FINANSIERING

Renoveringen av linjen är en mycket tung ekonomisk börda för aktieägarna. Redan i planeringsstadiet bör du vara beredd på kostnader på cirka 200 000 euro. Projektplanering kräver ofta asbestundersökningar, avloppsundersökningar etc. Det är värt att avsätta cirka 20 000 euro för dessa. Kostnaden för en projektplan är cirka 10-20 000 euro. Kostnaden för projektledaren är mellan 15-25 000 euro. Kostnaden för genomförandeplaneringen bör vara cirka 120 000 euro. Byggnadsföreningen kommer att ha extra dubbelnätter och många styrelsemöten och andra projektkostnader. Det är värt att avsätta cirka 20 000 euro för dessa. Detta är redan kostnaden för projektet, även innan entreprenörerna ombeds att lämna in sina anbud.

Hur ska detta finansieringsbehov tillgodoses? Lån, aktieägarfinansiering eller avsättning i förskott?
A: Din hyresvärd kan förklara för dig möjligheten för bostadsbolaget att ta ut dessa initiala kostnader i förskott, till exempel under en period på två år.
B: Ofta täcks kostnaderna av en checkräkningskredit som betalas av när arbetet ska påbörjas och byggföretaget tar ett lån under byggtiden.
C: I vissa fall kan finansieringen också ske genom aktieägarfinansiering, dvs. aktieägarna betalar de kostnader som uppkommer. Detta är ett administrativt sett ganska tungrott alternativ, såvida man inte beslutar att inrätta en byggnadsfond på t.ex. 200 000 euro, till vilken aktieägarna bidrar i enlighet med de fördelningskriterier som fastställs i bolagsordningen.

Finansieringen av linjerenoveringen är också en stor ekonomisk insats. Om renoveringen omfattar rörmokeri, elarbeten och modernisering av badrum för att uppfylla gällande bestämmelser ligger kostnaden ofta i intervallet 800-1300 euro per kvadratmeter. Att få ett så stort lån kan vara problematiskt. Du kan läsa ganska mycket på internet om att ett lån inte är tillgängliga för bostadsbolaget i tillräcklig omfattning. Det är värt att göra preliminära förfrågningar till de stora långivarna i ett tidigt skede, så att eventuella finansieringsproblem uppmärksammas i ett tidigt skede av projektet. I beräkningen av den ekonomiska garantin bör man också ta hänsyn till räntan under byggtiden, som kan vara betydande. I vår exempelfastighet, As Oy Liivis, uppgår byggräntan till cirka 70 000 euro. Om det inte finns tillräckligt med finansiering kan din hyresvärd berätta om andra möjligheter för att hantera finansieringen. Om finansieringen inte kommer fram i sin helhet är det oundvikligt att projektet måste skäras ned, det vill säga att något måste lämnas ogjort. Tip: Det kan vara en del av strategin att hålla de finansiella avgifterna så låga som möjligt. Lånen är nästan alltid annuitetslån, dvs. den ekonomiska belastningen är konstant under hela lånets löptid. Det är därför lämpligt att försöka skjuta upp eventuella andra större renoveringar till en period då den ekonomiska bördan av stamrenoveringen inte belastar finansieringsbehovet.

Disponenten

Disponenten fungerar som en viktig expert och samarbetspartner för bostadsbolaget under projektet. Det förväntas mycket av disponenten och följande punkter bör beaktas redan nu. Under projektet behövs absolut en professionell disponent. Om bostadsbolagets förvaltning sköts av så kallade aktieägare, är det klokt att omedelbart upphandla förvaltningen. Du behöver nu en expert åtminstone till slutet av projektet, dvs. till slutet av garantitiden för projektet. Även om man ibland hör människor säga att ett enmans- eller tvåmansförvaltningsbolag inte kan göra jobbet, är min erfarenhet den motsatta. Ett litet företag kan ibland ge bättre service än ett stort förvaltningsbolag. Fråga din disponent hur många linjerennoveringar de redan har hanterat. Kom ihåg att en linjerennovering inte är någon raketvetenskap. Det räcker med att ha erfarenhet av väl genomförda linjereparationer eller på annat sätt ha förvärvat kunskap i ämnet.

När det gäller linjerenovering handlar det om stora pengar. Det är värt att kontakta bostadsbolag där renoveringen redan är genomförd och din hyresvärd har varit hyresvärd.

Förvaltningsavgift

Det lönar sig nu att noggrant läsa igenom det aktuella förvaltningsavtalet. Innehåller kontraktet någon form av förvaltningsavgift eller liknande betalning för större fristående kontrakt? Om en sådan avgift ingår i avtalet bör förvaltningsavgiften för linjeförnyelsen förhandlas bort från avtalet. Om förvaltaren inte går med på detta är det lämpligt att konkurrensutsätta förvaltningen och försöka få ett avtal med en förvaltare som endast kommer att debitera de faktiska extrakostnader som förvaltningen ådrar sig för linjerenoveringen. Det värsta fall jag har någonsin stött på var en förvaltningsavgift på 5,5 procent för stora kontrakt. För ett kontrakt på 3 000 000 euro skulle det till exempel innebära en faktura på 165 000 euro från förvaltaren! När man frågar dessa förvaltare vad som egentligen ingår i detta belopp blir svaren ofta undvikande. Ofta ingår även mötesavgifter i de särskilda avgifterna för hosting. Desponenten deltar i projektplaneringsmöten och möten på plats under genomförandefasen. Kostnaderna debiteras med rätta på de mötesarvoden som ingår i de särskilda avgifterna.

Exempel: projektet hade 8 planeringsmöten och 12 platsmöten. Värden debiterade kostnaderna. 20 x 3h x 80 euro = 4800 euro. Detta är administrativa kostnader. Övrigt extra arbete för reparationen av ledningen uppgick till 20 timmar eller 1 600 euro. De totala administrativa kostnaderna uppgick därför till 6400 euro (jämfört med 165 000 euro).

Befintliga ritningar

Redan från början är det bra att ta reda på var man hittar byggföretagets ritningar och bygglovsinformation. De är alltid det första man frågar efter. Försök att sammanställa en så komplett uppsättning ritningar som möjligt.

1. bygglovsritningar, arkitektritningar
2. Konstruktionsritningar
3. ritningar för vattenförsörjning och avlopp
4. ritningar över värmesystemet
5. elektriska ritningar

Tyvärr finns det ofta inte tillgång till fullständiga ritningar, eftersom det har gått cirka 50 år sedan byggandet.

Energibesparing

När du har ett stort projekt framför dig är det också en bra tid att fundera på energibesparingsmöjligheter. Energibesparingar innebär ofta också kostnadsbesparingar. Nedan följer några av de mest typiska besparingsmålen.

Pilp

En ganska stor del av bostadsbolagets värme blåses ut i luften genom frånluftssystemet. En del av värmen från denna frånluft kan samlas in med en värmepump. Detta kallas PILP inte en frånluftsvärmepump. Systemet finns redan i många bostadsbolag och dess införande har visat sig vara lönsamt. Systemet är ganska tekniskt och bostadsbolaget behöver expertkommentarer för att fatta beslut. Lönsamhetsberäkningar och återbetalningstider bör efterfrågas från den kommande projektplaneraren och den kommande projektledaren. Exempel i verkligheten: Bostadsaktiebolaget Liivis Ab installerade frånluftsvärmepump utrustning (PILP), trots att effektiviteten i ett trehusföretag är sämre än i ett enhusföretag. Styrelsen gjorde lönsamhetsberäkningar och kom fram till att återbetalningstiden var cirka 12 år. Med en förväntad livslängd på minst 20 år bedömdes systemet vara lönsamt för bostadsbolaget. Besparingarna från PILP medgav en viss sänkning av föreningens insatser. Internet tip: Du kan googla nyckelord; PILP; frånluftsvärmepump; Pilp lönsamhet; Pilp återbetalningstid

Solenergi

Solpaneler på tak blir också allt vanligare i flerbostadshus. Utvecklingen av systemen går nu snabbt och det kommer hela tiden nya system. Det finns dock fortfarande problem med systemens nyhetsvärde

1. kommer en pålitlig leverantör att väljas? Det finns många nystartade företag vars produkter och tjänster är tillförlitligheten hos deras produkter och installationsarbete ännu inte är på en bra nivå
2. takmonterade paneler utgör ett problem och risker för snöröjning av tak
3. elektriska system på tak ökar risken för elektriska stötar och även risken för brand.
4. kan tekniskt underhåll och service organiseras på ett tillförlitligt sätt under produktens förväntade livslängd?

Att fastställa en tillförlitlig lönsamhetsberäkning och återbetalningsperiod är fortfarande ganska utmanande. Man ska inte blint tro på tillverkarnas reklam. Systemets elutbyte är som högst under sommarhalvåret, när bostadsbolagets elanvändning är som lägst. Kommer elektriciteten verkligen till nytta? Om en PILP installeras i ett bostadsbolag, kan man också överväga om den extra elförbrukningen för PILP kan kompenseras med solpaneler på taket.
Använd projektörens och elingenjörens kompetens. Bostadsbolagens underhållsföretag kan också ha hus med solpaneler på taket som kunder. I så fall kan du få goda råd från ditt elbolag. Exempel i verkligheten: Bostadsbolaget Liivis Ab övervägde också att köpa solpaneler, men idén kom så sent att det inte fanns tid att få tillförlitlig kostnadsinformation och att undersöka riskerna. Internet tip: Du kan googla till exempel dessa nyckelord; solpaneler för flerbostadshus; återbetalningstid för solpaneler; risker med solpaneler

Geotermisk energi

Geotermiska värmepumpar har också kommit till flerbostadshus och även denna trend är här för att stanna Att byta ut ett värmesystem kräver också en hel del expertis från konstruktörens sida. Om din bostadsbolag har sådana planer bör du definitivt rådfråga experter på geotermiska värmepumpar redan från början. Detta kräver mycket information innan man fattar beslut. Internet tip: Du kan googla till exempel dessa nyckelord; bergvärme för flerbostadshus; risker med bergvärme i flerbostadshus

Behöver vi fryshus?

För närvarande pågår linjesanering av flerbostadshus som byggdes på 1970-talet. På den tiden var det vanligt att man byggde ett kylrum till varje lägenhet. Dessa kylrum är nu ganska omoderna och underutnyttjade.. De är dock en stor källa till el- och underhållskostnader. Ofta överges kylrummen när renoveringsarbeten genomförs. Bostadsbolaget måste därför ta ställning till om kylrummet ska tas bort och vad som ska göras med det efter borttagandet, t.ex. genom att hyra ut förrådsutrymme. Exempel i verkligheten: Bostadsbolaget Liivis Ab består av tre fastigheter. Alla fastigheter hade kalla källare. En invånarenkät genomfördes om användningen av kylrummen och möjligheten gavs att ta bort alla kylrum. Det var inte möjligt att ta bort kylrummen i bostadsbolaget, men antalet personer som behövde dem var så litet att endast byggnad B blev kvar med kylrum och kylrummen i de andra byggnaderna blev vanliga förråd.

Möjliga bidrag

Det är möjligt att få olika typer av bidrag för renoveringen. Din disponent har information om dessa bidrag. Det är disponentens uppgift att ansöka om dessa bidrag om de är tillgängliga för bostadsbolaget. Bidrag kan erhållas för energibesparing, tillgänglighet och säkerhet.

Kartläggning av andra reparationsbehov

VVS, avlopp, värmesystem och elektrifiering är alla delar av projektet. Utöver detta bör åtminstone följande reparationsbehov åtgärdas.

Gemensam bastu I vilket skick är basturummet? Vilken är beläggningsgraden i basturummet? Är basturummets tätskikt i linje med gällande bestämmelser? Behöver du två tvättrum och två omklädningsrum eller kan du klara dig med ett tvättrum och ett omklädningsrum? Reparationsbehov i tvättstugan och torkrummet

Det är troligt att åtminstone maskinerna i tvättstugan har nått slutet av sin livslängd. Skicket på tätskiktet i tvättstugan? Behov av reparation av torkrum?

Andra offentliga utrymmen Behöver korridorer och förrådsutrymmen repareras? Finns det behov av ytskiktsrenovering även i dessa områden? Kan dessa göras först när linjerenoveringen är betald eller blir det billigare i längden att ta med dem i kontraktet?

Behov av reparationer på gården Enbart VVS-delen innebär att det oundvikligen kommer att finnas utgrävningsarbete på gården. Är det ekonomiskt vettigt att inkludera några andra reparationer på gården utöver detta?

Hissar i behov av reparation Det är bäst att skjuta upp hissbyten till framtiden, när linjerenoveringen redan har betalats av. På så sätt hålls finansieringskostnaderna nere. Behov av reparation av fasad Att reparera fasaden är också vanligtvis ganska dyrt. Detta bör inte ingå i renoveringen av en linje. Kombinationen av linjerenovering och fasadrenovering kan kräva ett så stort lån att det inte finns något lån att få.

Behov av takreparationer Att byta ut tätskiktet i ett bostadsaktiebolag kan också vara aktuellt samtidigt som lånet för stamrenoveringen betalas av. Kostnaden för att byta ut vattentaket är inte särskilt hög, så det kan vara ekonomiskt vettigt att inkludera det i linjerenoveringen om det finns ett behov av byte inom en snar framtid.

Behov av reparation av fönster Fönster når slutet av sin livslängd ungefär samtidigt som rören. En grov uppskattning är att ett fönsterbyte i samband med en stamrenovering kan öka kontraktspriset med cirka 10%. Det är ofta mer meningsfullt att göra fönsterrenoveringen som ett separat kontrakt, eftersom fönstertillverkare ofta har sina egna specialiserade installatörer. När det gäller finansieringskostnaderna vore det bäst om fönsterrenoveringen kunde slutföras och betalas av innan ledningen repareras.

Behov av reparation av dörrar Kan ni tänka er att byta ut entrédörrarna till lägenheterna? Nya dörrar är bättre än befintliga dörrar när det gäller ljudisolering och ofta även brandsäkerhet. Kommer låsen att förnyas? Låsen har en livslängd på cirka 30 år. Är det dags för ett modernt, elektroniskt lås? Byte av en lägenhetsdörr med lås och beslag kostar cirka 2 000 euro per dörr Att byta lås till ett elektriskt lås kostar cirka 420 euro per lås

Bolagsstämmobeslut

Behovsbedömningen har nu gett styrelsen tillräckliga förutsättningar att presentera ärendet för bolagsstämman Bolagsstämman fattar beslut om projektet och ger styrelsen rätt att påbörja projektet

Konkurrensutsättning av projektplanering

Ofta efterfrågas projektering, anbudsförfarande och övervakning under byggtiden samtidigt. Det är bra om allt detta görs av samma expert. Informationen hålls under god kontroll hela tiden när den ansvariga personen inte byts ut från en person till en annan. Ett annat alternativ är att endast upphandla projektören. När projekteringen är klar upphandlas en projektledare som ansvarar för att hantera upphandlingen och övervaka byggnationen, inklusive övervakning under garantitiden. Anbudsinfordran kan göras i fri form. Det är en god idé att ta in anbud från minst tre eller fyra entreprenörer. Styrelsen bör presentera bolaget för varje budgivare på plats. På så sätt får budgivarna så mycket initial information om bolaget som möjligt. Erbjudandet begärs in tre etapper.

1. Projektplan
2. Projektering och anbudsförfarande
3. Övervakning under genomförandet

Styrelsen fattar först beslut om att godkänna projektprogrammet. Upphandling och övervakning under byggtiden kommer att godkännas efter det att planen har presenterats för generalförsamlingen och församlingen har fattat beslut om upphandlingen.

Initial data för rörreparationsprojektet

Åtminstone följande initiala data bör tillhandahållas

1. Behov och önskemål som identifierats i behovsutredningen
2. En sammanfattning av boendeenkäten (boendeenkäten kommer att skickas till vinnaren av tävlingen).
3. Information om bostadsbolaget i bygglovet
4. Tidigare renoveringsarbete i byggföretaget
5. Tidigare genomförda konditionsundersökningar i bostadsbolaget
6. Tidigare asbest- och andra undersökningar
7. Presentation av bostadsbolaget på plats

Offertförfrågan för projektering

Erbjudandet om projektdesign måste innehålla minst följande element

1. Identifiering av reparationsbehov, med beaktande av styrelsens behovsbedömning
2. Fastställa och beställa de specifika studier som behövs
3. Eventuella ytterligare enkäter till de boende, om mer information behövs från de boende
4. Komplettering av den inledande information som behövs för upphandlingen.
5. Tidtabell för projektplanering.
6. Förberedelse av målbudgeten. Kostnadspaket beräknar målbudgeten
7. Rapport om anställningstrygghet
8. Två eller tre referenspunkter från tidigare projektplaner

Projektplanerarens kommentarer

I projektplanen behöver styrelsen ett tydligt expertutlåtande om åtminstone följande detaljer

1. Avloppens skick. Kommer avloppen att bytas ut eller blötläggas?
2. Vad kommer att göras med grundvattenavloppen?
3. Finns det avlopp i slammet som kanske inte behöver någon åtgärd?
4. Vad ska man göra med våtrum? Kommer alla att förnyas? Vad ska man göra med nyrenoverade våtrum?
5. I de flesta fall håller värmeledningar cirka 20 år längre än vattenledningar. Kommer radiatorledningarna också att bytas ut nu, eller som ett separat kontrakt i slutet av lånet för byte av ledningar.
6. I de flesta fall måste elektrifieringen bytas ut helt och hållet eftersom de befintliga ledningarna inte uppfyller gällande bestämmelser. Hur tar den elektriska designen hänsyn till elbilarnas framtida laddningsbehov?

Syftet med projektplanering är att definiera projektet innan det utformas. Projektplanen förklarar projektets omfattning, funktionalitet och kostnader. Planen innehåller två eller tre implementeringsalternativ, en jämförelse mellan dem och kostnadsskillnaderna mellan alternativen. Det finns mycket debatt om dränering. Ska den sänkas eller bytas ut? Projektplanen tar också ställning till tidsplanen för projektets utformning och genomförande.

Behandling av anbud

När anbuden har kommit in fattar styrelsen beslut om projektplaneraren. Alternativt kan två av anbudsgivarna väljas för att genomgå ytterligare förtydligande entreprenadförhandlingar innan det slutliga valet av expertkonsult görs.

Projektplan för linjerenovering

Projekteringsprocessen involverar den expert som tar fram projektplanen, bostadsbolagets hyresgäster i form av en hyresgästenkät, bostadsbolagets styrelse och disponenten. Dessutom kan bostadsaktiebolaget ha sakkunniga ledamöter som väljs in i styrelsen.

Bolagsstämmobeslut

Styrelsen har nu tillräcklig information för att kunna presentera projektet för generalförsamlingen. Projektplaneraren presenterar projektet för generalförsamlingen, som fattar beslut om projektet och bemyndigar styrelsen att driva projektet framåt. Styrelsen kan nu begära in anbud från konstruktörerna och genomföra en anbudsinfordran. Ofta ingår det redan i projektplanerarens arbetsuppgifter att upphandla konstruktörer och leda konstruktionsfasen. Om en separat projektledare har anlitats i projektskedet är ovanstående projektledarens ansvarsområden.

Krediter

Vissa aktieägare kan redan ha gjort renoveringar. Om renoveringen nu inte är behovet av att göra dessa saker igen och detta kommer att leda till besparingar på linjerenoveringskontraktet, aktieägaren har rätt att kräva återbetalning av sin insats. I bostadslagen används ordet "kredit”, men i praktiken är det en ekonomisk kompensation. Eftersom aktieägaren redan har betalat hela kostnaden för det reparationsarbete som han själv har utfört, skulle det ekonomiska bidraget innebära att aktieägaren måste betala för reparationen en andra gång, även om inte allt arbete utförs på hans andel. Rabatten kompenserar för denna extra kostnad. Rabatten kompenserar för denna extra kostnad. I enlighet med principen om likabehandling av aktieägare bör ersättningsprincipen beslutas innan projektet påbörjas. Beslutet bör tas upp på dagordningen för denna bolagsstämma.

GENOMFÖRANDEPLANERING AV RENOVERINGSPROJEKTET (ca 12 månader)

Projektet går nu in i fasen för planering av genomförandet. Det förutsätts att en projektdesigner har valts ut som också kan fungera som projektledare under projektets design- och implementeringsfaser. I detta fall finns det inget behov av en tävling för en projektledare. Styrelsen kan acceptera expertens erbjudande om projekteringstid och övervakning under genomförande- och garantifasen, med beaktande av att det krävs ytterligare ett godkännande från bolagsstämman. I detta fall kommer bolagsstämman att godkänna genomförandet av projektets genomförandefas.

Syftet med projekteringsfasen är att utifrån projektplanen ta fram de nödvändiga dokument och ritningar för genomförandet av byggprojektet

Här är en video där jag pratar om genomfrandeplanering. I Videon berättar jag också om kontraktsupphandlingsprocessen.

Låt oss tävla om designers av linjesaneringsprojektet

Projektplanen kommer att spreciseras som ett planprogram. Planen innehåller endast det valda genomförandealternativet.

Designplanen kommer att fungera som den huvudsakliga riktlinjen under hela designprocessen. Projektledaren förbereder och genomför anbudsförfarandet för de projektörer som ska genomföra projektet. Det är lämpligt att utforma anbudsinfordran tillräckligt noggrant för att säkerställa att anbuden är jämförbara.

Vid val av projektörer bör man ta hänsyn till deras resurser och kvalifikationer, och det är viktigt att be om referenser. Det är mycket viktigt att projektörerna kommer från samma ort som bostadsbolaget. Erfarenheten har lärt oss att planeringen kan vara utmanande om planerarna befinner sig längre bort. Detta kan leda till fel i planeringen när planeraren inte känner till den plats som ska planeras och dess specifika egenskaper.

I en bra designtävling ingår också ett besök på plats i designområdet. Här presenterar projektledaren och styrelsen byggnaderna, deras historia och eventuella speciella egenskaper hos byggnaden som måste beaktas i designen.

Eftersom byggnaden uppfördes för cirka 50 år sedan har mycket hänt under den tiden. De befintliga ritningarna speglar inte längre verkligheten.
I arkitektupphandlingen bör det ingå att ta fram aktuella ritningar, dvs. att konvertera ritningarna till digitalt format och ange vilka ändringar som gjorts i ritningarna under åren. På så sätt får de olika konstruktörerna tillgång till ritningsunderlag som speglar den aktuella situationen.
Alternativ: Om projektören har möjlighet att ta fram aktuella ritningar kan dessa ingå i kontraktet för projektering av projektet. På så sätt finns de uppdaterade ritningarna tillgängliga vid tidpunkten för begäran om designanbud och designen kan påbörjas så snart designkontrakten har undertecknats.

Projektledaren presenterar de inkomna designförslagen för styrelsen och styrelsen väljer ut designerna.
Projektledaren och anbudsgivarna upprättar designkontrakt och betalningsplaner.
I designavtalet anges en tidsplan och milstolpar för planerna, vilket gör det enkelt att övervaka framstegen och hålla tidsplanen.
Kontrakten undertecknas av styrelsen.

Översiktsplanerare och bygglov för VVSE-renovering

Projektet måste ha en huvudkonstruktör som samordnar kompatibiliteten och den rättsliga överensstämmelsen mellan de olika konstruktörernas planer. Vanligtvis är den huvudansvarige konstruktören arkitektonisk konstruktör. Vid ledningsrenovering är rörplanerna ofta den avgörande faktorn. Därför är det också väl motiverat att ha en rörkonstruktör som huvudkonstruktör.

Den arkitektoniska utformningen omfattar även utarbetande av ritningar för bygglov och ansöka om bygglov.

Planering av ett linjerenoveringsprojekt

Planeringen fortskrider i enlighet med planeringsavtalet. Under planeringsprocessen hålls 3-4 planeringsmöten för att diskutera hur planerna fortskrider och om de är kompatibla. Projektledaren ser till att planerna överensstämmer med projektplanens krav och omfattning. Projektledaren leder också projekteringsmötena, alternativt kan huvudprojektören leda mötena.

Om möjligt skulle det vara till hjälp om ett utkast till design kunde utarbetas i god tid. Dessa skisser kommer att överlämnas till projektledaren för granskning.

Om bostadsbolag har ett professionellt byggföretag eller en sakkunnig styrelseledamot är det också lämpligt att låta dem kontrollera utkasten. Projektledaren och den sakkunniga styrelsemedlemmen kan hitta fel och brister i planerna som är lätta att rätta till i detta skede.

Noggrannhet och kvalitet i utformningen är viktiga faktorer när man överväger planer. Oupptäckta fel kan leda till kostsamt extraarbete under genomförandefasen som hade kunnat undvikas genom noggrann planering.

När genomförandeplanerna har färdigställts kommer projektledaren och en sakkunnig styrelseledamot att titta närmare på planerna. Styrelsen rekommenderas också starkt att studera planerna så noggrant som möjligt. Det är värt att ta sig tid att göra detta, även om styrelsen inte är expert.

Efter cirka två veckors granskning kan ett slutligt projekteringsmöte hållas för att gå igenom planerna och bekräfta att de överensstämmer med projekteringsavtalet.
När styrelsen har godkänt genomförandeplanerna avslutas projekteringsfasen med att bygglovshandlingarna upprättas.

Anbudsinfordran

Genomförandeplanerna kommer att bifogas anbudsinfordran. På grundval av planerna Projektets omfattning och kvantitet. Detta gör att projektet kan genomföras.

Ytterligare arbete under linjerenoveringsentreprenaden.

Mycket ofta vill aktieägaren också göra andra ändringar än vad som ingår i projektet.
Dessa ändringar bör ta hänsyn till följande punkter:

• inga andra underentreprenörer än entreprenörens får komma in på arbetsplatsen under utförandefasen. Arbetet måste därför beställas från entreprenören.
• den svåraste förändringen för en entreprenör är den där aktieägaren inte har en färdig plan, utan hoppas att entreprenören och kanske arbetsledaren också ska göra planeringen. Detta är inte en fungerande modell. Under genomförandefasen har entreprenören inte möjlighet att göra en tids- och arbetskrävande projektering. Så projektera genom huvudprojekteraren!
• aktieägaren är uppdragsgivare för utformningen av ändringarna
• aktieägarens ändringar beställs av aktieägaren
• aktieägaren bekostar ovanstående konstruktion och utför arbetet själv
• aktieägaren ska göra en ändringsanmälan på samma sätt som vid en separat ändringsanmälan
• vid mottagandet av en ändringsanmälan kontrollerar värden att arbetena är lagliga och ser till att nödvändiga officiella inspektioner också utförs
• om ändringsarbetena förutsätter inspektion eller övervakning, kommer bostadsaktiebolaget överens om hur kostnaderna ska fördelas på aktieägaren
• förvaltaren registrerar bytet av aktieägare i underhållsboken

Urakkamuoto

Projektledaren har föreslagit vilken avtalsform som ska användas innan anbudsförfarandet genomförs Alternativen är huvudsakligen:

1. S/T-avtal (design and implement contract) I denna modell involveras den part som har det övergripande ansvaret i ett mycket tidigt skede. Entreprenören och projekteringsorganisationen kan involveras redan i projekteringsstadiet. Det väsentliga med denna typ av kontrakt är att projekterings- och genomförandeorganisationen i förväg måste vara medveten om att den redan har genomfört ett antal lågkostnadsentreprenader enligt denna modell. Med en bra organisation får bostadsbolaget ofta ett bra och kostnadseffektivt kontrakt.
2. KVR-kontraktet. Generalentreprenören agerar huvudentreprenör och konkurrensutsätter de underentreprenörer som behövs. Det här är den vanligaste kontraktsformen eftersom den också är enkel för projektledningen.
3. Ett delat kontrakt. Huvudentreprenören och de underentreprenörer som ska ingå i huvudentreprenaden konkurrensutsätts separat av byggföretaget. Denna avtalsform ger bostadsbolaget en god ekonomisk bild av kostnaderna för underentreprenaderna, men behöver bostadsbolaget denna kostnadsinformation? Ur administrativ synvinkel är denna typ av avtal mer betungande än PPA-avtalet, eftersom bostadsbolaget i egenskap av beställare också ansvarar för att samordna huvudentreprenörens och underentreprenörernas tidsplaner och arbetsprestationer.

Avtalsförhandlingar

Efter att ha mottagit anbuden presenterar projektledaren resultatet för styrelsen. Två eller tre anbud väljs ut för vidare behandling, och bland dessa sker detaljerade kontraktsförhandlingar. I samband med förhandlingarna beslutas också om betalningsplanen, kontraktsprogrammet och kontraktsgränserna. På grundval av avtalsförhandlingarna utarbetar projektledaren ett utkast till byggbeslut i enlighet med bostadsbolag styrelses önskemål.

Beslut av bolagsstämman

Det är dags för ännu en årsstämma. Vid stämman kommer aktieägarna att få ta del av de färdiga planerna och få exakt information om vad som ska göras i bostadsbolag, med vilken kvalitet och enligt vilken tidplan. Det förslag till genomförandebeslut som projektledaren har tagit fram kommer att presenteras på stämman. Förvaltaren kommer att presentera en mer exakt ekonomisk plan nu när kostnaden för arbetet är känd.

Bolagsstämman antar projektbeslutet och bemyndigar styrelsen att underteckna kontraktet och påbörja genomförandefasen. Bolagsstämman bemyndigar förvaltaren att ansöka om ett renoveringslån. Bemyndigandet ges för det belopp i euro som bolagsstämman beslutar. Bolagsstämman beslutar att vid behov ansöka om ett tillräckligt antal nya hypoteksobligationer för att säkra lånet och beslutar att pantsätta både bolagets befintliga och nya hypoteksobligationer.

Bostadsbolagens förvaltningsavgifter under byggtiden

Bolagsstämman beslutar om storleken på förvaltningsavgiften. Under byggtiden ändras ofta avgifterna. Beslut om ändring av avgifterna måste fattas på en bolagsstämma innan byggnationen påbörjas.
Åtminstone följande punkter bör tas upp på bolagsstämman:

GENOMFÖRANDEFASEN AV RENOVERINGSPROJEKTET (ca.12 mån)

Efter godkännandet undertecknar styrelsen anbudet och genomförandefasen kan anses ha inletts. Entreprenören förser beställaren med ett säkerhetsintyg för byggprojektet, vilket kontrolleras av projektledaren. RStyrelsens största jobb är nu i stort sett över och projektet kommer nu att fortskrida i sin egen takt.

Här är en video där jag pratar om genomförandefasen.

Byggentreprenörens information under projektgenomförandet

Ansvaret för att informera aktieägarna överförs sedan till entreprenören. Vanligtvis kommer entreprenören att anordna ett kvällsmöte i början för att gå igenom projektets olika skeden. Det är också då som hyresgästerna informeras om när de inte kan bo i lägenheterna och vad som kommer att göras med lösöret under arbetets gång. Det är lämpligt att hyresgästerna är proaktiva och noga följer den information som ges.

Hyresgästerna är ofta underinformerade. Det är aktieägarens ansvar att informera även hyresgästerna, så att de inte blir överraskade. Styrelsen bör påminna entreprenören om att även informera hyresgästerna om entreprenören har deras kontaktuppgifter.

Legenhetskort i linjerenoveringsprojekt

Entreprenören kommer att besöka alla hem i början av projektet. Han kommer att ha ett lägenhetskort med sig, som specificerar allt arbete som ingår i kontraktet i den aktuella lägenheten. Hyresgästen måste vara närvarande vid inspektionen, eftersom det är då som hyresgästen får mycket detaljerad information. I detta skede är det värt att vara nyfiken och ställa alla frågor som inte är tydliga. Man kan inte ställa för många frågor, och det är också bra att fråga om det som är självklart så att inget lämnas oklart.

Platsmöten under linjerenoveringsprojektet

Framstegen följs regelbundet upp vid byggmöten. Vid dessa möten deltar representanter för entreprenören, projektledaren och fastighetschefen som representerar bostadsbolaget. Vid mötena kan även styrelseledamöter och sakkunniga styrelseledamöter delta. På designersidan deltar chefsdesignern och vid behov bjuder chefsdesignern in andra designers att delta.

Det bästa sättet för styrelsen att få en uppfattning om hur saker och ting går är att närvara vid mötena, men detta är inte nödvändigt.

Kontroll av fakturor under genomförandefasen

All fakturering för projektet bör ske via projektledaren. Fastighetsförvaltaren har kanske inte alltid all information för att kunna kontrollera fakturan. Därför måste alla fakturor ha en godkännandestämpel från projektledaren innan de betalas. Detta gäller även fakturor från designers.

Ytterligare arbete under projektet.

Precision i hanteringen. I varje projekt uppstår oväntade förändringar när man upptäcker att saker eller byggnadsstrukturer inte stämmer överens med planerna. För ändringar under genomförandefasen lämnar konstruktörer och entreprenörer in tilläggsfakturor. Projektledaren måste vara noggrann när han kontrollerar tilläggsfakturorna. Styrelsen bör också, där så är möjligt, kommentera tilläggsfakturorna. Tyvärr förekommer ofta så kallat husmetoden vid linjerenoveringar. Tilläggsfakturor utfärdas slarvigt när "byggbolaget inte har kompetens att kontrollera fakturan". Vid närmare granskning kan det visa sig att en del av det arbete som faktureras i tilläggsfakturan redan ingår i det ursprungliga kontraktet (eller ibland till och med i hela fakturan) och därför inte kan faktureras som tilläggsarbeten. Exempel i verkligheten: Under projektets gång förfinade konstruktören VVS-ritningarna med versionerna A och B. Entreprenören skickade en faktura på 26 000 euro för tilläggsarbete baserat på de ändrade ritningarna och räknade alla föreslagna ändringar som tilläggsarbete. Vid en närmare granskning visade det sig att endast materialkostnaderna på 4 000 euro var motiverade av de reviderade planerna. De övriga ändringarna innebar endast ett förtydligande av det ursprungliga anbudet. Exempel i verkligheten: Entreprenören frågade om frånluftsventilerna kunde bytas ut, trots att det i kontraktet står att de ska sparas. Entreprenören sa att en ny ventil bara kostar 10-20 euro och att det kommer att finnas 2-3 sådana i lägenheterna utan att berätta det totala priset för tilläggsarbetet . Detta undersöktes. Det visade sig att ventilerna hade bytts ut 2004. Den totala kostnaden för att byta ut ventilerna skulle bli drygt 2000 euro och det fanns ingen motivering till denna extra kostnad. Den ursprungliga planen behölls.

MOTTAGANDE AV KONTRAKTET

Projektet är nu antingen helt eller delvis slutfört. Ofta utförs arbetet till exempel per hus eller per trappa, så färdigställandet är också förskjutet. Dessa delbesiktningar kallas för ibruktagningsbesiktningar eller entreprenadbesiktningar. Efter slutbesiktningen kan de boende i trapphuset eller byggnaden flytta tillbaka till sina lägenheter.

När den sista delen av entreprenaden kommer upp till besiktning kallas besiktningen för mottagningsbesiktning. Garantitiden för arbetet börjar löpa när det vid mottagningsbesiktningen konstateras att arbetet är godkänt.Övertagandebesiktningen kan delas in i tre delar. Förbesiktning, övertagandebesiktning och ekonomisk slutbesiktning.

Preliminära kontroller

Förhandskontrollerna organiseras av projektledaren, som kommer överens med parterna om tidpunkten för kontrollerna. Byggbolaget meddelar aktieägarna datum för besiktningarna. Vid besiktningarna kontrolleras att arbetet har utförts i enlighet med avtalet och de myndighetsbesiktningar som krävs enligt bygglovet ingår. För de brister som framkommer vid besiktningen upprättas en fel- och bristförteckning. Styrelsen bör närvara vid besiktningarna och medverka vid genomgången av fel och brister.

Uppföljande kontroller

Efterföljande inspektioner kontrollerar det arbete som avtalats att inspekteras

Slutlig finansiell redovisning

Syftet med den ekonomiska redovisningen är att komma överens om de ekonomiska fordringarna mellan parterna och att diskutera betalningar och tilläggsfakturor för arbetet.

Mottagande av linjesaneringskontraktet

Byggbolaget tar emot kontraktet. Byggnadsdepositionen frigörs och entreprenören överlämnar garantidepositionen till bostadsbolaget.
Byggbolaget kommer tillsammans med projektledaren och disponenten att upprätta en rapport till aktieägarna om nedlagda kostnader och händelser i projektet.

Bostadsbolagens finansieringsavgift

Fastighetsförvaltaren kommer att förklara för aktieägarna grunden för och beloppet av den finansiella avgiften under lånets löptid. I detta skede kan aktieägarna betala hela eller delar av sin insats.

GARANTITIPERID FÖR RENOVERINGSPROJEKTET

Här är en kort video om garantiperioden.

Garantitiden är avtalad i kontraktet. Den anges vanligtvis i de allmänna villkoren för byggprojektet. (YSE 98) under 2 år.

Entreprenören ansvarar för fel och brister som uppstår under garantitiden. Byggföretaget är inte skyldigt att utreda orsaken till felet. Om entreprenören inte anser sig vara ansvarig för reparationer, måste han bevisa att han har utfört arbetet i enlighet med kontraktet och ritningarna.

Informering

Fastighetsförvaltaren kommer att förklara för hyresgästerna hur de ska göra garantianspråk. Garantitidens slut och datum för garantibesiktningen meddelas. Efter garantitidens utgång har entreprenören inte längre någon skyldighet att reparera enligt garantin.