Miksi linjaremontti on hallitukselle haastava?

• Hallituksesta puuttuu usein rakennusalan asiantuntijuutta
• Projekti tuo mukanaan paljon uutta opittavaa
• Päätöksiä on tehtävä useista monimutkaisista asioista
• Kokouksia ja tapaamisia on enemmän kuin koskaan

Miksi hallitus tarvitsee apua linjaremontissa?

Kirjallista aineistoa linjaremonteista on saatavilla, mutta se on usein

• Liian teknistä – täynnä rakennusalan termejä
• Hajallaan – tietoa on monessa eri lähteessä
• Massiivista – dokumentit ovat satojen sivujen pituisia
• Epäselvää – kokonaiskuvan hahmottaminen on vaikeaa ilman alan kokemusta

Ilman asiantuntijaa kokonaiskuvan luominen on työlästä, ja riski unohtaa tärkeitä vaiheita kasvaa.

Kokonaiskuvan luominen on työlästä jo rakennusalan asiantuntijalle. Valitettavasti taloyhtiöiden hallitukset koostuvat pääosin maallikkojäsenistä, jolloin kokonaisuuden hahmottaminen on vieläkin vaikeampaa.

Liivis on luotu säästämään hallituksen aikaa tarjoamalla tarvittavan tiedon järjestelmällisesti ilman rakennusalan ammattitermistön tuomaa painolastia.

Tavoitteemme on tarjota nopea ja kattava yleiskatsaus, joka auttaa välttämään kustannusten sudenkuopat.

Miten Liivis auttaa sinua?

Tämä sivusto on suunniteltu tukemaan taloyhtiön hallitusta koko remontin ajan. Tarjoamme

• Vaiheittaiset ohjeet – aina tarveselvityksestä takuuajan hallintaan
• Käytännön työkaluja – valmiita listoja, tarkistuskohtia ja viestintämalleja
• Selkeän tiekartan – näet missä vaiheessa projektisi on ja mitä on tulossa seuraavaksi
• Kustannustietoisuutta – autamme välttämään yllättävät kustannuserät

Sivustomme etenee samaa tahtia linjaremonttisi kanssa. Tavoitteenamme on tarjota nopea ja kattava yleiskatsaus ilman liiallisia yksityiskohtia – juuri se mitä hallitus tarvitsee päätöksenteon tueksi.
Näin ei mitään tärkeää jää huomiotta, ja myös kustannusten sudenkuopat tulee otettua huomioon. Muista; Linjaremontti on investointi taloyhtiön tulevaisuuteen. Hyvin suunniteltuna se nostaa asuntojen arvoa, vähentää ylläpitokustannuksia ja estää kalliit pikakorjaukset tulevaisuudessa.

Monet muut taloyhtiöt ovat jo selviytyneet tästä urakasta, ja niin selviydytte tekin. Avain on oikeanlaisessa tuessa, järjestelmällisyydessä ja vaiheittaisessa etenemisessä.

LINJASANEERAUKSEN RAHOITUS

Mitä linjasaneeraus maksaa?

Linjasaneeraus (putkiremontti) on taloyhtiön historian kallein yksittäinen hanke. Jo keskikokoisessa kerrostalossa voivat kustannukset helposti nousta miljooniin euroihin, ja osakkaille koituvat osuudet ovat usein kymmeniä tuhansia euroja asuntoa kohden.
Rahoitus onkin yksi kriittisimmistä onnistumisen edellytyksistä – huono rahoitussuunnittelu voi johtaa urakan karsimiseen, viivästyksiin tai jopa rahoituksen saannin estymiseen.

Tässä osassa käymme läpi linjasaneerauksen rahoituksen keskeiset asiat - realistiset kustannusarviot, rahoitusvaihtoehdot, sudenkuopat ja käytännön vinkit taloyhtiön hallitukselle.

Jo ennen urakan alkua syntyy kustannuksia.

• Hankesuunnittelu edellyttää usein asbestikartoituksia ja viemärikartoituksia ym. Näihin kannattaa varata noin 20 000 euroa.
• Hankesuunnitelman kustannukset ovat noin 10-20 000 euroa.
• Projektipäällikön kustannukset ovat 15-25 000 euroa.
• Toteutussuunnittelun kustannuksiin kannattaa varata noin 120 000 euroa.
• Hallintokuluihin ja kokousten (ja tupailtojen) järjestämiseen kannattaa varautua noin 20 000 euron varauksella.

Yhteensä alkuvaiheen kustannukset voivat olla noin 200 000 € ennen ensimmäistäkään putkiasennusta.

Varsinaisen urakan neliöhinta liikkuu tällä hetkellä tyypillisesti 800–1 300 € välillä. Rahoituskelpoisuus kannattaa varmistaa pankeilta mahdollisimman varhain.

Tässä blogikirjoitus jossa kerrotaan, kuinka voitte itse haarukoida mahdollista pankkilainan maksimimäärää.

Vinkki: Taloyhtiön strategiaan voi sisältyä rahoitusvastikkeiden pitäminen mahdollisimman alhaisina. Lainat ovat lähes aina annuiteettilainoja, eli rahoituskuorma pysyy tasaisena koko lainan ajan. Kannattaa siis pyrkiä siirtämään kaikki muut isot remontit sellaisiin ajanjaksoihin, joissa linjaremontin rahoitusvastike ei rasita rahoitustarvetta.

Mihin tarvitaan Liiviksen kustannuspakettia?

Kustannuspaketti on osa Liiviksen maksullisia palveluita. Kustannuspaketti on oikeastaan yksi perussyy, miksi nämä nettisivustot luotiin.
Hallitukset joutuvat jo hankkeen varhaisessa vaiheessa tekemään taloudellisesti suuria päätöksiä, mutta kuinka päätöksiä voi tehdä, jos ei tiedä sitä, mitä päätökset maksavat.

Kuinka paljon maksaa viemäreiden ”sukitus” verrattuna viemäreiden uusimiseen?
Lämpölinjat ja patterit ovat hyvässä kunnossa. Mikä on kustannusvaikutus linjasaneerauksessa, jos jätetään lämpölinjojen korjaus myöhemmäksi?
Mitä sähköjen uusiminen maksaa?
Mitä saunatilojen uusiminen maksaa?

Kysymyksiä alkuvaiheessa on paljon. Kustannuspaketti antaa hallitukselle tietoja siitä, mitä päätökset oikeasti maksavat. Maksimissaan teillä on käytössänne 12 eri budjettihintaa erilaisilla korjausvaihtoehdoilla. Niiden pohjalta päätöksiä voidaan tehdä asiantuntevasti sen sijaan, että niitä tehdään ”mutu-tuntumalla” ilman tietoa todellisista kustannusvaikutuksista.

Kustannuspaketti antaa tiedon siitä, paljonko juuri teidän linjasaneerauksenne tulee suunnilleen maksamaan. Tämä tieto on tärkeä jo alkuvaiheessa, kun ryhdytte esikilpailuttamaan pankkeja. Kustannuspaketista saatte asiantuntevan dokumentin remontin budjetista. Asiantunteva budjetti lisää luottamustanne pankin silmissä.

Kun teillä on jo kustannuspaketin antama tieto remontin kustannuksista, ei tulevan hankesuunnittelijan tarvitse tehdä tätä työlästä kustannusarviointia. Tämäkin kannattaa kertoa hankesuunnittelijaehdokkaille siinä vaiheessa, kun hankesuunnittelijan kilpailuttaminen on käynnistymässä.

Miten alkuvaiheen rahoitus järjestetään?

Taloyhtiöllä on useita tapoja hoitaa suunnitteluaikainen rahoitustarve (n. 200 000 €).

1. Vastikkeilla varautuminen. Isännöitsijä voi selvittää mahdollisuuden kerätä varoja etukäteen esimerkiksi neljän vuoden aikana.
2. Limittilaina. Yleisin tapa on pankin limittilaina, joka maksetaan pois, kun varsinainen rakennusaikainen laina otetaan käyttöön.
3. Rakennusrahasto. Osakkaat voivat maksaa osuutensa suoraan kerättävään rahastoon.

Varsinaisen urakan rahoittaminen.

Perinteisen linjasaneerauksen (putket, sähköt, märkätilat) kustannukset liikkuvat yleensä 800–1300 euroa/neliö.
Rahoitustarvelaskelmassa tulee huomioida myös rakennusaikaiset korot, jotka saattavat olla huomattavat.
Esimerkkikohteemme As Oy Liivis remontissa rakennusaikaiset korot ovat noin 70 000 euroa. (20-80 €/m²)

Näin suuren lainan saaminen voi olla nykyisin haastavaa.
On yleisesti tiedossa, että lainaa ei usein ole taloyhtiölle saatavissa riittävässä määrin.
Alustavat tarjouspyynnöt kannattaakin tehdä suurimmille lainanantajille heti alkuvaiheessa mahdollisten rahoitusongelmien tunnistamiseksi.

Rahoituksen optimointi ja strategiset valinnat.

Muiden remonttien ajoitus. Jotta rahoitusvastike pysyy kohtuullisena, muut isot remontit (kuten hissit, ikkunat ja julkisivut) tulisi ajoittaa niin, etteivät ne rasita taloutta samanaikaisesti linjaremontin kanssa.
Avustukset. Isännöitsijän tehtävänä on selvittää ja hakea mahdolliset avustukset, joita voi saada esimerkiksi energiansäästöön, esteettömyyteen tai turvallisuuteen.
Karsiminen. Jos rahoitus ei kokonaisuudessaan onnistu, niin on väistämättä edessä urakan karsiminen, jolloin joudutaan jättämään jotain tekemättä.

Käytännön opas: pankkien kilpailutus linjaremonttiin.

Vaihe1: Valmistelu ennen pankkien lähestymistä (1–2 kuukautta)
Kerää pakollinen dokumentaatio:

• Viimeisimmät tilinpäätökset (3 vuotta)
• Tämän vuoden taloussuunnitelma
• Osakasluettelo ja maksuhistoria
• Rakennuksen perustiedot (ikä, kunto, aiemmat remontit)
• Alustava tarveselvitys linjaremontista

Taloyhtiön hallitus

Taloyhtiön hallitus on orkesterinjohtaja, joka johtaa asioita koko projektin ajan. Urakan eteneminen edellyttää määrätietoista ohjaamista jo esisuunnittelusta lähtien ja määrätietoisen ohjaamisen tulee jatkua hankkeen luovutukseen asti.

Vaikka teillä olisi jo valittuna projektipäällikkö, tulee hallituksen silti ohjata etenemistä koko projektin ajan ns. "isän kädestä". Ei kannata ottaa asioita itsestään selvyyksinä, vaikka toteuttavat osapuolet ne niin usein esittävät. Säilytä kriittinen suhtautuminen sinulle esitettyihin asioihin. Ajatteleminen on sallittua.

Korjaushankkeeseen ryhtyvällä tulee olla riittävät edellytykset ja pätevä henkilöstö hankkeen toteutus- ja vaatimustasojen huomioimiseen. Heti alussa kannattaa kartoittaa, onko taloyhtiön osakkaina myös rakennusalan asiantuntijoita. Heidät kannattaa ottaa mukaan hallitustyöskentelyyn asiantuntijajäseniksi, jos he eivät ole halukkaita hallitusjäseniksi.

Tämä sivusto on tehty avustamaan hallitusta tämän vaativan projektin läpiviemiseksi.
Dokumenttipaketissa on myös hallituksen tehtävälista hankkeelle.

Projektin kokonaiskustannukset määräytyvät jo hanke- ja suunnitteluvaiheessa, minkä vuoksi projektin etenemiselle tulee luoda heti alussa selkeät suuntaviitat. Noin 80 % projektin kustannuksista on jo määräytynyt siinä vaiheessa, kun suunnittelut päättyvät. Suunnitteluvaiheeseen kannattaa siis panostaa myös hallituksessa.

Projektipäällikön, valvojan ja suunnittelijoiden vastuut ovat suuria. Jotta vältytään mahdollisilta korvausvaatimuksilta, asiantuntijat voivat pyrkiä tekemään laajemman remontin kuin on tarpeen. Hallituksen tulee valvoa, että pysytään kohtuudessa ja vain se korjataan, mikä korjaamista vaatii.

Muistetaan, että emme ole rakentamassa uutta nykyaikaista rakennusta nykyajan varusteluvaatimuksin. Riittää kun korjaamme sen, mikä lähitulevaisuudessa vaatii korjaamista. Ylimääräiset "nykyaikaistamiset" eivät usein nosta asuntojen arvoa ollenkaan, eikä taloyhtiöllä ole velvoitetta nostaa varustelu- tai laatutasoa. Pääsääntö mahdollisissa laatutason korotuksissa on se, että korotusten tulee kohdistua tasapuolisesti kaikille osakkaille.

Rakennustyön aikaiseen suunnitelmien muuttamiseen ja siitä aiheutuvaan kustannusten hallintaan tulee kiinnittää erityishuomiota. Rakennustöiden aikana tulevat lisätyöt ovat aina kalliimpia, kuin rakennusurakkaan lasketut suunnitellut tehtävät.

Rakennushankkeeseen ryhdyttäessä tulee energiatehokkuus huomioida. Energiatehokkuusvaatimukset ovat nykyisin koko ajan kiristymässä, mikä saattaa asettaa taloyhtiölle pakollisia lisävaatimuksia.

Linjaremontin tiekartta

Jokainen linjaremontti noudattaa suunnilleen samaa perusrakennetta. Alla on visualisoitu projektin etenemisen vaiheet ja niiden kestot.

1. Tarvekartoitus. (n.12 kk). Hallituksen ja osakkaiden tarpeiden kuuleminen. Tässä vaiheessa määritellään, onko remontti välttämätön ja mitä sen pitäisi sisältää.
2. Hankesuunnittelu. (n. 9kk). Etsitään asiantuntija tekemään yksilöity hankesuunnitelma. Hankesuunnitelma määrittelee projektin laajuuden, vaihtoehdot ja kustannusarvion.
3. Toteutussuunnittelu. (n.12 kk). Etsitään projektipäällikkö ja suunnittelijat. Laaditaan yksityiskohtaiset piirustukset ja rakennusasiakirjat.
4. Urakkakilpailu. (n. 4 kk). Etsitään urakoitsijat toteuttamaan työt suunnitelmien mukaan. Tarjouspyynnöt, tarkastelut ja valinta.
5. Toteutusvaihe. (4-12 kk). Urakan toteutusvaihe eli itse rakentaminen. Toteutuksen laajuudesta riippuen työt voivat kestää muutamasta kuukaudesta yli vuoteen.
6. Takuuaika. (24 kk). Urakan vastaanotto ja takuuaika. Urakoitsija vastaa ilmenneistä vioista ja virheistä kahden vuoden ajan.

Taloyhtiön hallituksen työnjako linjasaneerauksessa

Eteen tulevien kysymysten kirjo on varsin laaja ja monitahoinen. Kaikkien ei kannata syventyä (opetella) kaikkia asioita. Kannattaa pitää yksi hallituskokous, jossa määrittelette vastuualueita kullekin hallitusjäsenelle. Tätä ei hallitusjäsenten kannata säikähtää, kun teillä on Liivis apunanne. Se antaa vinkit myös kuhunkin eri vastuualueeseen, eli pääsette sisään asioihin riittävällä tarkkuudella.

Dokumenttipaketti sisältää myös osakkaan tehtävälistan.

Miksi työnjako on tärkeää?

• Syvennyt paremmin – kun jokaisella on omat vastuualueensa, pystytään perehtymään niihin paremmin
• Vältytään ylikuormitukselta – kukaan ei joudu kantamaan koko projektin taakkaa yksin
• Asiantuntijuus kehittyy – jokaisesta aiheesta kehittyy jonkun hallitusjäsenen asiantuntijuus
• Tehokkuus paranee – vastuualueet selkiyttävät päätöksentekoa

Tässä yksi malliesimerkki vastuualueiden jakamisesta.

Hallituksen puheenjohtaja

• Kokonaisvastuu kaikista projektiin liittyvistä asioista
• Koordinointi muiden hallitusjäsenten ja asiantuntijoiden välillä
• Toimii yhteyshenkilönä ulkopuolisille osapuolille
• Kun vastuualueet on jaettu, puheenjohtajalla on jokaiseen osa-alueeseen myös toinen asioihin syventynyt henkilö

2. Hallituksen jäsen

• Rakennuskustannukset
• Piirustukset
• Käyttövesiputkistot ja viemärit
• Ilmastointi
• Sähkö- ja automatiikkapiirustukset

3. Hallituksen jäsen

• Projektin rahoitus: suunnitteluajan- ja toteutusvaiheen rahoitus
• Rakennuskustannukset
• Talous suunnitteluvaiheen ja toteutusvaiheen aikana
• Laskujen hyväksyntöjen valvonnat
• Mahdolliset avustukset

4. Hallituksen jäsen

• Asukaskyselyt
• Informaatiovastaava
• Muiden korjaustarpeiden kartoitus (mm. sauna ja talopesula)
• Asukkaiden tarpeet suunnitteluvaiheessa ja toteutusvaiheessa

Älä huoli työnjaosta – Liivis auttaa jokaista omalla vastuualueellansa tarjoamalla kohdennettua tietoa ja käytännön vinkkejä.

Informointi putkiremontissa-avain osakkaiden luottamukseen

Mitä isännöitsijältä vaaditaan linjaremontin aikana?

Mitä voi kysyä isännöitsijältä ?

• Kuinka monta linjaremonttia olette hoitaneet isännöintinne aikana? Tämä on paras mittari kokemukselle. Muista kuitenkin, että linjaremontti ei ole rakettitiedettä. Riittää, että isännöitsijällä on kokemusta hyvin hoidetuista linjaremonteista tai hän on muuten hankkinut riittävän tietämyksen asiasta.
• Voitko antaa referenssejä? Ota yhteyttä taloyhtiöihin, joissa remontti on jo tehty ja isännöitsijänä on ollut sama henkilö. Heidän kokemuksensa on arvokkainta tietoa.

Kuinka huomioidaan hallintopalkkiot linjaremontissa?-nyt tarkkana!

Nyt kannattaa lukea huolellisesti voimassa oleva isännöintisopimus. Sisältyykö sopimukseen jonkinlainen hallintopalkkio tai muu vastaava maksu isommista erillisurakoista?

Mikäli tällainen palkkio sopimukseen kuuluu, tulee hallintopalkkio linjaremontin osalta neuvotella sopimuksesta pois.
Jos isännöitsijä ei tähän suostu, isännöinti kannattaa kilpailuttaa ja pyrkiä saamaan sopimus sellaisen isännöitsijän kanssa, joka veloittaa linjaremontin kustannuksista ainoastaan isännöinnille syntyvät todelliset lisäkulut. Pahin Liiviksen tiedossa oleva tapaus oli 5,5 % hallintopalkkiomaksu isoista urakoista.
Esimerkiksi 3 000 000 euron urakassa tämä tarkoittaisi 165 000 euron laskua isännöitsijältä!
Isännöitsijöiltä palkkion suuruuden perusteita kysyttäessä, ovat vastaukset olleet kovin vältteleviä.

Oikea tapa
Isännöitsijän tulisi veloittaa vain linjaremontin kustannuksista syntyvät todelliset lisäkulut.

Esimerkki
Projektissa oli 8 suunnittelukokousta ja 12 työmaakokousta. Isännöitsijä veloitti kustannuksista 20 x 3h x 80 euroa = 4800 euroa. Nämä ovat hallintokustannuksia. Muita linjaremonttiin tulevia lisätöitä tuli 20 tuntia eli 1600 euroa. Yhteensä hallintokulut olivat siis 6400 euroa. (vertaa 165 000 euroa).