultin valintaa.

Hankesuunnitelma

Hankesuunnitteluun osallistuvat hankesuunnitelman laativa asiantuntija, taloyhtiön osakkaat asukaskyselyn muodossa, taloyhtiön hallitus ja isännöitsijä. Lisäksi taloyhtiöllä saattaa olla hallitukseen valittuja asiantuntijajäseniä.

Yhtiökokouspäätös

Hallituksella on nyt riittävät tiedot projektin esittelemiseksi yhtiökokoukselle. Hankesuunnittelija esittelee hankkeen yhtiökokoukselle, joka tekee hankepäätöksen ja antaa hallitukselle oikeuden projektin eteenpäin viemiseksi. Hallitus voi nyt kilpailuttaa suunnittelijat ja suorittaa urakkakilpailun. Usein hankesuunnittelijan tehtäviin kuuluu jo suunnittelijoiden kilpailuttaminen ja suunnitteluvaiheen vetäminen. Jos hankevaiheessa on etsitty erillinen projektipäällikkö, kuuluvat yllä olevat projektipäällikön tehtäviin.

Hyvitykset

Jotkut osakkaat ovat saattaneet jo tehdä remontteja. Jos näiden remonttien takia ei ole tarvetta tehdä samoja asioita uudestaan ja tästä syntyy linjaremonttiurakkaan säästöä, osakkaalla on oikeus hakea hyvitystä rahoitusosuuteensa. Asunto-osakeyhtiölaissa käytetään termiä "hyvitys", mutta käytännössä kyse on rahoituskompensaatiosta. Koska osakkeenomistaja on jo maksanut kustannukset itse teettämässään korjaustyössä kokonaisuudessaan, rahoitusvastikkeessa osakkeenomistaja joutuisi maksamaan remontin toiseen kertaan, vaikka kaikkia töitä ei hänen osakkeessaan tehtäisikään. Hyvityksellä kompensoidaan tämä ylimääräinen kustannus. Osakkaiden yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisesti hyvitysperiaatteesta kannattaa päättää jo ennen hankkeen käynnistämistä. Hyvityspäätös kannattaa sisällyttää tämän yhtiökokouksen esityslistaan.

TOTEUTUSSUUNNITTELU (n. 12 kk)

Projektissa siirrytään nyt toteutussuunnitteluvaiheeseen. Oletetaan, että on valittu hankesuunnittelija, joka voi toimia myös projektin suunnitteluvaiheen ja toteutusvaiheen aikana projektipäällikkönä. Tällöin ei tarvita enää kilpailua projektipäälliköstä. Hallitus voi hyväksyä asiantuntijan tarjouksen suunnitteluajasta sekä toteutusvaiheen ja takuuvaiheen valvonnasta, huomioiden kuitenkin sen, että vielä tarvitaan yksi hyväksyntä yhtiökokoukselta. Tällöin yhtiökokous hyväksyy hankkeen toteutusvaiheen toimeenpanon. Suunnitteluvaiheen tarkoituksena on tuottaa hankesuunnitelmaan pohjautuen tarvittavat asiakirjat ja piirustukset rakennushankkeen toteuttamiseen.

Oheisella videolla kerron toteutussuunnitteluvaiheesta. Videolla kerrotaan myös urakkatarjouskilpailusta.

Kilpailutetaan suunnittelijat

Hankesuunnitelma täsmennetään suunnitteluohjelmaksi. Suunnitelma sisältää vain valitun toteuttamisvaihtoehdon.
Suunnitteluohjelma toimii tärkeimpänä ohjenuorana koko suunnittelun ajan.
Projektipäällikkö valmistelee ja suorittaa tarjouskilpailun toteutussuunnittelijoista. Tarjouspyyntö kannattaa laatia niin huolellisesti, että tarjouksista tulee vertailukelpoisia. Suunnittelijoita valittaessa tulee kiinnittää huomiota heidän resursseihinsa ja pätevyyteensä, ja on tärkeää kysyä referenssikohteita.

On erittäin tärkeää, että suunnittelijat ovat samalta paikkakunnalta kuin taloyhtiö. Kokemus on opettanut, että suunnittelun olevan haastavaa, jos suunnittelijat ovat kauempana. Tästä voi aiheutua suunnitteluvirheitä, kun suunnittelija ei tunne suunniteltavaa kohdetta eikä sen erityispiirteitä kunnolla. Hyvään suunnittelutarjouskisaan kuuluu myös tutustuminen suunnittelukohteeseen paikan päällä. Tällöin projektipäällikkö ja hallitus esittelevät rakennukset, niiden historian ja mahdolliset taloyhtiön erikoispiirteet, jotka suunnittelussa tulee huomioida.

Kun taloyhtiö on rakennettu noin 50 vuotta sitten, on tässä ajassa ehtinyt tapahtua paljon. Olemassa olevat piirustukset eivät enää vastaa todellisuutta. Arkkitehtisuunnittelun tarjouspyyntöön tulee sisällyttää ajantasakuvien valmistaminen, eli piirustusten muuntaminen digitaaliseen muotoon ja niiden täsmentäminen vuosien varrella tehdyillä muutoksilla. Näin eri suunnittelijat saavat käyttöönsä tämän hetken tilannetta vastaavat piirustuspohjat.
Vaihtoehto: jos hankesuunnittelijalla on kyky tehdä ajantasapiirustukset, voidaan ne lisätä hankesuunnittelusopimukseen. Näin toimien ovat ajantasaiset piirustukset käytettävissä jo suunnittelutarjouksia haettaessa ja suunnittelu voi siten alkaa heti, kun suunnittelusopimukset on allekirjoitettu.

Projektipäällikkö esittelee saadut suunnittelutarjoukset hallitukselle, ja hallitus valitsee suunnittelijat. Projektipäällikkö ja tarjoajat laativat suunnittelusopimukset ja maksuerätaulukot. Suunnittelusopimuksessa määritellään suunnitelmien aikataulu ja välitavoitteet, jotta suunnitelmien etenemistä ja aikataulussa pysymistä on helppo seurata. Hallitus allekirjoittaa sopimukset.

Pääsuunnittelija ja rakennusluvat

Projektilla tulee olla pääsuunnittelija, joka koordinoi eri suunnittelijoiden suunnitelmien yhteensopivuuden ja lainmukaisuuden. Yleensä pääsuunnittelijana toimii arkkitehtisuunnittelija. Linjaremontissa määräävänä tekijänä on usein putkisuunnitelmat, joten putkisuunnittelijan toimiminen pääsuunnittelijana on myös perusteltua.

Arkkitehtisuunnitteluun sisältyy myös rakennuslupapiirustusten valmistaminen ja rakennusluvan hakeminen.

Suunnittelu

Suunnittelu etenee suunnittelusopimuksen mukaisesti. Suunnittelun aikana pidetään 3-4 suunnittelukokousta, joissa käsitellään suunnitelmien etenemistä ja niiden yhteensopivuutta. Projektipäällikkö valvoo, että suunnitelmat vastaavat hankesuunnitelman vaatimuksia ja laajuutta. Projektipäällikkö toimii myös suunnittelukokousten vetäjänä, tai vaihtoehtoisesti pääsuunnittelija voi vetää kokoukset.

Mahdollisuuksien mukaan olisi hyvä, jos suunnittelusta valmistuisi luonnossuunnitelma hyvissä ajoin. Nämä luonnossuunnitelmat annetaan projektipäällikölle tarkastettavaksi.

Jos taloyhtiöllä on osakkaana rakennusalan ammattilainen tai käytössään hallituksen asiantuntijajäsen, kannattaa luonnokset tarkistuttaa myös heidän toimestaan. Projektipäällikkö ja hallituksen asiantuntijajäsen saattavat löytää suunnitelmista virheitä ja puutteita, jotka on tässä vaiheessa helppo korjata.

Suunnittelun tarkkuus ja laatu ovat tärkeitä tekijöitä suunnitelmia tarkasteltaessa. Löytymättömät virheet voivat aiheuttaa toteutusvaiheen aikana kalliita lisätöitä, jotka olisi ollut huolellisen suunnittelun avulla vältettävissä.

Toteutussuunnitelmien valmistuttua projektipäällikkö ja hallituksen asiantuntijajäsen tutustuvat vielä huolellisesti suunnitelmiin. Myös hallituksen kannattaa ehdottomasti tutustua suunnitelmiin niin tarkasti kuin mahdollista. Tähän kannattaa käyttää aikaa, vaikka hallitus ei olisikaan asiantuntijoita.

Noin kahden viikon tarkastusajan jälkeen voidaan pitää suunnittelun loppukokous, jossa vielä käydään suunnitelmat läpi ja todetaan ne suunnittelusopimusta vastaaviksi. Hallituksen hyväksyttyä toteutussuunnitelmat, suunnitteluvaihe päättyy rakennuslupa-asiakirjojen laatimiseen.

Urakkatarjouspyyntö

Toteutussuunnitelmat tulevat urakkatarjouspyynnön liitteeksi. Suunnitelmien perusteella selviää hankkeen laajuus- ja määrätiedot. Näiden perusteella hanke voidaan toteuttaa.

Osakkaan muutostyöt hankkeen aikana.

Hyvin usein osakas haluaa tehdä myös muita muutoksia, kuin mitä hanke sisältää. Näissä muutostöissä kannattaa ottaa huomioon seuraavat seikat:

• toteutusvaiheen aikana ei työmaalle voi tulla muita, kuin urakoitsijan aliurakoitsijoita. Työt tulee siis tilata urakoitsijalta.
• urakoitsijalle hankalin osakasmuutostarve on sellainen, jossa osakkaalla ei ole mitään valmista suunnitelmaa, vaan toivotaan urakoitsijan ja kenties valvojan tekevän myös suunnittelun. Tämä ei ole toimiva malli. Urakoitsijalla ei toteutusvaiheen aikana ole mahdollisuutta aikaa vievään ja raskaasti työresursseja käyttävään suunnitteluun. Suunnittelut siis pääsuunnittelijan kautta!
• muutostöiden suunnittelun tilaajana toimii osakas
• osakasmuutostöiden tilaajana toimii osakas
• osakas maksaa yllä olevat suunnittelut ja työt itse
• osakkaan tulee tehdä muutostyöilmoitus aivan samoin, kuin erikseen tehtävissä muutostöissä
• muutostyöilmoituksen saadessaan tarkistaa isännöitsijä töiden lainmukaisuuden ja huolehtii että myös tarvittavat viranomaistarkastukset tulevat suoritetuiksi
• jos muutostöistä aiheutuu tarkastus- tai valvontatarpeita, sopii taloyhtiö siitä, kuinka kustannukset kohdistetaan osakkaalle
• isännöitsijä merkitsee osakasmuutoksen huoltokirjaan

Urakkamuoto

Projektipäällikkö on ennen tarjouspyyntöjen toteutusta ehdottanut käytettävää urakkamuotoa
Vaihtoehdot ovat lähinnä seuraavat:

1. S/T urakka. (suunnittele ja toteuta urakka) Tässä mallissa kokonaisvastuullinen taho tulee mukaan hyvin aikaisessa vaiheessa. Urakoitsija ja suunnittelija organisaatio voi olla mukana jo hankesuunnitteluvaiheessa. Oleellista tässä urakkamuodossa on se, että pitää etukäteen olla tiedossa suunnittelija- ja toteuttajaorganisaatiolla olevan takana jo useita tällä mallilla edullisesti toteutettuja urakoita. Hyvän organisaation kanssa saa taloyhtiö usein hyvän ja kokonaistaloudellisen urakan.
2. KVR urakka. Kokonaisvastuu-urakoitsija toimii pääurakoitsijana ja kilpailuttaa itse tarvittavat aliurakoitsijat. Tämä on yleisimmin käytetty urakkamuoto, koska se on helppo myös projektijohdolle.
3. Jaettu urakka. Taloyhtiö kilpailuttaa erikseen pääurakoitsijan ja pääurakalle alistettavat aliurakoitsijat. Tämä urakkamuoto antaa taloyhtiölle hyvän taloudellisen kuvan osaurakoiden kustannuksista, mutta tarvitseeko taloyhtiö tätä kustannustietoa? Hallinnollisesti tämä urakkamuoto on KVR urakkaa raskaampi, koska tilaajana taloyhtiön vastuulle tulee myös pääurakoitsijan ja aliurakoitsijoiden aikataulujen ja työsuoritusten yhteensovittaminen

Urakkaneuvottelut

Urakkatarjoukset saatuaan projektipäällikkö esittelee tulokset hallitukselle. Kaksi tai kolme tarjousta valitaan tarkempaan käsittelyyn, ja näiden kesken käydään täsmentävät urakkaneuvottelut. Urakkaneuvotteluissa päätetään myös maksuerätaulukosta, urakkaohjelmasta ja urakkarajoista. Urakkaneuvotteluiden perusteella projektipäällikkö laatii rakentamispäätösesityksen taloyhtiön hallituksen toiveiden mukaisesti.

Yhtiökokouspäätös

On aika pitää jälleen yhtiökokous. Kokouksessa osakkaille esitellään valmiit suunnitelmat ja annetaan täsmällistä tietoa siitä, mitä taloyhtiössä tullaan tekemään, millä laatutasolla ja millä aikataululla. Projektipäällikön laatima rakennuspäätösesitys esitellään yhtiökokoukselle. Isännöitsijä esittelee täsmällisemmän rahoitussuunnitelman, kun urakan kustannukset ovat nyt selvillä.

Yhtiökokous tekee hankepäätöksen ja antaa hallitukselle oikeuden allekirjoittaa urakkasopimuksen ja aloittaa toteutusvaiheen. Yhtiökokous myöntää isännöitsijälle oikeuden hakea remonttilainaa. Valtuudet annetaan yhtiökokouksen päättämälle euromäärälle. Yhtiökokous päättää, että tarvittaessa haetaan riittävä määrä uusia panttikirjoja lainan vakuudeksi, ja päätetään pantata sekä yhtiön nykyiset että uudet panttikirjat.

Hoitovastikkeet rakentamisen aikana

Yhtiökokous päättää hoitovastikkeiden määristä. Rakentamisaikana vastikkeet usein muuttuvat. Muuttuvista vastikkeista tulee tehdä päätös jossakin yhtiökokouksessa ennen rakentamisen aloittamista.
Ainakin seuraavista seikoista kannattaa yhtiökokousta informoida:

TOTEUTUSVAIHE (4-12kk)

Saatuaan valtuudet hallitus allekirjoittaa urakkatarjouksen, ja toteutusvaihe voidaan katsoa alkaneeksi. Urakoitsija toimittaa tilaajalle todistuksen rakennushankkeen aikaisesta vakuudesta, jonka projektipäällikkö tarkastaa. Hallituksen suurin urakka on jo suurelta osin ohitse, ja hanke etenee tästä eteenpäin omalla painollaan.

Ohessa video, jossa kerron toteutusvaiheen toimenpiteistä.

Urakoitsijan informointi

Informointivastuu osakkaille siirtyy tässä vaiheessa urakoitsijalle. Yleensä urakoitsija järjestää heti alussa tupaillan, jossa käydään läpi urakan vaiheet. Tässä vaiheessa kerrotaan myös, milloin asunnoissa ei voi asua ja mitä irtaimistoille tehdään urakan aikana. Osakkaiden kannattaa olla aktiivisia ja huomioida annettu informaatio tarkasti.

Vuokralaiset jäävät usein vajaasti tiedotetuiksi. Osakkaan velvollisuus on kertoa tiedot myös vuokralaisille, jotta asiat eivät tule heille yllätyksinä. Hallituksen kannattaa muistuttaa urakoitsijaa informoimaan myös vuokralaisia, mikäli urakoitsijalla on heidän yhteystietonsa.

Huoneistokortit

Urakoitsija käy urakan aluksi kaikissa asunnoissa. Hänellä on mukanaan huoneistokortti, joka määrittelee kaikki kyseisessä huoneistossa urakkaan sisältyvät työt. Huoneistokatselmuksessa osakkaan tulee olla paikalla, sillä tässä tilaisuudessa osakkaalle kerrotaan asiat hyvin yksityiskohtaisesti. Tässä vaiheessa kannattaa olla utelias ja kysyä kaikki epäselvät asiat. Kysymyksiä ei voi tehdä liikaa, ja myös selvistä asioista kannattaa kysyä, jotta mikään ei jää epäselväksi.

Työmaakokoukset

Työn etenemistä seurataan säännöllisesti työmaakokouksissa. Kokouksissa ovat mukana urakoitsijan edustajat, taloyhtiötä edustavat projektipäällikkö ja isännöitsijä. Kokouksiin voivat osallistua myös hallituksen jäsenet ja hallituksen asiantuntijajäsenet. Suunnittelijoiden puolelta mukana on pääsuunnittelija, ja tarvittaessa pääsuunnittelija kutsuu mukaan myös muita suunnittelijoita.

Hallitus saa parhaan kuvan asioiden etenemisestä olemalla mukana kokouksissa, mutta tämä ei ole välttämätöntä.

Laskujen tarkastaminen

Kaikki projektin laskutus tulee käydä projektipäällikön kautta. Isännöitsijällä ei välttämättä ole kaikkea tietoa laskujen tarkastamiseen. Tämän vuoksi kaikissa laskuissa tulee olla projektipäällikön hyväksyntämerkintä ennen maksamista. Tämä koskee myös suunnittelijoiden laskuja.

Lisätyöt urakan aikana.

Tarkkuutta käsittelyissä. Jokaisessa urakassa tulee vastaan yllättäviä muutoksia, kun todetaan, että asiat tai talon rakenteet eivät vastaa suunnitelmia. Toteutusvaiheen muutoksista esittävät suunnittelijat ja urakoitsijat lisätyölaskuja. Projektipäällikön tulee olla huolellinen lisätyölaskuja tarkastaessaan. Myös hallituksen kannattaa mahdollisuuksiensa mukaan ottaa kantaa lisätyölaskuihin. Valitettavan usein linjaremonteissa tulee vastaan ns. talon tapa. Lisätyölaskut on tehty huolimattomasti, kun "eihän taloyhtiöllä kuitenkaan ole asiantuntemusta tarkastaa laskua". Tarkemmalla tarkastelulla saatetaankin huomata, että osa lisätyölaskussa laskutettavista töistä sisältyy jo alkuperäiseen urakkaan (tai joskus jopa koko lasku), eikä niitä siis voi laskuttaa lisätöinä. Tosielämän esimerkki: Suunnittelija täsmensi urakan aikana LV-suunnitelmia versioilla A ja B. Urakoitsija esitti muuttuneiden suunnitelmien perusteella 26 000 euron lisätyölaskun laskien kaikki esitetyt muutokset lisätöiksi. Tarkemmin tarkastellen todettiin, että täsmennetyistä suunnitelmista oli perusteltuja ainoastaan 4000 euron materiaalikustannukset. Muut muutokset ainoastaan täsmensivät alkuperäistä urakkatarjousta. Tosielämän esimerkki: Urakoitsija kysyi, voitaisiinko poistoilmastoinnin venttiilit uusia, vaikka ne on urakassa on merkitty säästettäviksi. Urakoitsija kertoi, että uusi venttiili maksaa vain 10-20 euroa ja niitä tulee asuntoihin 2-3 kappaletta kertomatta lisätyön kokonaishintaa. Asiaa tarkasteltiin. Todettiin että venttiilit oli vaihdettu 2004. Venttiilien vaihdon kokonaiskustannus olisi hieman yli 2000 euroa ja tälle lisäkustannukselle ei löydetty mitään perustetta. Pidättäydyttiin alkuperäisessä suunnitelmassa.

URAKAN VASTAANOTTAMINEN

Urakka on nyt valmistunut joko osittain tai kokonaan. Usein urakka tehdään esimerkiksi taloittain tai porrashuoneittain, jolloin valmistuminenkin tapahtuu vaiheittain. Näitä osatarkastuksia kutsutaan käyttöönottotarkastuksiksi tai urakkasuorituksen tarkastuksiksi. Käyttöönottotarkastuksen jälkeen voivat portaan tai talon asukkaat muuttaa takaisin asuntoonsa.

Kun viimeinenkin osuus urakasta tulee tarkastettavaksi, kutsutaan tarkastusta vastaanottotarkastukseksi. Urakan takuuaika alkaa, kun vastaanottotarkastuksessa todetaan urakka vastaanotetuksi. Vastaanotto voidaan jakaa kolmeen osaan. Ennakkotarkastukseen, vastaanottotarkastukseen ja taloudelliseen loppuselvitykseen.

Ennakkotarkastukset

Ennakkotarkastukset organisoi projektipäällikkö, joka sopii osapuolten kanssa tarkastusten ajankohdat. Taloyhtiö tiedottaa osakkaille tarkastusten ajankohdan. Tarkastuksissa käydään läpi työn toteutuksen sopimuksenmukaisuus ja suoritetaan rakennusluvan mukaiset viranomaistarkastukset. Tarkistuksissa todetuista puutteista tehdään virhe- ja puutelista. Hallituksen on hyvä olla mukana tarkastuksissa ja käydä osaltaan läpi virheet ja puutteet.

Jälkitarkastukset

Jälkitarkastuksissa tarkistetaan tarkastettaviksi sovitut työsuoritukset

Taloudellinen loppuselvitys

Taloudellisen loppuselvityksen tarkoituksena on sopia osapuolia sitovasti näiden toisilleen osoittamat taloudelliset vaateet sekä käydä läpi urakan maksusuoritukset ja lisätyölaskut.

Urakan vastaanottaminen

Taloyhtiö vastaanottaa urakan. Rakennusaikainen vakuus vapautetaan, ja urakoitsija esittää taloyhtiölle takuuajan vakuuden.
Taloyhtiö laatii osakkaille projektipäällikön ja isännöitsijän kanssa selvityksen hankkeen toteutuneista kustannuksista ja hankkeen tapahtumista.

Rahoitusvastikkeet

Isännöitsijä selvittää osakkaille rahoitusvastikkeen perusteet ja määrän laina-ajalle. Osakkaat voivat tässä vaiheessa maksaa rahoitusosuutensa kokonaan tai osittain pois.

TAKUUAIKA

Tässä vielä lyhyt video takuuajasta.

Takuuaika on sovittu urakkasopimuksessa. Yleensä se on rakennushankkeen yleisten sopimusehtojen (YSE 98) mukaisesti 2 vuotta.

Urakoitsija vastaa takuuaikana ilmenneistä vioista ja virheistä. Taloyhtiö ei ole velvollinen selvittämään virheen syytä. Mikäli urakoitsija ei katso olevansa korjausvelvollinen, tulee urakoitsijan osoittaa tehneensä työn sopimusten ja suunnitelmien mukaisesti.

Tiedottaminen

Isännöitsijä selvittää osakkaille, kuinka takuuajan reklamoinnit suoritetaan. Takuuajan päättyminen ja takuutarkastuksen ajankohta ilmoitetaan. Takuuajan päätyttyä ei urakoitsijalla ole enää takuuseen perustuvaa korjausvelvoitetta.